記者 | 洪靜

來源 | 《中國房地產(chǎn)金融》

“大型房企融資基本上已經(jīng)突破10%?！币晃环科筘攧?wù)經(jīng)理告訴記者，房企境內(nèi)外融資的利率呈現(xiàn)上升趨勢，資金面壓力告急將延續(xù)至2019年。

2018年12月24日，銀億股份(000981.SZ)發(fā)布公告稱，因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，致使公司未能如期償付2015年第一期公司債應(yīng)付回售款本金2.99億元。

值得注意的是，這是繼中弘股份和華業(yè)資本后，又一家房地產(chǎn)相關(guān)上市公司出現(xiàn)的債券違約。地產(chǎn)行業(yè)銷售下滑、投資過高和調(diào)控持續(xù)，使得房企資金壓力呈現(xiàn)山雨欲來風滿樓之勢。來自克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年11月房企境內(nèi)外發(fā)債綜合成本達到8.54%，創(chuàng)下2015年以來單月融資成本的最高水平，房企境外債融資平均成本11.47%，較前10個月境外發(fā)債成本6.45%增長5.02個百分點。

在防范重大金融風險和地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房企外部融資渠道中銀行開發(fā)貸持續(xù)收緊。繼2017年3-4月銀監(jiān)會集中發(fā)文整頓銀行房地產(chǎn)貸款后，2018年1月部分商業(yè)銀行甚至?xí)和Ｊ芾矸康禺a(chǎn)新增授信和開發(fā)貸業(yè)務(wù)。并購貸方面，雖然自2015年以來房地產(chǎn)并購曾經(jīng)歷了小規(guī)模的“繁榮”，但上海銀監(jiān)局2018年1月下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求后，“432”開始成為貸款獲批條件，規(guī)模有所回落。

信貸受阻，房企拓寬信托融資渠道，在流動性趨緊的環(huán)境下，信托渠道雖然融資成本偏高，但尤為重要。中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年三季度末，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托規(guī)模為2.62萬億元，較2018年二季度末的2.51萬億元略增4.37%，與2017年三季度末的2.07萬億元增長了26.57%。

從新增數(shù)據(jù)來看，三季度末當年新增投向房地業(yè)的信托規(guī)模0.64萬億元，與上年同期相比減少0.19萬億元，在新增信托資產(chǎn)規(guī)模中的比例20.26%，較上年同期上升7.04%。中國新托業(yè)協(xié)會認為，在當前經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的壓力下，房地產(chǎn)信托仍將是重要的信托投資配置領(lǐng)域之一。

信托以外，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金同樣受到開發(fā)企業(yè)的青睞。由于房地產(chǎn)市場景氣度攀升、融資需求迅速增加，以及房地產(chǎn)融資政策放松，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金規(guī)?？焖僭鲩L;2017年一二線城市房地產(chǎn)市場回落、政府嚴格執(zhí)行地產(chǎn)調(diào)控，新增規(guī)?；芈?。如今，城市更新升級為行業(yè)階段性風口，房地產(chǎn)私募基金通過發(fā)放貸款、增資入股或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式參與到項目的經(jīng)營決策中來，為市場發(fā)展添磚加瓦。

值得注意的是，境內(nèi)融資渠道收緊，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港市場進行IPO融資，中小房企密集上市，如大發(fā)地產(chǎn)(06111.HK)、美的置業(yè)(03990.HK)、弘陽地產(chǎn)(01996.HK)、正榮地產(chǎn)(06158.HK)，龍頭房企則紛紛拆分物業(yè)上市為自己“輸血”，如雅居樂分拆雅生活(03319.HK)、碧桂園分拆碧桂園服務(wù)(06098.HK)、新城控股分拆新城悅(01755.HK)、佳兆業(yè)分拆佳兆業(yè)物業(yè)(02168.HK)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“調(diào)控持續(xù)趨嚴的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)A股上市融資也難以放開。A股無法上市，境外資本市場對房地產(chǎn)普遍估值太低，港股成為中小房企為數(shù)不多的選擇?！?/span>

“境內(nèi)資本市場環(huán)境比較嚴格，融資渠道逐漸收緊，所以港股千方百計要獲得一個資本平臺，去解決資金需求問題?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚ケ硎?。

房企“花式”融資自救，另一方面強調(diào)高周轉(zhuǎn)加速現(xiàn)金回流。《中國房地產(chǎn)金融》查閱公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年1-11月房企自籌資金累計新增5.1萬億元，同比增加10%；定價及預(yù)付款新增5萬億元，同比增加15.7%。

然而不容忽視的是，截至2018年6月，房企有息負債總規(guī)模達1.99萬元；2015-2016年期間房企借助融資窗口發(fā)行了大量國內(nèi)信用債，償還高峰正逐步逼近。長江證券在研究報告中指出，從2019年到期金額來看，1月到期金額約498億元，7-9月到期金額均在487億元左右，為2019年償還壓力較大的月份;2020年7月、8月、10月和12月到期金額均在600億元以上，2021年1月、3月、4月、5月、7月、8月和9月到期金額都在700億元以上，其中2021年3月超過1000億元。從結(jié)構(gòu)占比上看，未到期國內(nèi)信用債主要為公募公司債、企業(yè)債及私募債，比例分別為27.7%、11.5%及32.2%。

雖然國內(nèi)信用債發(fā)行金額處于高位，但高于當月到期金額，近期發(fā)行規(guī)模上升主要為緩解流動性方面的壓力。那么房企償債壓力如何?長江證券分析認為，至2018年三季度末，部分龍頭房企凈負債率仍然維持穩(wěn)健，其中萬科、金地集團、招商蛇口、新城控股、濱江集團、保利地產(chǎn)等房企表現(xiàn)較為優(yōu)異，杠桿水平控制良好。另一方面，部分發(fā)展較快的中型房企如陽光城、華發(fā)股份、泰禾集團凈負債率相對較高。但從整體上看，由于龍頭房企合約銷售仍在穩(wěn)健增長，上市龍頭房企杠桿水平較為可控。

對于中小型房企來說，融資渠道仍然偏窄且成本偏高?？梢灶A(yù)見的是，隨著償債高峰來臨，未來大型房企對中小型房企的項目并購或逐步增多，保持充足的流動性與穩(wěn)健的財務(wù)狀況至關(guān)重要。

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