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選擇比努力重要，對(duì)于餐廳開業(yè)選址同樣如此。那么，評(píng)估一個(gè)位置是否適合開店，有哪些重要依據(jù)？ 
前不久，紅餐網(wǎng)專欄作者顧亮和大家系統(tǒng)盤點(diǎn)門店選址中常見的5個(gè)“大坑”（點(diǎn)擊閱讀），今天，他將再和我們聊聊，評(píng)估選址是否合適的三個(gè)重要依據(jù)。
我之前操作了一家韓國(guó)知名咖啡品牌，它們?cè)谕卣怪袊?guó)大陸市場(chǎng)的時(shí)候，第一步都沒走好，把咖啡店開在了萬達(dá)金街，第一，周邊沒有寫字樓商務(wù)樓，第二萬達(dá)購(gòu)物中心有星巴克，這樣的選址用通俗的比喻，就是把奢侈品放到平民窟賣，你認(rèn)為會(huì)有消費(fèi)嗎？舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，消費(fèi)者首先是沖著萬達(dá)購(gòu)物中心去的，要談事星巴克在一樓已經(jīng)截流了大部分商務(wù)客。休閑的顧客逛完購(gòu)物中心累了，下到一樓也會(huì)首選星巴克喝一杯休息一下，只有剩余的很少一部分客流才會(huì)流向金街。在這當(dāng)中，去金街的首選的還大都是正餐小吃，選擇咖啡的非常少。受眾少，租金貴，人工貴，最后這家店半年時(shí)間就關(guān)門了。
我們經(jīng)常聽到一句話，選擇比努力重要，運(yùn)用到選址上也同樣適用。很多老板盲目自信，認(rèn)為酒香不怕巷子深，產(chǎn)品好，有品牌，顧客就會(huì)來，那為什么不反過來思考，星巴克為什么不開在金街這種地方呢？愛馬仕不開在這種地方呢？正確的做法是，你的品類消費(fèi)人群在哪，在考慮盈虧平衡點(diǎn)的情況下，就要選擇性地開在哪。奢侈品不可能放平民區(qū)銷售，初創(chuàng)品牌不建議放購(gòu)物中心，為什么？購(gòu)物中心里高手云集，打過仗和沒打過仗的哪個(gè)贏面高？
什么品類對(duì)應(yīng)什么樣的區(qū)域，為此，我列了這樣一張對(duì)應(yīng)表供大家參考，但世事無絕對(duì)，有些品類可放多個(gè)重疊區(qū)，如飲品，既可以在步行街、旅游景區(qū)、學(xué)校文教區(qū)、購(gòu)物中心等單獨(dú)的業(yè)態(tài)，也可以在周邊有學(xué)校文教區(qū)+寫字樓+購(gòu)物中心的復(fù)合區(qū)。表格是幫助我們明確門店選址方向，但不是絕對(duì)，不能死搬硬套，實(shí)際中還需靈活運(yùn)用。餐飲類型
| 適合的區(qū)域
| | 咖啡簡(jiǎn)餐 | 辦公商業(yè)區(qū) | | 飲品茶飲 | 學(xué)校文教區(qū) | | 百年老店 | 美食及步行街 | | 燒烤夜宵 | 夜市商圈 | | 時(shí)尚牛排 | 綜合購(gòu)物中心 | | 性價(jià)比高的美食 | 社區(qū) | | 個(gè)性化創(chuàng)意餐廳 | 景觀區(qū) |
預(yù)估營(yíng)業(yè)額，控制風(fēng)險(xiǎn)人氣很旺的購(gòu)物中心美食檔口是否穩(wěn)賺不賠？之前有個(gè)做生煎的朋友跟我說某某購(gòu)物中心人氣很旺，說這個(gè)商場(chǎng)五樓的美食檔口在招商，第一客流很多，第二商場(chǎng)員工及周邊寫字樓的白領(lǐng)也不少，所以他考慮進(jìn)去，我勸他等我去考察了實(shí)地再做決定。我第二天就去了現(xiàn)場(chǎng)，平時(shí)人氣確實(shí)不錯(cuò)，但這個(gè)購(gòu)物中心二樓就有很多性價(jià)比很高的美食，已經(jīng)截流了大部分的客流，人都有惰性，二樓就有我需要的美食為什么要跑5樓？另外，五樓的業(yè)態(tài)是兒童服裝類，只有目的性很強(qiáng)的消費(fèi)者才會(huì)上到這一樓，剩余去五樓的就只有貪圖便宜的購(gòu)物中心員工以及周邊知道美食城價(jià)格的部分白領(lǐng)，人流量有限，客單價(jià)低，就算房租再實(shí)惠也很難實(shí)現(xiàn)盈虧平衡點(diǎn)。這也是這家商場(chǎng)的美食城要重新改造招商的原因，但沒有從根本上解決病因，換批商家生意就會(huì)好嗎？
