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房地產(chǎn)大興大建這些年，各類城市的住宅建設(shè)，大有“做了人類想成仙，生在地上要上天”的野心，都在漫天的蓋房子。

房子多了，問題也隨之而來。

住宅現(xiàn)象——空置

多年前，在部分好奇心重的網(wǎng)友驅(qū)使下，網(wǎng)絡(luò)上曾發(fā)起一波“網(wǎng)友集體曬黑燈”活動(dòng)，試圖用小區(qū)的“黑燈率”來證明小區(qū)的空置問題。

研究方式雖然過于片面，但充分證明了民眾對(duì)于住宅空置問題的意識(shí)覺醒。

而時(shí)至今日，我們也確實(shí)需要面對(duì)小區(qū)高空置率帶來的實(shí)質(zhì)性問題。

2013年，南寧財(cái)富國際廣場小區(qū)多戶業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，南國早報(bào)記者隨機(jī)進(jìn)入該小區(qū)32棟，從1樓一直走到15樓，發(fā)現(xiàn)有10多戶人家的門口都貼有物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)通知單。物業(yè)負(fù)責(zé)人表示全額收費(fèi)才能維持物業(yè)運(yùn)營，并表示“如果請(qǐng)不起保安保潔，那整個(gè)小區(qū)不都是亂糟糟的？”。

2019年，家住西安市奧達(dá)文景觀園小區(qū)的山女士向媒體反映稱，小區(qū)去年沒有供暖，今年眼看別的小區(qū)都開始繳納供暖費(fèi)了，物業(yè)卻仍以入住率太低為由，再次告知業(yè)主無法供暖。

2020年11月，西部網(wǎng)民生熱線欄目接到了西安市民宋女士的求助。宋女士是西安萬達(dá)天樾二期的業(yè)主，前段時(shí)間物業(yè)通知，由于小區(qū)入住率不達(dá)標(biāo)，小區(qū)無法供暖。

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圖源網(wǎng)絡(luò)

生活案例比比皆是，空置的住宅現(xiàn)象也該被重視。

高空置率可怕嗎？

首先我們來明確關(guān)于空置率的概念：

住房空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率?？罩寐手饕迷趪鴥?nèi)，與國外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。

接下來看一組數(shù)據(jù)。

這是一份來自2017年《中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告的數(shù)據(jù)，報(bào)告顯示，2017年全國家庭住房擁有率達(dá)到92.8%，且與往年數(shù)據(jù)相比，擁有率在不斷上升，同時(shí)，2017年的空置住宅的數(shù)量達(dá)到了6500萬，住房空置率達(dá)到21.4%。

而根據(jù)國際上的通行慣例：

商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

可以看出，早在2017年我國的空置住宅數(shù)據(jù)，就已經(jīng)超出了標(biāo)準(zhǔn)值，提醒我們市場當(dāng)下并非處在一個(gè)良性狀態(tài)，而幾年后的今天，我想這個(gè)數(shù)據(jù)必然有過之而無不及。

不過需要提醒大家的一點(diǎn)，空置率高不完全等于供過于求，一方面是不同家庭間經(jīng)濟(jì)水平導(dǎo)致住房保有量的差異，另一方面則是城市化背景下，人口遷移造成的城市間住房需求的差異，這就導(dǎo)致明明人均之下本該人人皆有房住，而現(xiàn)實(shí)卻是有些地區(qū)空屋遍地寥寥數(shù)人，而有些地區(qū)一房難求。

這也是房價(jià)一直居高不下的一部分原因，市場需求猶在。

不可小覷的空置率

除了上文提到的現(xiàn)實(shí)案例帶來的問題，讓我們知道，空置達(dá)到一定比例，北方部分小區(qū)供暖難，還有在部分高空置小區(qū)，多業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)財(cái)務(wù)虧空，難以維持正常物業(yè)維護(hù)水平，進(jìn)而物業(yè)水平降低，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)惡性循環(huán)...空置率影響的問題還有很多。

諸多問題中，最廣為人知的當(dāng)屬空置稅。

有美國房地產(chǎn)市場2010-2017年的城市數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)越重的地區(qū)，空置率越低。當(dāng)有效房產(chǎn)稅率上升1%，空置率顯著下降2.46%。因此當(dāng)空置率的話題每每拿上臺(tái)面來討論時(shí)，都有人為空置稅的頒布而擔(dān)憂。

誠然，作為降低空置率的有效解決辦法，空置稅看起來確屬良策，但反過來想，空置率問題的存在已不是一兩天，而能疏解問題的稅法的頒布為何這般曠日持久？

這背后其實(shí)也存在著很多問題，比如關(guān)于空置住宅的統(tǒng)計(jì)，還有空置住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)，還有關(guān)于征收空置稅后，房價(jià)下降帶給開發(fā)商、銀行、政府的經(jīng)濟(jì)壓力等等，關(guān)聯(lián)頗多，我覺得很難會(huì)頒布。

再有的一些問題，其實(shí)是當(dāng)下比較值得注意的。

曾有地產(chǎn)分析師提出，有四類房產(chǎn)空置率高達(dá)40%左右，其中包括郊區(qū)的高檔住房、投資性住房商住兩用樓盤和無產(chǎn)權(quán)房。

這讓我想起不久前我們前往東莞調(diào)研時(shí)，在萬科棠樾小區(qū)，看到項(xiàng)目品質(zhì)社區(qū)景觀俱佳的社區(qū)內(nèi)，成棟住宅毫無居住痕跡，項(xiàng)目不僅位于遠(yuǎn)郊，且為毛坯交付，而在此置業(yè)的多為非首套住宅，綜合種種因素大大降低了居住動(dòng)力，若非地段優(yōu)勢，房價(jià)下跌可能性大。

還有一些小區(qū)，投資客扎堆，大量空置房源，因?yàn)檫@類人群，房價(jià)炒起來容易，掉下來也簡單，一旦遇到市場行情，出現(xiàn)小區(qū)住宅集中拋售，買家選擇越多，房源間越容易出現(xiàn)叫低踩高的現(xiàn)象，一來二去降低房價(jià)不說，房子也不見得好出手。

總之，空置率之難，端倪漸顯。

結(jié)

行文至此，給幾個(gè)小建議。

一般來說，剛需小區(qū)空置比例較低，購房時(shí)多注意改善和高端品類住宅，比較項(xiàng)目本身外，看配套情況，空置高的小區(qū)，往往社區(qū)周邊商業(yè)配套也不甚景氣。

自住不要買投資客扎堆的項(xiàng)目，不明白的可以看看昨天的文章《再次強(qiáng)調(diào)，投資和自住最好分離！》（點(diǎn)擊查看），理解投住分離，升值潛力的另一面，是現(xiàn)實(shí)問題帶來的房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)和居住便利度的降低。

居高不下的房價(jià)和星星點(diǎn)燈的空置住宅，讓現(xiàn)代社會(huì)中的房子，變成了“朱門酒肉臭，路有凍死骨”的存在。

日月既往，不可復(fù)追，未來買房時(shí)，還希望大家能關(guān)注片區(qū)的空置率，不要讓空置率成為影響你二手房溢價(jià)的因素。

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