說到房地產(chǎn)，大家會聯(lián)想到什么？房子、土地、金錢、地段、風險？這些都是房地產(chǎn)所包含的內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)是組織房地產(chǎn)開發(fā)建設，從事房地產(chǎn)投資、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)，是在工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化過程中興起和發(fā)展起來的獨立產(chǎn)業(yè)，與建筑施工、基礎設施配套、建材、家具、家電、裝修裝飾、物業(yè)服務等多個行業(yè)密切相關，對拉動內(nèi)需、促進國民經(jīng)濟增長有著十分積極的作用。

隨著科技的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)競爭趨勢的日漸激烈，全面推行房地產(chǎn)信息化建設以支撐當前業(yè)務創(chuàng)新，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的根本手段。數(shù)通暢聯(lián)多年來一直耕耘于企業(yè)IT架構(gòu)、SOA綜合應用集成、數(shù)據(jù)治理分析領域，公司近七年的成長過程中積累了大量房地產(chǎn)行業(yè)集成項目的經(jīng)驗。在技術(shù)過硬、產(chǎn)品逐步完善的前提下，想要使解決方案更加靈活合理，勢必要深入了解行業(yè)的開發(fā)流程。

整體分析

房地產(chǎn)項目可以理解為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依據(jù)相關法律法規(guī)的前提下，根據(jù)城市發(fā)展和建設的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，對獲取的土地進行投資、建設及管理的過程。

房地產(chǎn)開發(fā)包含的類別較多，是一項極其復雜的系統(tǒng)工程，為了便于了解其中的工作內(nèi)容，一般可以分為以下五個階段：

項目決策

房地產(chǎn)項目往往是需要巨額投資、建設周期較長、且對本部門經(jīng)濟效益有明顯影響的建設項目。因此對于企業(yè)來說，需要從經(jīng)營機會、目標市場、地段、產(chǎn)品等多方面、多方案綜合衡量，才能最終決策。

1.開發(fā)設想

房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往開始于某一個設想，如發(fā)現(xiàn)市場的空白點或不足點、發(fā)現(xiàn)未來升值潛力巨大的地塊、發(fā)現(xiàn)購買力強大的目標顧客群體青睞的房地產(chǎn)產(chǎn)品等，開發(fā)設想的形成需要大量的信息來源，并要求決策者具有較強的信息敏感性。在開發(fā)設想形成后，企業(yè)就會組織專業(yè)人員進行分析，以確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，也就是開發(fā)方向，包括項目定位、面向人群、今日市場的時機等等。

2.獲取土地

沒有土地，所有的開發(fā)機會都是空中樓閣。通過市場機制獲取土地使用權(quán)的主要方式是通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得，通常情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準。拿地與否和拿地價格還需要考慮多方面的因素，包括市場未來預期、項目或區(qū)域的發(fā)展預期、該地塊規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)和經(jīng)濟實現(xiàn)、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與機會成本、競爭對手的情況分析等等。例如想要以住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)、快速銷售、資金快速回籠，就要重點考慮土地位置是否具備快速變現(xiàn)條件。

3.可行研究

項目確定前，為實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或者避免投資決策的失誤，提高項目的綜合質(zhì)量，還需要對項目相關的市場、資源、經(jīng)濟、工程技術(shù)、社會情況等問題進行全面的分析、論證，進行財務評價和綜合評價，輸出可行性研究報告，從而客觀全面地認識該地塊在城市中的地位和發(fā)展?jié)摿Γ紤]經(jīng)濟上是否合理、是否能給公司帶來相應收益等，從多維度判斷項目是否具有可行性。可行性研究是項目前期最為關鍵的環(huán)節(jié)，可以說項目的成功與否、項目決策是否科學，可行性研究階段至關重要。

