一、名詞解釋

（一）房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)

1、房地產(chǎn)

是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)由于其固定不可移動(dòng)性又被稱為不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

2、房地產(chǎn)業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。包括從房屋定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)施、供水、排水、供電、通信、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。

4、物業(yè)

（1）居住物業(yè)

一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等，購(gòu)買者大都以滿足自用為目的。

（2）商業(yè)物業(yè)

也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場(chǎng)、商住樓等，購(gòu)買者大都以投資為目的。

（3）工業(yè)物業(yè)

通常是為人們的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。

（4）特殊物業(yè)

如車站、橋梁、機(jī)場(chǎng)、高速公路、汽車加油站等物業(yè)，特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)

（1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)

是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者所形成的市場(chǎng)。

（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)

是指房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)主體為房地產(chǎn)開發(fā)公司，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，對(duì)土地進(jìn)行初級(jí)開發(fā)和再次開發(fā)，然后將開發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個(gè)人。

（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)

是指在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)。

6、土地權(quán)利

（1）土地所有權(quán)

是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（2）土地使用權(quán)

是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。

7、土地開發(fā)

（1）土地一級(jí)開發(fā)

是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或農(nóng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

（2）生地

指可能成為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)常活動(dòng)所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，即待開發(fā)的國(guó)有土地，是距離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)、無(wú)市政基礎(chǔ)設(shè)施、未開發(fā)利用的土地。

（3）毛地

是指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已有地上建筑物及附屬設(shè)施的建筑物，將被改建的土地。

（4）熟地

是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達(dá)到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。

（5）宗地

是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，是地籍的最小單元。

（6）凈地

是指國(guó)家在土地出讓時(shí)，已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要進(jìn)一步拆除的建筑物、構(gòu)建物等設(shè)施的土地。

（7）三通一平

是指水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。

（8）七通一平

是指給水桶、排水通、電力通、通信通、燃?xì)馔ā⒙吠?、供熱通和?chǎng)地平整。

8、土地使用權(quán)出讓

（1）出讓年限

指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年限。其中，居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年；綜合用地或其他用地為50年。

（2）協(xié)議出讓

是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（3）招標(biāo)出讓

是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

（4）拍賣出讓

是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

（5）掛牌出讓

是指市、縣土地資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

9、土地價(jià)格

（1）地價(jià)

是指土地使用權(quán)受讓人獲取土地使用權(quán)所需的全部費(fèi)用。

（2）土地出讓金

是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。

（3）地面價(jià)

是指每平方米土地的單價(jià)，即用出讓金總額除以土地總面積。

（4）樓面價(jià)

是指攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即用出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。

10、土地競(jìng)價(jià)

（1）一次競(jìng)價(jià)

是指土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，每位競(jìng)價(jià)人只能進(jìn)行一次書面報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)后不允許進(jìn)行修改，然后以價(jià)高得者的原則來(lái)確定競(jìng)價(jià)人的方式。

（2）雙向競(jìng)價(jià)

是指在土地出讓競(jìng)價(jià)中，向下競(jìng)房?jī)r(jià)、向上競(jìng)地價(jià)，綜合報(bào)價(jià)最佳者勝出。一般用于限價(jià)商品房用地出讓。

11、保障性住房

（1）經(jīng)濟(jì)適用房

是指政府提供優(yōu)惠政策，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

（2）廉租房

是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。

（3）公共租賃房

是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)籌集，主要面向低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住房。

（4）限價(jià)商品房

是指通過(guò)多種形式籌集，限定套型和銷售價(jià)格，實(shí)行定向銷售，用于解決城鎮(zhèn)中低收入家庭和特殊群體住房困難的政策性住房。

12、土地登記

（1）地籍調(diào)查

是指依照法律程序和技術(shù)規(guī)程，對(duì)申請(qǐng)登記的宗地現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)其權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。

（2）土地證

是指政府頒發(fā)的載明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地級(jí)、面積、四至、用途、使用日期和權(quán)源等，以備查考的證書。

（3）國(guó)有土地使用權(quán)

包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)。

（4）集體土地使用權(quán)

