今日（15號(hào)），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。在70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下跌的僅有上海、南京和泉州3個(gè)城市，上漲的城市有65個(gè)。

在70個(gè)城市中卻有65個(gè)房?jī)r(jià)上漲，這讓那些準(zhǔn)備購(gòu)房者感到擔(dān)憂(yōu)，人們?cè)跒槭欠裨摮鍪仲?gòu)房而糾結(jié)。一邊是全國(guó)房?jī)r(jià)多數(shù)沿續(xù)上半年的走勢(shì)，總體呈現(xiàn)漲多跌少的格局。

而另一邊，各地房地產(chǎn)調(diào)控正在集密進(jìn)行中。僅7月份，全國(guó)樓市調(diào)控政策密集程度創(chuàng)歷史紀(jì)錄，合計(jì)超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)70次各類(lèi)型的房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控如果生效，現(xiàn)在匆忙入市買(mǎi)房弄不好會(huì)當(dāng)“接盤(pán)俠”。

對(duì)此，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的漲跌，只能代表樓市過(guò)去一段時(shí)間的價(jià)格，并不代表未來(lái)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，不能因?yàn)楫?dāng)前多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍上漲，就能判斷出后續(xù)房?jī)r(jià)還會(huì)大幅上漲。

而且從近期的房地產(chǎn)發(fā)出四個(gè)信號(hào)來(lái)看，本輪持續(xù)了3年多的房?jī)r(jià)上漲行情，已近尾聲。中國(guó)樓市正從前期的巔狂中逐步恢復(fù)理性，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)拐點(diǎn)已現(xiàn)，整個(gè)樓市將會(huì)快速降溫。所以，購(gòu)房者應(yīng)耐心等待，靜觀樓市大調(diào)整周期的到來(lái)。

信號(hào)一：廈門(mén)房?jī)r(jià)降了1萬(wàn)多元

據(jù)廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年廈門(mén)二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比，環(huán)比下跌25.42%。

受到廈門(mén)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，很多房企打出“大降65萬(wàn)元急售”、“一品價(jià)，打八折”、“誠(chéng)心買(mǎi)條件還可以談”的標(biāo)語(yǔ)。但是當(dāng)?shù)孛癖娍戳烁叻績(jī)r(jià)之后還是搖頭表示“買(mǎi)不起”。

近年來(lái)，廈門(mén)房?jī)r(jià)走出了過(guò)山車(chē)行情，由前幾年的八千元/平方米，一下漲至去年的6萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在廈門(mén)房?jī)r(jià)跌去了1.5萬(wàn)元，再次回到了4.5萬(wàn)元/平方米，而且當(dāng)?shù)囟址砍山涣砍霈F(xiàn)大幅萎縮、廈門(mén)市區(qū)土地流拍現(xiàn)象也較為嚴(yán)重。

廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌，還有環(huán)京樓市出現(xiàn)大跌，這都是本輪房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了3年的連漲之后，出現(xiàn)的首次成規(guī)模的房?jī)r(jià)大調(diào)整。盡管，全國(guó)多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)依然火爆，但部分地區(qū)房?jī)r(jià)的下跌，說(shuō)明全國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)開(kāi)始分化，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話(huà)已經(jīng)破裂。這對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

信號(hào)二：限制企事業(yè)單位購(gòu)房已開(kāi)始

南京發(fā)布微信公眾號(hào)消息，近日，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市企事業(yè)單位住房限購(gòu)政策的通知》，自即日起，在全市范圍內(nèi)暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品住房。目前全國(guó)已有西安、長(zhǎng)沙、杭州、上海、深圳、南京6座城市宣布限制企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)品房。