開發(fā)設想是對房地產(chǎn)市場的預測，土地是項目開發(fā)的基本單元，可行性研究是做市場分析、規(guī)劃設計方案，分析項目的社會效益和經(jīng)濟效益，最后關注項目的發(fā)展方向、盈利期望、承擔功能等，做出是否立項的決策。

前期籌備

項目定位清晰，技術(shù)、經(jīng)濟論證可行之后，需要進行一系列前期準備工作，包括資金籌措、規(guī)劃設計、項目報建，以保證項目的順利實施。

1.資金籌措

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)資料無疑是錢和土地，從實際情況來看，土地很難降價，而對于大公司來說融資成本低，對于小公司來說融資成本高，所以小房企的生存受到了極大的擠壓。資金籌措的時機很重要，過早會造成資金閑置，資金也是一種時間價值，巨額資金的利息也是一種負擔；過晚容易造成資金鏈斷裂，項目進度受到影響，從而帶來一系列的損失。我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度很高，開發(fā)資金的籌措一般會選擇更為安全、經(jīng)濟、可行的銀行貸款。

2.規(guī)劃設計

在充分了解和掌握市場行情的前提下，對開發(fā)項目作出正確的定位，做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的要求不再只是滿足日常住宿，更多會注意的是園區(qū)的規(guī)劃、周邊的綜合配套以及是否具備升值空間等。從客戶需求出發(fā)，地產(chǎn)企業(yè)所提供的服務或產(chǎn)品也不再是單一的開發(fā)住宿、辦公類，園區(qū)、養(yǎng)老、銀行、居住、旅游、休閑等，而是配套設施愈發(fā)完善，形成一系列的配套規(guī)劃與設計，為住戶帶來高體驗的同時，打造一個企業(yè)自主可控的，可以提供多種服務與內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。

3.總體報建

在我國，政府對房地產(chǎn)開發(fā)有著嚴格的管理制度，所有項目必須通過報建流程，獲取一系列許可證后方能進行建設開發(fā)。項目報建是一個相對繁瑣的過程，涉及諸多政府相關部門，需要準備大量的資料。土地證是項目開發(fā)的前提，由國土部門頒發(fā)，是土地的權(quán)屬證明；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途和用地界線的法律依據(jù)；還包括規(guī)劃要點批復、環(huán)境評估、規(guī)劃總平面審查、管線審查、消防審查等，最后拿到建筑工程施工許可證，才可以開始施工，進入到實施階段。

通俗地理解，前期籌備就是從錢、人、物三方面為項目做好充足的準備，保證項目后續(xù)的順利、有序、按時開展，是項目開發(fā)實施中的地基階段。

項目建設

項目建設階段是建筑產(chǎn)品形成的階段，也是資金密集、技術(shù)含量高的階段，因此從工程的招投標、管理模式的確定，到進度、質(zhì)量、安全等多方面的管理，再到最后的驗收，專業(yè)化水平都很高。

1.工程招標

工程招標是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或代招標機構(gòu)）公開提出交易條件，以征詢施工單位的最佳方案，也是施工單位為了得到工程合同向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的響應。（注：房屋建筑和市政基礎設施工程的施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上，或者項目總投資在3000萬元人民幣以上的必須進行招標。）完成招標之后，企業(yè)與相關各方簽訂工程咨詢合同、工程勘察設計合同、工程施工合同、工程貨物采購合同、工程監(jiān)理合同等。專業(yè)的工程施工單位是保證項目實施的重要基礎。

2.建設管理

建設管理一般是指企業(yè)將項目建設委托給具有相應資質(zhì)的工程監(jiān)理企業(yè)，由監(jiān)理企業(yè)以進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等措施，確保項目工期目標和質(zhì)量目標得以實現(xiàn)。進度，也就是工期，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為關心的目標之一，能否按時完成任務、及時交工直接影響到企業(yè)的商業(yè)信譽和公眾形象。質(zhì)量是項目產(chǎn)品的生命，工程質(zhì)量對后期使用、樹立企業(yè)品牌形象有著至關重要的作用。