包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)。

12、商業(yè)地產(chǎn)

是指用于商業(yè)用途或具備商業(yè)功能的地產(chǎn)。物業(yè)類型主要包括商業(yè)街、購(gòu)物中心、商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、住宅底商、商鋪、寫字樓、酒店。

13、城市綜合體

是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市空間的各項(xiàng)功能進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的建筑綜合體，并將這些功能空間進(jìn)行優(yōu)化組合，共存于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)中。

14、工業(yè)地產(chǎn)

是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的用地。

15、旅游地產(chǎn)

是指以旅游、休閑、度假人群為目標(biāo)、為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式，包括休閑度假村、主題公園、培訓(xùn)基地、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、風(fēng)景名勝度假村、民俗度假村等旅游置業(yè)項(xiàng)目。

16、文化地產(chǎn)

是指以文化軟實(shí)力為核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。

17、養(yǎng)老地產(chǎn)

是指以適合老齡人居住為創(chuàng)新核心，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃和裝飾標(biāo)準(zhǔn)都接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)規(guī)律的建筑產(chǎn)品。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程基礎(chǔ)知識(shí)

1、項(xiàng)目建議書

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項(xiàng)目自然資源、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析，在基本條件成熟后向國(guó)家、地區(qū)項(xiàng)目主管部門推薦的建設(shè)性材料。

2、項(xiàng)目立項(xiàng)

是指項(xiàng)目取得政府主管部門（計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)）的批準(zhǔn)文件。

3、項(xiàng)目可行性研究

是指對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)投資決策前進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證。

4、設(shè)計(jì)任務(wù)書

是建設(shè)單位對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出的要求，是工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。

5、建筑工程方案設(shè)計(jì)

是依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書編制的文件，由設(shè)計(jì)說(shuō)明書、設(shè)計(jì)圖紙、投資估算、透視圖四部分組成，一些大型或重要的建筑，可根據(jù)工程需要加做建筑模型。

6、初步設(shè)計(jì)

是根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書而編制的初步設(shè)計(jì)文件，包括設(shè)計(jì)說(shuō)明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備及材料表和工程概算書。

7、施工圖設(shè)計(jì)

是根據(jù)已批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)方案而編制的可供進(jìn)行施工和安裝的設(shè)計(jì)文件。

8、基本指標(biāo)

（1）用地性質(zhì)

是指規(guī)劃用地的使用功能。

（2）用地面積

是指規(guī)劃地塊劃定的面積。

（3）用地紅線

是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍內(nèi)的界線。

（4）建設(shè)用地面積

是指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地水平投影面積，又稱總占地面積。

（5）總建筑面積

是指建筑物各層水平投影面積的綜合，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。

（6）容積率

是指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地面積之比。容積率越小，意味著生活質(zhì)量越高。

（7）綠地率

是指一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。通常新區(qū)綠地率不低于30%，舊區(qū)綠地率不低于20%。

（8）綠化率

是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率。綠化率一般要大于綠地率。

9、基本設(shè)施

（1）配建設(shè)施

是指與住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱。

（2）配套設(shè)施

是指為方便生活而提供的各種設(shè)施，如水、電、暖氣、煤氣、通信、入網(wǎng)、有線電視、交通車站、學(xué)校、醫(yī)院、廣場(chǎng)、超市、郵電、公園等。

（3）公共活動(dòng)中心

是指配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

（4）建筑小品

是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

（5）停車場(chǎng)

是指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車須配置的場(chǎng)地。停車場(chǎng)面積小型汽車按每車位25m²計(jì)算，自行車按每車位15 m²計(jì)算。

10、房屋建筑

（1）低層房屋

是指高度低于或等于10m的建筑物。

（2）多層房屋

是指高于10m、低于或等于24m的建筑物，一般為4-8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

（3）高層房屋

是指高于24m、8層以上（含8層）的建筑體，一般分為小高層（8-12層）、高層（13-24層）和超高層（24層或100m以上）。

（4）自然層

是指樓層高度在2.2m以上的標(biāo)準(zhǔn)層及在2.7m以上的住宅。

（5）技術(shù)層

是指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。

（6）錯(cuò)層

是指室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為400-600mm，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。