我看了后，果斷的和這位老板用數(shù)據(jù)分析了事實(shí)，他聽后不由地嚇出一身冷汗。這位老板已經(jīng)是干了十幾年的老餐飲人了，都會(huì)因?yàn)椴蝗?shí)地考察人流業(yè)態(tài)，主觀判斷造成預(yù)判失誤及損失，所以，餐飲初創(chuàng)者在選址上更該勤勤懇懇來不得半點(diǎn)馬虎，畢竟投資的錢不是大風(fēng)刮過來的。測(cè)人流的辦法比較笨，但對(duì)于預(yù)估營(yíng)業(yè)額，控制風(fēng)險(xiǎn)還是一個(gè)不錯(cuò)的工具。那如何測(cè)算人流呢？我們以快餐面館舉例：可取3個(gè)上客集中時(shí)段做人流測(cè)點(diǎn)，早上時(shí)段6:00-9:30、中午時(shí)段10：30-14:00、下午16:30-20:00，平日選2天，周六日選2天，若店面雙面街路寬＞12米 ，則只需測(cè)算店面一側(cè)雙向人流；
△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝 若店面雙面街路寬＜12米，則需測(cè)算店面兩側(cè)的雙向人流，門店人流量=（A+B）*50%；店面在轉(zhuǎn)角處則需測(cè)算店面A側(cè)雙向人流、店面B側(cè)雙向人流、店面轉(zhuǎn)角處C側(cè)雙向人流，人流量=A+B-C。另外這里不得不和大家提一下捕捉率這個(gè)名詞，并不是所有經(jīng)過你店面的人流都是你的客流，百分百會(huì)進(jìn)你的店，所以測(cè)算完人流，還要選三家旁邊的店看一下他們的人流及進(jìn)店人數(shù)。門店進(jìn)店預(yù)測(cè)數(shù)=門店人流量*平均捕捉率 門店銷售額預(yù)測(cè)=門店進(jìn)店預(yù)測(cè)數(shù)*平均客單價(jià)第一步：通過大眾點(diǎn)評(píng)排行榜及餓了么美團(tuán)外賣銷售榜單，搜索附近同品類前三的門店。第二步：測(cè)算這三家店2天中午晚上；2天周末中午晚上的進(jìn)店人流量。第三步：測(cè)算這三家店的營(yíng)業(yè)額平均值=（A店人流*客單價(jià)+B店人流*客單價(jià)+C店人流*客單價(jià)）/3。
未來5年是否有被違拆的可能？未來2年內(nèi)是否有道路施工及地鐵建造的規(guī)劃？是否樓上有居民樓？目前，北上廣等一二線城市對(duì)街邊店的環(huán)境衛(wèi)生整治力度還是非常大的，比如蘇州的331行動(dòng)，樓上有居民的一律不準(zhǔn)開餐飲店，假如不了解這樣的政策，你租了這樣的店，前期投的裝修費(fèi)用就會(huì)有損失。
很多初涉餐飲圈的小白，對(duì)這點(diǎn)容易忽視，就拿我一朋友來說吧，拿的店是轉(zhuǎn)讓店，直接從轉(zhuǎn)讓的老板手中拿過來的，這樣就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，真正的房東如果不同意，你的店鋪就會(huì)被收回，如果將來你要轉(zhuǎn)給別人，沒有房東同意，別人一般也不敢接，很難脫手。所以，第一，轉(zhuǎn)讓店一定要和第一房東見面，第二，一定要和第一房東白紙黑字寫明，同意將來在合同期未到的情況下因經(jīng)營(yíng)原因而被迫轉(zhuǎn)讓時(shí)，與新承租方重新簽訂協(xié)議。提前打探附近店鋪的租金情況，做到談判前心中有數(shù)；租期能簽5年絕不簽3年，付款方式能付3押1的，覺不付6押1；盡量爭(zhēng)取1個(gè)月的免租期（一般都有1個(gè)月左右的裝修期）。
可提供多少個(gè)車位，一是便于商家自己平時(shí)停車，二是便于商家的顧客停車。光有這些選址依據(jù)是否能確保選址穩(wěn)妥呢？還不夠，餐飲小白還要學(xué)會(huì)用數(shù)據(jù)來分析。后續(xù)，顧亮老師還會(huì)和大家分享紹投資回報(bào)測(cè)算，用數(shù)據(jù)分析來幫助大家科學(xué)選址，敬請(qǐng)期待。
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