3.施工驗收

施工方案是對項目所做的總體安排和設想，是根據(jù)建設目標和工期要求，對施工技術(shù)與方法以及施工資源配置所進行的規(guī)劃統(tǒng)籌，科學的編制施工方案可以使施工方案有效的指導施工。當施工單位完成設計圖紙及合同約定的全部內(nèi)容后，可向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理單位提出工程竣工驗收申請，由企業(yè)審查竣工報告，并約定時間和地點，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。經(jīng)驗收合格的單項工程，連同相關技術(shù)資料，一并移交給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

建設實施階段交付的產(chǎn)物是樓盤本身，通過對各項工程進行招標，同時委托專業(yè)的監(jiān)理機構(gòu)對實施進行規(guī)劃與監(jiān)督，實現(xiàn)整個工程的完整建設，順利驗收。

項目銷售

項目銷售是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個流程，是連接生產(chǎn)和消費的橋梁，是房地產(chǎn)產(chǎn)品價值得以實現(xiàn)、資金得以回籠的關鍵階段。

1.營銷策劃

在市場營銷方面，無論是業(yè)內(nèi)人士還是消費者，一個理念、一個點子已經(jīng)難以打動人心。購房者的經(jīng)驗越來越多，日趨理性；違規(guī)項目的糾紛問題及房價問題也使消費者更加謹慎。因此房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)市場情況進行合理創(chuàng)新。營銷對于地產(chǎn)項目的銷售有相當重要的影響，對品牌有特別要求的消費者受到營銷宣傳影響的可能性相對較小，但是品牌效應也是經(jīng)過長期營銷而形成的。

2.房產(chǎn)銷售

與一般產(chǎn)品不同的是，房地產(chǎn)商品銷售交易的是權(quán)屬關系。銷售渠道所經(jīng)過的中間環(huán)節(jié)較少，一般以直接銷售、委托代理商或房地產(chǎn)經(jīng)銷機構(gòu)三種方式。按照實施階段可劃分為預熱、強銷、持續(xù)銷售、尾盤期；按照工作流程可劃分為接待與談判、收預付款、簽訂合同。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值高、使用壽命長，單一購買行為的重復率非常低，銷售也往往是一對一的方式，因此需要銷售人員根據(jù)不同顧客的心理特點進行推銷，通過銷售達到企業(yè)的預期收益。

3.銀行按揭

就目前市場情況來看，消費者和開發(fā)商對銀行的依賴度不相上下，開發(fā)商采用貸款的形式進行項目開發(fā)，消費者則依靠貸款形式進行消費。尤其是商品住房，僅有少部分消費者會選擇全款的形式購買，一般選擇付一定比例的首付，以按揭的方式進行購買，通常有公積金的消費者會選擇公積金貸款，其余消費者會選擇商業(yè)貸款，一般售樓處會有相應的銀行機構(gòu)入駐，幫助消費者辦理相應貸款手續(xù)，避免到處跑，銷售程序的完善也是為了資金更快的回流。

房地產(chǎn)項目的營銷是在對市場深刻理解的基礎上完成的一次高智能的策劃，按照市場形勢的變化，進行有效的應對，直至最后完成項目的銷售、取得預期收益、達到既定目標。

交付使用

在經(jīng)過項目決策階段、前期準備階段、建設實施階段和銷售階段之后，房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程就算是結(jié)束了，但還需要加上后續(xù)的交付使用階段才是房地產(chǎn)項目的全部生命周期。

1.物業(yè)移交

房地產(chǎn)項目的物業(yè)一般分為開發(fā)企業(yè)自帶物業(yè)和合作其它物業(yè)。隨著時代的發(fā)展，購房者會對房地產(chǎn)進行全方位的考量，物業(yè)也是購房時的考慮因素之一，因此物業(yè)模式一般在前期就已經(jīng)定好，物業(yè)的移交則是在項目交付之后。一般來說，項目工程部會在竣工前一個月發(fā)出物業(yè)公司提前介入的通知。物業(yè)公司會有相關人員進入施工現(xiàn)場，參與機電系統(tǒng)安裝、調(diào)試等工作，掌握設施、設備的性能、操作方法，熟悉交接驗收房屋的各項情況。