11、五證兩書

五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預(yù)（銷）售許可證。

兩書：商品房質(zhì)量保證書，商品房使用說(shuō)明書。

12、招標(biāo)方式

（1）公開招標(biāo)

由招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視等傳播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。

（2）邀請(qǐng)招標(biāo)

招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函，根據(jù)回復(fù)情況選擇投標(biāo)對(duì)象。

（3）協(xié)商議標(biāo)

由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。

二、開發(fā)流程

（一）前期策劃

1、市場(chǎng)調(diào)研

（1）調(diào)研流程

☆前期準(zhǔn)備：確定市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容和目的→擬定市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃→選擇調(diào)查人員

☆市場(chǎng)調(diào)查：收集相關(guān)信息資料→選擇調(diào)研方法→進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

☆資料分析：編輯整理信息資料→撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

（2）調(diào)研內(nèi)容

☆環(huán)境調(diào)研：政策法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)

☆供求調(diào)研：消費(fèi)者構(gòu)成、購(gòu)買動(dòng)力、購(gòu)買行為

☆項(xiàng)目調(diào)研：項(xiàng)目所在地氣候、土地性質(zhì)、周邊環(huán)境、周邊社區(qū)現(xiàn)狀、市政及公建配套設(shè)施、交通條件等

☆競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研（產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售情況等），競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)研（企業(yè)專業(yè)化程度、品牌知名度、銷售方式、產(chǎn)品質(zhì)量、成本狀況、價(jià)格策略、與當(dāng)?shù)卣P(guān)系等）

（3）撰寫報(bào)告

包括導(dǎo)言、研究方法、調(diào)查成果、限制條件、結(jié)論和建議。

2、項(xiàng)目可行性分析

（1）報(bào)告依據(jù)

☆國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)；

☆國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

☆國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；

☆城市規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃意見(jiàn)；

☆《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或國(guó)有土地使用權(quán)證書，或國(guó)土資源管理部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；

☆環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)；

☆交通行政主管部門出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn)；

☆自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；

☆有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；

☆國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；

☆開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。

（2）報(bào)告內(nèi)容

項(xiàng)目總論、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目開發(fā)方案、投資估算與融資方案、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目不確定性分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防控、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性研究結(jié)論及建議、附件等。

3、前期定位

（1）土地定位

☆如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備與競(jìng)拍；

☆明確如何選擇土地開發(fā)設(shè)計(jì)；

☆土地開發(fā)如何定位。

（2）市場(chǎng)定位

☆明確開發(fā)理念及土地用途；

☆進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)研究；

☆選定細(xì)分市場(chǎng)；

☆目標(biāo)客群定位；

☆進(jìn)行產(chǎn)品定位；

☆進(jìn)行價(jià)格定位；

☆財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

（3）產(chǎn)品定位

☆總體規(guī)劃布局；

☆戶型設(shè)計(jì)；

☆建筑設(shè)計(jì)；

☆園林景觀設(shè)計(jì)；

☆附加值提升。

（二）土地獲取

1、土地儲(chǔ)備及土地價(jià)值評(píng)估

（1）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施

征地→拆遷→市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)→土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收

（2）土地價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)

土地形狀、土地面積、交通環(huán)境、區(qū)位條件、土地性質(zhì)、建設(shè)現(xiàn)狀、片區(qū)規(guī)劃、投資目的、土地附加值、經(jīng)濟(jì)界限。

