房屋在抵押后，房屋所有人如又將房屋出租，應(yīng)當(dāng)如何處理。房屋在出租后，仿佛所有人將房屋進(jìn)行抵押，又應(yīng)當(dāng)如何處理。租賃權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突集中體現(xiàn)了社會(huì)民生利益與物權(quán)法理之間的權(quán)衡與博弈，也是理論與實(shí)踐中長(zhǎng)期以來的爭(zhēng)鳴點(diǎn)，《民法典》物權(quán)編草案中對(duì)于該問題做出了新的規(guī)定。關(guān)于抵押權(quán)與租賃權(quán)關(guān)系問題怎么看待，本期我們將就此展開探討。
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先抵后租或先租后抵均不影響抵押權(quán)確認(rèn)
首先，對(duì)于抵押權(quán)與租賃權(quán)并存于同一標(biāo)的物，抵押權(quán)屬于物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)，由于法律未限制在已出租的標(biāo)的物上設(shè)定抵押，先抵后租或先租后抵均不影響抵押權(quán)確認(rèn)。這在(2019)最高法民終1206號(hào)租賃合同民事裁定書中也有充分論述。
(2019)最高法民終 1206號(hào)
至于案涉抵押物上存在租賃權(quán)的問題，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”此條規(guī)定可以看出，法律未限制在已出租的標(biāo)的物上設(shè)定抵押。抵押權(quán)系擔(dān)保物權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值;租賃權(quán)系債權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)立并不沖突。雖然在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對(duì)抗抵押權(quán)人或者標(biāo)的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標(biāo)的物，但承租人不享有以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人以折價(jià)、拍賣或變賣等方式處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。無論租賃在先還是租賃在后，均不影響抵押權(quán)人請(qǐng)求人民法院對(duì)依法設(shè)立的抵押權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。
本案中，雖然承租人蘇某的租賃權(quán)成立于抵押權(quán)之前，但是亦不影響抵押權(quán)本身的確定。
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先抵后租，但不能對(duì)抗房屋受讓人
在抵押權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突的情景之下，法律需要對(duì)于承租人、抵押權(quán)人之間的利益作出價(jià)值平衡?！段餀?quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”，對(duì)于先抵后租和先租后抵都進(jìn)行了規(guī)定，并認(rèn)為在先抵后租的情況下，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。《最高人民法院關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第66條第一款規(guī)定:抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?？梢?，成立在后的租賃關(guān)系對(duì)設(shè)立在先的抵押權(quán)并無對(duì)抗效力。一方面體現(xiàn)了物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本原理，另一方面也體現(xiàn)了前手權(quán)利高于后手權(quán)利的法律邏輯。
《民法典(草案)》第405條:抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
同時(shí)，從目前公布的《民法典》草案第405條來看，其僅僅規(guī)定了抵押權(quán)設(shè)立前的已出租的情況，也即僅對(duì)先租后抵的情形進(jìn)行了規(guī)制，而刪去了《物權(quán)法》第190條關(guān)于先抵后租的規(guī)定，體現(xiàn)了法律條文的精煉化和邏輯洽和。因?yàn)闊o論是動(dòng)產(chǎn)抵押，還是不動(dòng)產(chǎn)抵押，在其已經(jīng)經(jīng)過交付或者登記的形式完成了公示，即對(duì)外產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，成立在后的租賃權(quán)當(dāng)然不可以“善意”來對(duì)抗在前成立的抵押權(quán)。
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先租再抵，原租賃關(guān)系不受其影響
如從純粹債權(quán)的視角來看，由于抵押權(quán)屬于物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本原理，看似應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)人的抵押權(quán)。然而問題在于，在于房屋租賃的特殊情景之下，房屋租賃權(quán)不僅具備物權(quán)化債權(quán)的屬性，其上也承擔(dān)了保障民生等社會(huì)利益。
由此，《合同法》第229條規(guī)定了“買賣不破租賃”的制度。其中第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！蓖瑫r(shí)《最高人民法院關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條規(guī)定:抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
抵押權(quán)和租賃權(quán)之間的權(quán)利沖突并非是不可調(diào)和，究其根本，在于法律價(jià)值之間的權(quán)衡。也有學(xué)者認(rèn)為，“買賣不破租賃”制度安排并非包含保護(hù)相對(duì)弱勢(shì)的承租人的立法情感與色彩，而是對(duì)物債兩分立法體系下采取的補(bǔ)救性立法。
另外，再次對(duì)比《物權(quán)法》第190條與《民法典(草案)》第405條對(duì)于先租后抵情形的規(guī)定，我們注意到，《物權(quán)法》第190條規(guī)定“買賣不破租賃”的前提是“訂立抵押合同前”抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，而《民法典(草案)》第405條“買賣不破租賃”的前提是“抵押權(quán)設(shè)立前”抵押財(cái)產(chǎn)已出租“并轉(zhuǎn)移占有的”，也就是說《民法典(草案)》在先租再抵下“買賣不破租賃”設(shè)定了更加嚴(yán)格的限定條件，即以承租人占有承租物為前提?！?strong style="color:#324692;background-color:#ff8282">民法典》最終對(duì)此將如何規(guī)定現(xiàn)在尚不清楚，不過從草案來看，也體現(xiàn)了學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對(duì)于抵押權(quán)與租賃權(quán)間的“容”與“斥”問題的思考。
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在出租人存在過錯(cuò)時(shí)，承租人享有賠償損失權(quán)
在租賃權(quán)與抵押權(quán)作用于同一物而發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，如果抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致承租人與出租人之間的租賃合同無法繼續(xù)履行，承租人的利益客觀上受到了損害。承租人的損失是否能得到補(bǔ)償，取決于房屋在租賃時(shí)，出租人是否履行了書面告知承租人房屋抵押情況的義務(wù)。
總之，抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的權(quán)利沖突不僅涉及到抵押權(quán)人、承租人、出租人、抵押財(cái)產(chǎn)受讓人等民事主體之間的利益沖突，也體現(xiàn)了法律價(jià)值的權(quán)衡。物權(quán)與債權(quán)，抵押權(quán)與具備特別屬性的租賃權(quán)，價(jià)值理念的權(quán)衡與選擇不僅存在于生活之間，也存在于民商事法律價(jià)值沖突解決之中。
END
(本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表廣仲立場(chǎng))
參考文獻(xiàn):
1.房紹坤、紀(jì)力瑋《論抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突之解決》，《山東社會(huì)科學(xué)》2020年第2期
轉(zhuǎn)自 民商法律智庫(kù)
