咱們常說的是，能買住宅，就不要買公寓。商住公寓年限短，以后變現(xiàn)可能會困難。 最重要的是，商住公寓既不能落戶，還不帶學(xué)區(qū)，僅有居住屬性，讓它的價值大大縮水。 這話說得都沒錯，但是，即使是這樣，購買公寓的人依然層出不窮，難道他們不知道公寓的弊端嗎？ 這不可能，買個白菜還得貨比三家，買套房子，怎么可能不上網(wǎng)搜一搜。稍微搜一下就知道公寓的不靠譜之處。那么原因只有一個，公寓有別的能夠支持他們買的理由。 所以，我們不從公寓多么不靠譜講起，而要說為什么那么多人來選擇公寓，公寓對人們來說，到底好在哪里？真的所有公寓都不好嗎？誰適合買公寓？ 打開你的思路，讓你看一下真實的公寓世界。 01 公寓是怎么流行起來的？ 公寓在房子中屬于夾縫中生存的哪一種，如果有更好的選擇，一定會選擇更好的。沒條件不允許，才退而求其次，畢竟公寓怎么說也是自己的房子。 當(dāng)然，注意了，我們說的公寓指的是商住公寓，而不是住宅公寓。 其實商住公寓的流行和歷史上是有一定關(guān)系的。98年以前還是福利分房，那會兒的房子啥樣都有，居住質(zhì)量很一般，和現(xiàn)在的房子質(zhì)量是不能比的。到后來商品房出來了，人們都想住好房子。 但是好房子是有限的，好房子的價格也是不足以被所有人承擔(dān)的。這樣的話，商住公寓就完美迎合了人們的需求，這是商住公寓產(chǎn)生的根本原因。 首先，商住公寓的價格低，比一般的住宅都要低一些。再加上它的戶型都比較小，單價低戶型小，總價就會低很多。 來自微博網(wǎng)友天涯歷知幸 就像微博上有人提過，不是不想買住宅，是真的買不起，比如上海的住宅都是幾百萬，而loft就只有幾十萬。價格低，是商品販賣的最好手段，公寓就是這樣入了大家的眼的。 其次，公寓雖然小，但是功能齊全。臥室、廚房、衛(wèi)生間，這些全都有。甚至有的小公寓，從上到下兩層隔斷，上面是臥室，下面是客廳，三四十平米還有兩室一廳的效果。 小而全，總價低，這兩個加起來，就是公寓最大優(yōu)勢，而公寓的優(yōu)勢還不僅僅于此，由于它是商住住宅，監(jiān)管是有一定要求的。所以我們可以看到公寓一般配備了24小時保安、酒店大堂等等看上去比較高級的配置，讓它的檔次顯得比一般的住宅要高一截。 最后，公寓一般所在的都是比較繁華的地段，周圍配套比較全。這樣造成的結(jié)果更加明顯了，既方便自己上班居住，也利于出租。 來自豐臺在線 當(dāng)然，這些好處，不足以彌補商住公寓和普通住宅的差別。商住公寓產(chǎn)權(quán)只有40年，普通住宅70年，再加上商住一般商水商電且不帶學(xué)區(qū)，功能相對來說單純，僅具有居住一種屬性。也因此，如果一定要買，確實必須要慎重 這就是為什么公寓流行的本質(zhì)原因：總價低、小而全、地段優(yōu)越適合居住。 總有人說富人多，但其實按照總體來說，就是富人少。同樣的地方，一個人拿200萬買房，真的是要命，但是可能150萬就拿得出來。很多時候就差了這么一點，但是這么一點就導(dǎo)致無法買房。而公寓，戶型小價值低，有時候相差40%-50%，你說讓人怎么辦？ 但是，公寓就真的那么差嗎？ 02 公寓世界里也是分檔次的 我們來簡單的給公寓做一個檔次區(qū)分： 第一檔：一線城市核心地段商住公寓 這一檔，普通人可以不用想了，這是有錢也買不到的東西。拿上海舉例，都說公寓不能買，給你一套陸家嘴30平方的公寓，要不？一線城市核心地段的公寓是稀缺產(chǎn)品，一般人搶不到。 第二檔：一線城市次核心地段的商住公寓 繼續(xù)拿上海舉例，上海是一個多中心發(fā)展的城市。有些地段不算全市最核心的，但是相較于其他地段也很繁華。比如虹橋這一片，也發(fā)展起來了。這種一線城市的次中心地段的公寓，價值也比普通公寓價值要高。自住和出租都有一定的優(yōu)勢，因此會有很多人來進(jìn)行投資。 