長(zhǎng)租公寓在國(guó)外是一個(gè)有幾十年發(fā)展史的成熟商業(yè)模式。在房地產(chǎn)投資中，一直屬于收益穩(wěn)定優(yōu)異的那類(lèi)。2008年金融危機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)三駕馬車(chē)中的寫(xiě)字樓和零售賣(mài)場(chǎng)的租金增長(zhǎng)斷崖式下跌，只有長(zhǎng)租公寓受影響最小，而且最先反彈。這類(lèi)物業(yè)在金融危機(jī)后也很受黑石集團(tuán)這類(lèi)投資集團(tuán)的青睞。

以美國(guó)為例，公寓運(yùn)營(yíng)一般指的是集中式公寓，也就是一整棟樓都對(duì)外出租的。這類(lèi)長(zhǎng)租公寓多采用 REITs 模式，投資人和運(yùn)營(yíng)商各司其職，公寓所有權(quán)名義上屬于投資人，但投資人只按期分紅，不參與經(jīng)營(yíng)；運(yùn)營(yíng)商賺取固定幾個(gè)點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以及日常維修等物業(yè)服務(wù)費(fèi)提成。

REITs 聽(tīng)起來(lái)復(fù)雜，粗糙理解成一個(gè)基金就比較容易：一棟房子太貴，普通人買(mǎi)不起，分成好多份額，好多人湊錢(qián)就買(mǎi)的起了，然后再一起雇傭一個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)打理房子日常的出租、維修或者買(mǎi)賣(mài)，隨后租金收益、升值收益大家按份額分。

REITs 模式是個(gè)巧媳婦兒，一方面向租房市場(chǎng)注入了一筆低價(jià)的長(zhǎng)期的資金，建設(shè)了住房，另外一方面源源不斷地向投資者提供穩(wěn)定可預(yù)期的回報(bào)。

因此，蛋殼并不算真正的“長(zhǎng)租公寓”，其代表的分散式公寓是中國(guó)特色房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)物之一。它有兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是沒(méi)有向租賃市場(chǎng)提供增量的房源，所以必然推高租金。另外它沒(méi)有廉價(jià)的資金來(lái)源，而是用年輕人脆弱的信用，從銀行獲得個(gè)人貸款，讓蛋殼去高價(jià)收房。

這是一個(gè)先天注定的龐氏騙局。除非北京的租金永遠(yuǎn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，或者向香港那樣做無(wú)限分割的'劏房'提高單位租金，這個(gè)游戲是玩不下去的。

問(wèn)題是，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)游戲結(jié)束的成本。

在北京租過(guò)房子的年輕人都知道，當(dāng)房東房客撕破臉的時(shí)候，永遠(yuǎn)是租客承擔(dān)成本。合同里面乙方違約幾十條，每一條都要沒(méi)收押金，預(yù)付房租能不能拿回來(lái)全看人品，甲方違約輕飄飄的一兩條，最多補(bǔ)償一下租客的當(dāng)月房租。

然而在美國(guó)，很多時(shí)候，房東才是真正的弱勢(shì)群體。

只要買(mǎi)房就有持有稅，不出租要交空置稅，買(mǎi)賣(mài)和租金收入要交資產(chǎn)所得稅，加上各種維修費(fèi)用，已經(jīng)夠焦頭爛額了。加上法律對(duì)租客權(quán)益的保護(hù)幾乎到了“無(wú)立場(chǎng)”的地步，比如在社會(huì)主義示范區(qū)加州：

房東不得無(wú)故斷租，老租客具有優(yōu)先權(quán)，有年限的房子每年租金上漲幅度有限制，和CPI綁定，有些地區(qū)比如西好萊塢的房子每年連1%都不能上漲。今年碰上疫情，加州理直氣壯要求“任何交不起租金的租客也要讓繼續(xù)住”。

房況維護(hù)必須達(dá)標(biāo)。沒(méi)有及時(shí)清理白蟻，都可能被租客作為拖欠房租的理由。房子的折舊率跟租客入住年限緊密掛鉤，一些原本房況不太好的房子，租客入住三五年后，基本默認(rèn)折舊率為百分之百，怎么造都不能扣押金。

押金只能收一個(gè)月的，要到銀行開(kāi)具專(zhuān)門(mén)賬戶。你想挑個(gè)毛病扣三五百塊，經(jīng)過(guò)的繁瑣手續(xù)讓你懷疑人生。提前收幾個(gè)月房租自己用，不行，沒(méi)聽(tīng)過(guò)讓人聞風(fēng)喪膽的國(guó)稅局嗎？

就算是租客沒(méi)有交租金，一次通知不成要兩次，兩次不成要三次，上法庭還要抗辯，三個(gè)月起步，最長(zhǎng)要一兩年。

至于那種1818黃金眼上常見(jiàn)的社會(huì)新聞，“上海人90年代在浙江買(mǎi)了個(gè)別墅忘記了，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)屋里面住了不認(rèn)識(shí)的人”，如果上了美國(guó)的法庭，可能房子最后就真的歸了“占屋者”。

當(dāng)然，這不是吹外國(guó)的月亮比較圓。美國(guó)能這樣保護(hù)租客，前提條件就是他們的稅收制度。美國(guó)當(dāng)然也不缺有錢(qián)人，大把買(mǎi)的起整套房子的人，為什么 REITs 模式能大行其道？最直接的原因是通過(guò) REITs 投資房地產(chǎn)是免稅的。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是重“持有”的稅收制度。

我們國(guó)稅局的各項(xiàng)能力，還在路上。財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度剛起了個(gè)頭。另外，各種解決執(zhí)行難的行動(dòng)，這兩年才開(kāi)始上電視，美國(guó)那種“人人找律師，事事上法庭”的狀況，仍然不太符合中國(guó)人的胃口。我們還在迷戀基層調(diào)解的低成本，腦子里還有“打官司的是刁民，律師多訟棍”的傳統(tǒng)觀念，忽略了法律是一種公共資源，需要更多向民生傾斜。

2015年我們就提出過(guò)租售并舉，萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、保利等也都曾經(jīng)紛紛高調(diào)宣布進(jìn)入租賃市場(chǎng)，萬(wàn)科的泊寓一度遍地開(kāi)花，郁亮甚至聲稱(chēng)過(guò)要轉(zhuǎn)型做租賃市場(chǎng)老大。然而這幾年這些房地產(chǎn)企業(yè)的租賃項(xiàng)目都漸漸收縮陣營(yíng)。國(guó)內(nèi)只要說(shuō)是自持物業(yè)做長(zhǎng)租公寓的，去見(jiàn)投資機(jī)構(gòu)都會(huì)吃“模式太重”的閉門(mén)羹。

所以，雖然，2020年全國(guó)人民已經(jīng)脫貧，但是人人向往當(dāng)房東，租客是“弱勢(shì)群體”的現(xiàn)狀，顯然要繼續(xù)到2035了。

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