2、地產(chǎn)企業(yè)土地獲取決策管理

（1）決策流程

戰(zhàn)略評(píng)估→效益評(píng)估→可行性評(píng)估→執(zhí)行

（2）獲取步驟

☆進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；

☆明確土地獲取方式（出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓）；

☆辦理土地手續(xù)。

（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、招投標(biāo)管理

（1）招投標(biāo)類型

☆全過(guò)程招投標(biāo)；

☆材料及設(shè)備招投標(biāo)；

☆工程施工招投標(biāo)；

☆勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)。

（2）招投標(biāo)方式

公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)。

（3）招投標(biāo)程序

☆申請(qǐng)立項(xiàng)；

☆編制招標(biāo)文件及標(biāo)底；

☆確定招標(biāo)方式；

☆投標(biāo)人資格審查；

☆招標(biāo)工程交底及答疑；

☆投標(biāo)報(bào)價(jià)；

☆開標(biāo)；

☆評(píng)標(biāo)；

☆決標(biāo)；

☆簽訂合同。

2、項(xiàng)目定位

（1）市場(chǎng)環(huán)境分析

包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境等。

（2）客戶定位

細(xì)分目標(biāo)客戶群→定位目標(biāo)客戶群→選擇目標(biāo)客戶群。

（3）產(chǎn)品整體定位

包括容積率配置、公共設(shè)施定位、樓層用途定位等。

（4）產(chǎn)品定位

包括產(chǎn)品檔次、項(xiàng)目環(huán)境、總平面布置、建筑、景觀、智能化、物業(yè)管理等。

（5）價(jià)格定位

☆評(píng)估內(nèi)外部因素；

☆收集定價(jià)信息

☆研究樓盤平均單價(jià)的影響因素；

☆決定各期、各棟的平均單價(jià)；

☆評(píng)判樓層垂直價(jià)差；

☆判定水平價(jià)差；

☆調(diào)整價(jià)格偏差。

3、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)

（1）啟動(dòng)階段

地塊選擇、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)房者心理分析、開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位。

（2）設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)采購(gòu)（指定設(shè)計(jì)公司或招投標(biāo)選擇設(shè)計(jì)公司）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

（3）工程計(jì)劃階段

市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。

（4）工程施工階段

☆要求施工單位做好施工組織設(shè)計(jì)，督促監(jiān)理單位做好監(jiān)理規(guī)劃；

☆定期召開工程例會(huì)和設(shè)計(jì)交底會(huì)；

☆確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本及項(xiàng)目總體計(jì)劃實(shí)施和控制；

☆及時(shí)準(zhǔn)確地審核各種變更，使其發(fā)生不脫離總體計(jì)劃。

（5）收尾階段

完成對(duì)外結(jié)算、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、做好項(xiàng)目記錄。

（四）建設(shè)施工

1、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建

（1）辦理立項(xiàng)手續(xù)

（2）辦理“五證”

報(bào)刊《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

2、開發(fā)采購(gòu)管理

（1）制定采購(gòu)計(jì)劃

（2）下達(dá)采購(gòu)訂單

（3）簽訂采購(gòu)合同

（4）管理采購(gòu)交易

（5）校驗(yàn)采購(gòu)發(fā)票

3、確定工程造價(jià)

（1）工程造價(jià)形式

投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算

（2）工程造價(jià)控制

☆實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度；

☆實(shí)行限額設(shè)計(jì)；

☆開展價(jià)值工程活動(dòng)；

☆加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作；

☆加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理。

4、工程進(jìn)度管理

（1）主要任務(wù)

☆確定項(xiàng)目建設(shè)工期及施工各階段進(jìn)度目標(biāo)；

☆審批施工單位的進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行有效控制；

☆定期檢查工程進(jìn)度，與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比對(duì)；

☆督促施工單位采取措施，保證工期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

（2）階段管理

☆事前控制：合理制定計(jì)劃、嚴(yán)格圖紙會(huì)審；

☆事中控制：節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制、節(jié)點(diǎn)完成控制；

☆事后控制：計(jì)劃變更控制、進(jìn)度超期控制。

（3）計(jì)劃編制

☆根據(jù)工程項(xiàng)目總進(jìn)度的要求確定單位工程的開工順序和速度；

☆計(jì)算各單位工程的分部、分項(xiàng)工程量，并確定施工順序及所需人工、材料和機(jī)械數(shù)量；

☆排出單位工程的施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃；

☆排出整個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，找出關(guān)鍵線路。

5、建筑材料管理

（1）建材類別

☆結(jié)構(gòu)材料：鋼材、木材、混凝土、石材、水泥、磚瓦、鋼化玻璃、工程塑料、復(fù)合材料等。

☆裝飾材料：輕型鋼材、石膏板、涂料、油漆、鍍層、貼面、各色瓷磚及具有裝飾效果的玻璃等。

☆專用材料：具有防水、防潮、防腐、防火、阻燃、隔音、隔熱、保溫、密封等特殊功能的材料。

（2）管理內(nèi)容

☆材料采購(gòu)管理：制定采購(gòu)計(jì)劃、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并作出選擇、控制材料價(jià)格、對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行檢驗(yàn)。