第三檔：二線城市的核心地段的商住公寓 二線城市的商住公寓，即使是核心地段，也需要挑一下。這個跟前面就已經(jīng)有點差別了，有的商業(yè)規(guī)劃的很差，那種商住公寓并不適合購買，而有的就還可以，真的要自己去挑選。對于這一檔，同一個城市都有可能千差萬別，千萬要小心別落坑里。 第四檔：三四線城市的商住公寓 說實話可能會被人打，但是第四檔和前面三檔完全不是一個類型的東西。我們先從本質(zhì)上來看，三四線商住公寓是一個偽概念。 一二線的商住公寓，是住宅后的副產(chǎn)物，而三四線的房價并沒有超過人們的承受范圍，而且存量住宅非常多，根本不需要商住來進(jìn)行發(fā)揮。所以，你懂的。 總結(jié)一下，一檔稀缺有價值，二檔有投資價值，根據(jù)個人需求可以選擇性購買，比如如果完全不需要學(xué)區(qū)和落戶，手頭錢又比較少的情況，三檔要仔細(xì)考察，看周圍配套和開發(fā)情況，四檔就算了吧。 但是，一定要注意的是，我們不鼓勵各位買公寓，能買住宅，還是要先買住宅。 商業(yè)公寓的缺點還是太多，既不能落戶也不帶學(xué)區(qū)，而且最為重要的是，如果用貸款的話會占用貸款名額，導(dǎo)致對后續(xù)購房產(chǎn)生影響。還要隨時看各地的商住政策，避免產(chǎn)生麻煩。曾經(jīng)有過某個商住內(nèi)部不能建廁所，千萬要避免掉坑里。 尤其是在三四線城市，會有很多人用商住來騙人，實際上等你買了這些商住后，會發(fā)現(xiàn)它既不好出租，也沒太多價值轉(zhuǎn)手，甚至可能有些在內(nèi)里做文章。 買商住公寓如果為了出租，想要立刻回本，那么也別考慮購買了，這樣買也是不劃算的。而如果是為了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，則是合算的。畢竟公寓戶型小功能全，獨門獨戶，比普通的住宅更易于出租。但是同樣的，投資比也并不高，只是穩(wěn)定，想著短短幾年回本翻倍的，也不適合買。 有個地方一定要注意：在不懂的城市，一定不要去買商住公寓。 比如你住在上海，覺得北方某個二線城市商住項目非常好，不要去買。挑選商住公寓，一定要實際考察，不然都會經(jīng)過一定的包裝的，讓你覺得千好萬好，實際上沒有多少價值。 當(dāng)然，即使是江浙滬這個圈內(nèi)的城市，從上海來去方便，都不一定看得出門道?？傄钜欢螘r間，或者問問當(dāng)?shù)厝?，對這個城市有了很詳細(xì)的認(rèn)識以及未來規(guī)劃的話，才買。不然，虧損的是自己。 03 如果一定要買公寓，到底應(yīng)該怎么做？ 如果看完了我上面說的那些，想要買一套公寓，那么要怎么做？ 首先，確認(rèn)開發(fā)商，選擇大品牌的開發(fā)商。不是說小品牌不好，是大品牌的開發(fā)商對地段價值更有評估，他們認(rèn)可的地段價值，會有一定程度的靠譜性。 其次，看地段的價值潛力。去周邊看這個地方的人流量大不大、周邊有沒有完善的配套設(shè)施，寫字樓多不多，有沒有學(xué)校，有沒有地鐵。這些都是未來生活和出租的保障之一。 這里不僅要看現(xiàn)在的潛力，還要看未來的潛力，要通過一切渠道來查看公寓所在地段的未來規(guī)劃。比如五年內(nèi)會不會通地鐵，將來這里是不是有商場寫字樓等等。 最后，問中介這邊房子的租金情況。不管是不是要自住，如果一個地方租金很貴，說明市場認(rèn)可這個地段，反之亦然。 其實，公寓既然存在，那么就有一定的合理性，完全否決它是不可取的。也許有一天公寓會在市面上成為歷史，但是對我們目前來說，要考慮自己的現(xiàn)實情況。如果需要的話，怎樣做能達(dá)到利益最大化，這才是最應(yīng)該做的。 |
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