案 例

王先生有一套坐落于A市的房屋。2012年5月，王先生將該房屋抵押給某銀行，用于個(gè)人商務(wù)貸款。2013年8月,王先生與許先生簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定，王先生將其所有的該套房屋以80萬元的價(jià)款轉(zhuǎn)讓給許先生，簽字之日許先生交付定金5萬元，于2013年12月7日前交付35萬元，余款40萬元辦完轉(zhuǎn)戶手續(xù)后一個(gè)月內(nèi)付清。2013年12月7日，許先生按約定交首期房款35萬元給王先生,隨后王先生把該房屋的鑰匙交許先生。許先生在交付首期房款后不久，曾要求王先生用余款清償銀行貸款，并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。但王先生卻提出要求，許先生應(yīng)承擔(dān)過戶所需的部分稅費(fèi)。許先生不同意，王先生也不履行過戶義務(wù)，雙方遂訴至法院。

疑 惑

1.王先生與許先生的房屋買賣合同是否有效？

2.法院對(duì)許先生請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)否支持？

《合同法》的規(guī)定，有下列情形之一的，可認(rèn)定合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國家利益的合同；惡意串通，并損害國家、集體或第三人利益的合同；合法形式掩蓋非法目的的合同；損害社會(huì)公共利益的合同。很明顯，本案中雙方當(dāng)事人都不存在上述情形。因此我們需從物權(quán)與債權(quán)的角度，討論本案。

物權(quán)行為與債權(quán)行為有著本質(zhì)的區(qū)別。轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)行為的實(shí)現(xiàn)，需要進(jìn)行兩個(gè)行為，一個(gè)是簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)買賣合同的債權(quán)行為，另一個(gè)是抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為。而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)債權(quán)行為，并不是必須經(jīng)過抵押權(quán)人的同意。因?yàn)榈盅喝伺c買受人簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)合同的行為，只是一個(gè)債權(quán)行為，并不會(huì)直接導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，與他人簽訂抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同行為，并不會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)的消滅，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。抵押人仍是抵押物的所有權(quán)人。本案中，雙方當(dāng)事人在平等自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿。本案中繼續(xù)履行該協(xié)議，并不損害抵押權(quán)人銀行的合法權(quán)益，也不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，二人簽訂的房屋買賣合同有效。

房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，在房屋抵押登記未被注銷的情況下，按照現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)是不能辦理過戶登記的。在買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)前，買受人實(shí)際無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押

財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。若買受人同意代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)情況下，買受人要求出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的請(qǐng)求是可以支持的。

本案中，作為抵押權(quán)人的銀行事后也作出了表示，只要王先生還清貸款本息，同意辦理抵押注銷登記。許先生也同意代抵押人即王先生還清抵押權(quán)人借款本息，償還債務(wù)消滅抵押權(quán)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)。法院判決許先生和王先生應(yīng)當(dāng)在該房屋的抵押權(quán)消滅后，共同協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)。

北京市博儒律師事務(wù)所