2.交房驗收

交房驗收就是確定房屋是否達到交付條件，主要是購房者到房屋進行實地驗收。主要是對以下幾個方面的驗收：門窗是否開關順暢、有無松動或扣不上；水電路是否正常、開關是否正常；房間地面是否抹平、有無凹凸不平，墻面天花是否抹平、有無開裂或滲水；廚衛(wèi)地面墻面防水是否到位、水管接口是否正常、明管是否正常位置是否合理；此外如果覺得面積不對或者層高不對，可請專業(yè)測量部門測量并出具專業(yè)證明。如果發(fā)現(xiàn)問題，盡快與開發(fā)商聯(lián)系維修，如果沒有問題，則與物業(yè)公司辦理裝修申請手續(xù)。

3.后期評估

站在企業(yè)的角度看，一個項目從開發(fā)到建設，再到最后的銷售完成，對其整體的后期評估，不僅是對當前項目的整體總結(jié)，更是開展下一個項目的有效依據(jù)。對建設條件的評估，分析建設的必要性，分析項目的發(fā)展前景和對進度進行整體分析；對項目優(yōu)勢進行評估，分析區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢、周邊配套優(yōu)勢、市場需求優(yōu)勢等；包括對項目價格、銷售預期、市場情況等進行項目的總體評估。

后期的交付使用是完成房地產(chǎn)項目所有者由開發(fā)商到消費者的角色轉(zhuǎn)變，也是一個項目真實意義上的收尾階段。形成從決策開發(fā)、前期籌備、建設實施、銷售使用、總結(jié)評估的良性閉環(huán)，一直能夠更好的開發(fā)下一個項目。

說在最后

房地產(chǎn)開發(fā)是企業(yè)對獲取土地進行投資、建設、管理的行為，具有全面系統(tǒng)性、風險效益并存性、地域性。從開發(fā)設想、獲取土地、可行研究到前期準備、項目建設實施，直到最后的銷售、交付，項目開發(fā)專業(yè)性強，資金密集度高，只有嚴格規(guī)范、以市場為導向，以經(jīng)營為核心，方能達到企業(yè)預期的目標。

房地產(chǎn)是數(shù)通暢聯(lián)公司有較深耕耘的行業(yè)之一，公司近幾年承接了許多地產(chǎn)行業(yè)SOA綜合集成、數(shù)據(jù)治理、數(shù)據(jù)分析項目，過程中對地產(chǎn)行業(yè)信息化構(gòu)建、數(shù)據(jù)價值分析、業(yè)務回歸走向也有較深的思考。本次從房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程進行剖析，也是為了通過了解行業(yè)項目的運作流程，對自身業(yè)務流程進行梳理，輔助自身更好的了解業(yè)務的核心需求。

“工欲善其事，必先利其器”，在IT技術(shù)時代，房地產(chǎn)企業(yè)信息化是企業(yè)運營戰(zhàn)略落地的重要支撐。只有了解行業(yè)項目的運作流程，才能通過信息化的建設來倒逼內(nèi)部管控體系或運營手段是否合理，并借助于信息化建設對運營流程重新梳理或加以優(yōu)化，從經(jīng)營角度出發(fā)，進行縱向、橫向管理，實現(xiàn)戰(zhàn)略到計劃到執(zhí)行過程的打通，實現(xiàn)整個價值鏈的打通。在整體上通過高效的流程、靈活的組織結(jié)構(gòu)、數(shù)字化的平臺，推進企業(yè)內(nèi)部運營體系運轉(zhuǎn)。