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自從合肥出臺限購政策以后，不限購的商住公寓就成了炒房投資者關(guān)注的目標(biāo)。當(dāng)我們關(guān)注到商住公寓好的一面的同時(shí)，切不可盲目跟風(fēng)，忽略其劣勢，今天小編，就帶大家全方位了解下商住公戶，讓您投資不迷茫！ 商住公寓，通常指的是產(chǎn)權(quán)為40年和50年的非住宅物業(yè)，一般有酒店式公寓、loft、養(yǎng)老公寓等。現(xiàn)在的情況是，從產(chǎn)權(quán)的角度來說，它們的確屬于公寓，但從服務(wù)的角度來說，它們還有較大的提升空間。 商住公寓的優(yōu)點(diǎn) 單價(jià)和總價(jià)低 商住公寓單價(jià)和總價(jià)都比同地段住宅要低，單價(jià)低是因?yàn)楣⒌纳悼臻g不如住宅，頗受歡迎的loft戶型還可以通過內(nèi)部加隔層來擴(kuò)大使用面積，這也在一定程度上降低了單價(jià)。而總價(jià)相對較低是因?yàn)楣⒋蠖鄶?shù)是小戶型。 基本上是精裝修交房 這在loft戶型中尤其普及。普通住宅也有精裝修交房的，但精裝修的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如公寓。即使同樣是精裝修，商住公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)也高于普通住宅，比如追加了家電和必要的家具，公共設(shè)施檔次更高等。 高出租率和高租金 公寓對地段的依賴非常大，它必須延地跌附近等交通優(yōu)越區(qū)域和商業(yè)中心布局。這也決定了他們有更廣泛的客群，所以出租率更高，再加之公寓高標(biāo)準(zhǔn)的裝修，使得公寓有著高出租率和高租金的特點(diǎn)。 不限購 不限購的優(yōu)勢其實(shí)還是有的。就拿最近20多個城市聯(lián)動限購來說，我們明顯能看到相當(dāng)部分人群被擋在住宅市場門外，但他們?nèi)匀豢梢再徺I商住公寓。對于熱門城市的外來人口和單身人士來說，商住公寓是一個可選方案。因?yàn)?a target="_blank" title="房價(jià)">房價(jià)總是在漲，購房資格卻需要熬幾年。 商住公寓的缺點(diǎn) 土地年限不同 土地年限是由土地性質(zhì)決定的，商住公寓的土地年限一般都是40年，與住宅70年相比，它的成本本身就比較低。在土地使用權(quán)到期后的續(xù)用問題越來越引起重視的當(dāng)下，商業(yè)性質(zhì)土地的劣勢愈發(fā)明顯。 落戶問題 以購房的形式落戶，是相對公平的一種方式，誰也不靠，憑財(cái)力說話。但是商住公寓天生就不是為落戶服務(wù)的。幾乎所有對落戶設(shè)置門檻的城市，在允許購房落戶時(shí)都要求購買一定面積的住宅，而不是公寓。 生活成本高 商住公寓水電費(fèi)一般都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，雖然現(xiàn)在有不少開發(fā)商宣稱取得了民水民電，但你會發(fā)現(xiàn)這些民水民電的公寓地段較偏，而且民水民電的標(biāo)準(zhǔn)能執(zhí)行多久也不清楚。 需要注意的是，商住公寓不通天然氣，對電力的依賴非常大，在執(zhí)行階梯電價(jià)的城市，這又是一筆多出的成本。 稅費(fèi)更高 這里說3個數(shù)字，商住公寓在交易時(shí)： 契稅統(tǒng)一為3%，不會因套數(shù)和年限而改變； 個稅統(tǒng)一為差額的20%； 土地增值稅為差額的30%-60%； 還有一些細(xì)小的稅費(fèi)，比如印花稅、過戶手續(xù)費(fèi)等。 公攤更大 商住公寓的公攤更大，因?yàn)樗前凑丈虡I(yè)標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì)和施工的，最典型的是消防標(biāo)準(zhǔn)的升級要擠占一部分使用面積。公攤增加就意味著得房率下降，居住的舒適度自然也好不到哪里去。 居住舒適度 居住舒適度肯定比不上住宅。最直接的一點(diǎn)是公共設(shè)施（比如電梯）的使用強(qiáng)度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅。普通住宅也就是一梯兩戶和兩梯四戶居多，而商住公寓則是一梯十幾戶甚至幾十戶。 商住公寓優(yōu)缺點(diǎn)都在這了它又是哪些人的菜？ 此外，在樓間距、采光通風(fēng)效果、容積率等指標(biāo)上，商住公寓也不如普通住宅。 以樓間距為例，它通常和容積率掛鉤，商住公寓樓間距更窄、容積率更高（公寓多在3以上，普通住宅多為1-3）。而在采光通風(fēng)方面，公寓日照效果比不上住宅，這一點(diǎn)已經(jīng)有不少開發(fā)商通過玻璃幕墻的方式來解決了，但通透性差的缺點(diǎn)是不可能改變的。 兩層的高度不夠 商住公寓層高一般有兩種，分別是3-3.4米的平層和4-5米的雙層loft公寓。平層公寓面積不夠，而雙層loft公寓的層高明顯不足，壓迫感很強(qiáng)。 首付和貸款 首付需50%，貸款一般也就10年，只能商貸，而且利率比基準(zhǔn)利率高。 總體來看，商住公寓的特點(diǎn)十分鮮明，一般下面這些人會購買： ①預(yù)算比較有限； ②注重地段和交通； ③落戶和子女教育相對次要； ④非剛需，買房只是投資，能賺到就好。返回合肥365淘房>>? 轉(zhuǎn)載：http://news.hf.house365.com/zx/20170716/027426849.html |
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