從樓市4月和5月首周的表現(xiàn)看，“穩(wěn)”樓市是國家的基本態(tài)度，“一城一策”彈性調(diào)控雖有利于維穩(wěn)樓市，但將進一步深化地區(qū)分化趨勢。

——盤和林

3月開春，北京等部分一線城市樓市回暖，但從4月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，熱度有所下降。據(jù)中國指數(shù)研究院月度數(shù)據(jù)，4月樓市整體成交量環(huán)比下降，庫存總量環(huán)比上升2.8%，全國土地市場成交量同環(huán)比均縮水，樓市整體略有下落。

那么，今年一季度樓市回暖究竟是純屬偶然，還是回調(diào)的“先兆”？樓市未來走向?qū)绾危?/span>

在筆者看來，2019年一季度，樓市之所以出現(xiàn)“量價齊升”的現(xiàn)象，主要有三方面原因：

首先，有人誤導信貸政策有所放松，使得民眾產(chǎn)生預期偏差，引發(fā)偏差消費；

其次，正所謂“每逢佳節(jié)必花錢”，春節(jié)期間，不論是心理、環(huán)境還是手中握有的資金，都會刺激民眾的消費行為，加之房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動，最終導致房地產(chǎn)市場小幅回暖；

最后，從消費結(jié)構(gòu)看，開盤項目大都是剛需及剛改項目，這部分需求由于結(jié)婚、養(yǎng)老、上學等不可抗因素會逐步釋放，形成房地產(chǎn)市場的支撐。

事實上，作為樓市“小陽春”的慣性運行區(qū)間，4月和5月的樓市走向尤為重要，綜合來看，未來樓市“穩(wěn)”依舊是基調(diào)，地區(qū)分化是特點，穩(wěn)中波動是長期趨勢。

在樓市發(fā)展現(xiàn)“小陽春”后，4月召開的中央政治局工作會議再次強調(diào)“房住不炒、一城一策”，事實上是對樓市回暖的官方回應(yīng)，也是對樓市表現(xiàn)的一種預警。從貨幣政策上來看，2019年第一季度，貨幣政策整體上穩(wěn)中有松，最新召開的中央財經(jīng)委員會第四次會議指出，貨幣政策要松緊適度，根據(jù)經(jīng)濟和價格變化形式預調(diào)微調(diào)。筆者認為，當前，相機抉擇的貨幣政策，某種程度上有利于房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，但樓市溫度的遙控器仍然握在國家手中，從國家的態(tài)度來看，“穩(wěn)”將是房地產(chǎn)市場長期態(tài)勢。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年4月，全國百城住宅價格環(huán)比上升0.28%，漲幅較上月微幅上升，庫存總量環(huán)比上升2.8%，其中，一二線城市樓市成交量同比上升，三線城市則同比下降。5月第一周，樓市交易整體遇冷，各城市成交量均下行，其中，北京地區(qū)降幅達60%；全國40大中城市市場土地供應(yīng)量減少25%，其中主要城市成交量減少63%，出讓金環(huán)比減少62%。

從樓市4月和5月首周的表現(xiàn)來看，較一季度而言，房地產(chǎn)市場上揚的慣性正在減弱，短期內(nèi)若沒有政策的刺激，樓市“小陽春”勢頭或?qū)⒅鸩剿p。需要指出的是，樓市能夠彈性回穩(wěn)的一個重要原因是“一城一策”的“收放自如”。

一方面，熱點城市的調(diào)控政策正在逐步升級，例如，遼寧丹東規(guī)定商品住房銷售價格漲幅，陜西西安收緊公積金提取要求，江蘇蘇州土地拍賣設(shè)定限價等；另一方面，部分樓市降溫明顯的城市或者樓市本就相對低迷的城市卻有所松綁，例如浙江寧波和內(nèi)蒙古呼和浩特正在持續(xù)的加大住房的補貼力度。在筆者看來，這樣因地制宜的彈性調(diào)節(jié)，使得樓市總體上不會出現(xiàn)大漲大跌，從而保持長期穩(wěn)定。

需要注意的是，也正是因為“一城一策”的存在，樓市的地區(qū)分化將會更加明顯。比如，在土地供求規(guī)?？傮w走低的情況下，長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)的土地市場熱度不減，高溢價地塊層出，這也意味著該地區(qū)的市場后續(xù)或?qū)⑸蠐P，而遼寧沈陽、遼寧大連、山東濟南等庫存壓力較大的城市，樓市走勢或?qū)⒉蝗輼酚^。

此外，自2019年開年以來，剛需和剛改項目成為房地產(chǎn)市場主流，這事實上反映出兩點：首先，在未來可以預見的一段時間內(nèi)，人口可以形成對房地產(chǎn)市場的支撐，類似湖北武漢、河南鄭州、安徽合肥等人口基數(shù)較大的城市，未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)熱度仍會持續(xù)。其次，剛需和剛改項目受追捧，一方面反映出居民對房地產(chǎn)市場持謹慎態(tài)度，另一方面，經(jīng)濟大環(huán)境對未來收入預期的影響，影響到了居民的消費結(jié)構(gòu)和消費水平。

因此，竊以為，從樓市4月和5月首周的表現(xiàn)看，“穩(wěn)”樓市是國家的基本態(tài)度，“一城一策”彈性調(diào)控雖有利于維穩(wěn)樓市，但將進一步深化地區(qū)分化趨勢。在未來，人口以及地區(qū)開發(fā)情況將對地區(qū)間樓市差異產(chǎn)生重要影響。