實(shí)際上，限制企事業(yè)單位購(gòu)房是在本來(lái)調(diào)控限購(gòu)基礎(chǔ)打“補(bǔ)丁”。因?yàn)橹暗姆康禺a(chǎn)調(diào)控只對(duì)個(gè)人買(mǎi)房進(jìn)行限購(gòu)。這導(dǎo)致一些企事業(yè)單位要么不務(wù)正業(yè)去炒房。要么，有很多人為了獲得炒房機(jī)會(huì)，就想辦法私人成立一個(gè)空殼企業(yè)，然后炒房者用企業(yè)的名義炒房。

這樣不僅是買(mǎi)房不受限制，而且出售房產(chǎn)也不會(huì)受到限售的影響，一路暢通無(wú)阻。更關(guān)鍵的是，有了以企業(yè)名義炒房，使得很多新開(kāi)樓盤(pán)被企業(yè)全部買(mǎi)下，人為造成當(dāng)?shù)胤课莨┣笫Ш?。企事業(yè)單位購(gòu)房無(wú)形中會(huì)推高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

信號(hào)三：大型土地流拍呈現(xiàn)零成交

據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，土地流拍率約6%，300城總流拍宗數(shù)已達(dá)258宗，與地價(jià)最低迷的2014年同期相比，土地流拍率還高出59%。從整體流拍規(guī)模來(lái)看，今年有望達(dá)到歷史峰值。

土地市場(chǎng)降溫最明顯的是一二線(xiàn)城市。7月23日，上海市中心的楊浦東，一塊內(nèi)環(huán)內(nèi)的宅基地流拍，沒(méi)有房企報(bào)名，實(shí)屬罕見(jiàn)。8月10日，杭州、南京、太原等城市都進(jìn)行了土地拍賣(mài)。從拍賣(mài)過(guò)程和結(jié)果看，土拍市場(chǎng)明顯降溫，有的全部流拍，有的即使成交，地價(jià)比之前也降低了不少。

事實(shí)上，土地市場(chǎng)降溫明顯的原因有二個(gè)，一方面，地方政府積極推地，土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，但是地價(jià)政府又不肯在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期，主動(dòng)調(diào)降地價(jià)。同時(shí)，還對(duì)拿地房企實(shí)行嚴(yán)格的限價(jià)政策，這就導(dǎo)致，房企的利潤(rùn)空間被壓縮，房企們肯定不愿意去拍這樣的地塊。

另一方面，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，以及房企負(fù)債率的攀升，房企的融資難度大幅上升，不可能再像過(guò)去一擲千金爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝?。同時(shí)，房企對(duì)后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法發(fā)生逆轉(zhuǎn)，認(rèn)為高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，投資更加趨于理性和謹(jǐn)慎，已不敢再貿(mào)然出手。

信號(hào)四：房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)責(zé)制來(lái)了！

在7月底，中央政治局會(huì)議上定調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”沒(méi)過(guò)多久。8月7日，住建部在遼寧沈陽(yáng)召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，在會(huì)上，住建部對(duì)與會(huì)城市負(fù)責(zé)人表達(dá)了二層含義：

一是，要持續(xù)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂像，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，維護(hù)人民群體的合法權(quán)益。其實(shí)，之前住建部早就聯(lián)合了七部委，想通過(guò)半年的時(shí)間，對(duì)30座大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂像進(jìn)行整治。

二是，對(duì)于樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決實(shí)行問(wèn)責(zé)制。以后如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，住建部要對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控即使不力，也不會(huì)對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人有太大影響，而現(xiàn)在卻不同了，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲則關(guān)系到相關(guān)負(fù)責(zé)人的仕途。

廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌、土地出現(xiàn)流拍潮，這將預(yù)示房地產(chǎn)開(kāi)始分化，投資者的風(fēng)險(xiǎn)正在積驟。此外，暫停企事業(yè)單位買(mǎi)房就是將炒房資金阻擋在市場(chǎng)之外。而房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)責(zé)制，就是中央給地方下了死命令，一定要把房?jī)r(jià)調(diào)降下去，回歸到“住房不炒”的理性當(dāng)中。四大信號(hào)已經(jīng)非常明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向已變，購(gòu)房者謹(jǐn)慎入市了。