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一、政策要點(diǎn) 在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2021年1月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)”后，青島明確發(fā)文表示今年將推行住宅用地“集中供地”模式，全年將分3批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告。 青島網(wǎng)站公布文件中提到的 “兩集中”指集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，并且青島計(jì)劃全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。 此外天津市、鄭州市也已內(nèi)部發(fā)文推行“土地集中出讓”模式。目前河南省鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，收回部分區(qū)的住宅用地出讓公告發(fā)布權(quán)，在航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告,上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。 此外網(wǎng)上也流傳全國(guó)將實(shí)施住宅用地“兩集中”的22個(gè)重點(diǎn)城市名單，其中包括北上廣深4個(gè)一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。 二、市場(chǎng)表現(xiàn) 從2021年1月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅較上月有所擴(kuò)大，同比漲幅有擴(kuò)有落，其中一二線城市同環(huán)比漲幅均超過(guò)三四線城市。 從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，2020年受疫情影響，全國(guó)土地市場(chǎng)熱度呈前低后高態(tài)勢(shì)，下半年推地規(guī)模較上半年有所提高。在企業(yè)積極補(bǔ)倉(cāng)拿地、投資收斂聚焦等因素影響下，二季度土地市場(chǎng)逐步回溫，熱點(diǎn)城市競(jìng)拍熱度提升顯著，部分熱點(diǎn)地塊刷新區(qū)域甚至全市成交樓面均價(jià)；三季度以來(lái)，受中央收緊房企融資及地方收緊調(diào)控影響，全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)一定回落。 綜合來(lái)看，2020年一二線城市商品住宅市場(chǎng)及土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出，尤其是重點(diǎn)城市熱度較高，這或許也是此次土地新政出臺(tái)的前提背景。 三、政策解讀及對(duì)市場(chǎng)的影響 總體上，中央樓市調(diào)控思路延續(xù)房住不炒，但以往調(diào)控往往以需求端限購(gòu)限貸等抑制政策為主，在供應(yīng)端出臺(tái)的調(diào)控手段較少，尤其是從土地供應(yīng)源頭上做全國(guó)性層面的調(diào)整極少。 “兩集中”供地政策對(duì)市場(chǎng)的影響是多方面的。對(duì)規(guī)范政府土地出讓、調(diào)整房企參與市場(chǎng)的行為、穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期均帶來(lái)較大影響。 政府層面： 企業(yè)層面： 1、加速房企間的分化 宅地集中掛牌將會(huì)加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力調(diào)動(dòng)資金參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。中小型房企的生存空間將會(huì)被進(jìn)一步壓縮，需精準(zhǔn)研判，在土拍中做到出手即中。 2、收并購(gòu)、勾地競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 除了土地集中供應(yīng)時(shí)點(diǎn)外，在目標(biāo)城市獲取土地的機(jī)會(huì)更多的存量土地收購(gòu)，加劇收并購(gòu)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。此外部分房企可能會(huì)擔(dān)心集中供地帶來(lái)拿地的不確定性，勢(shì)必加強(qiáng)在產(chǎn)業(yè)勾地、片區(qū)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的能力建設(shè)，增加在目標(biāo)城市拿地的可能性。 購(gòu)房者層面：穩(wěn)定購(gòu)房者房?jī)r(jià)預(yù)期 對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不透明性依然較高。在土地集中出讓政策后，同一時(shí)間市場(chǎng)上供應(yīng)的項(xiàng)目也基本上是確定的，更加便于購(gòu)房者比較。此外，政府通過(guò)土地集中出讓的方式降低土拍溢價(jià)率、穩(wěn)定未來(lái)項(xiàng)目入市的均價(jià)，也有利于向商品住宅銷售市場(chǎng)傳遞價(jià)格平穩(wěn)的預(yù)期。 本篇作者 方玉鳳 科學(xué)審核 王豐 編輯 陳攬?jiān)?/p> 合作請(qǐng)聯(lián)系 chenlanyue@tospur.com |
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