☆施工現(xiàn)場(chǎng)管理：材料存放管理、材料發(fā)放管理、施工中的組織管理。

☆材料成本管理：制度控制、限量控制、主材控制、索賠控制。

6、竣工驗(yàn)收管理

（1）驗(yàn)收依據(jù)

法律、法規(guī)和章程；工程資料。

（2）驗(yàn)收內(nèi)容

土建工程、安裝工程、人防工程、管道工程等。

（3）驗(yàn)收流程

☆施工單位自檢、提交驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告；

☆監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》；

☆勘察、設(shè)計(jì)單位提出《質(zhì)量檢查報(bào)告》；

☆監(jiān)理單位組織初驗(yàn)（預(yù)驗(yàn)收）；

☆建設(shè)單位提交驗(yàn)收資料，確定驗(yàn)收時(shí)間；

☆竣工驗(yàn)收；

☆施工單位按驗(yàn)收意見(jiàn)進(jìn)行整改；

☆辦理備案。

（五）宣傳營(yíng)銷

1、制定項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃

（1）編寫要點(diǎn)

計(jì)劃概要、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀、計(jì)劃與問(wèn)題分析、確定目標(biāo)、市場(chǎng)營(yíng)銷策略、行動(dòng)方案、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表、計(jì)劃控制。

（2）制訂流程

☆調(diào)查及分析市場(chǎng)走勢(shì)；

☆擬定營(yíng)銷目標(biāo)；

☆理解項(xiàng)目定位；

☆制訂營(yíng)銷方案；

☆管理營(yíng)銷計(jì)劃；

☆執(zhí)行營(yíng)銷控制。

2、廣告策劃管理

（1）準(zhǔn)備階段

參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、確定預(yù)算、尋找廣告公司、市場(chǎng)調(diào)研和分析、準(zhǔn)備提案工作。

（2）策劃階段

確定廣告目標(biāo)、確定主題及創(chuàng)意表現(xiàn)、確定廣告投放時(shí)間、采取廣告策略、制訂廣告計(jì)劃。

（3）實(shí)施階段

選擇廣告類別、擬定廣告文案、定稿和發(fā)布廣告、內(nèi)容變更。

（4）評(píng)估階段

測(cè)定銷售效果、社會(huì)效果和心理效果，詳盡分析廣告效果。

3、案場(chǎng)管理

（1）管理職能

☆行政管理：考勤管理、著裝管理、衛(wèi)生管理等。

☆人員管理：督查員工遵守崗位職責(zé)、完成工作內(nèi)容等。

☆銷售流程管理：制定銷售流水線、制訂《答客問(wèn)》。

☆客戶管理：每日上報(bào)、及時(shí)更新、專人解決。

☆資料管理：客戶資料、房源銷控、工程圖紙、合同文件。

（2）核心要點(diǎn)

☆營(yíng)銷必須事先做好充分準(zhǔn)備；

☆制訂可操作性強(qiáng)的監(jiān)控流程；

☆完善危機(jī)干預(yù)機(jī)制；

☆制訂科學(xué)可行的營(yíng)銷宣傳方案；

☆接聽電話要事先準(zhǔn)備；

☆接待客戶要注意形象和禮儀；

☆熟悉掌握產(chǎn)品特征；

☆詳細(xì)填寫客戶資料；

☆簽訂合同要充分準(zhǔn)備。

（3）階段管理

☆前期準(zhǔn)備：擬定開盤方案、制訂流程和價(jià)格、評(píng)審、培訓(xùn)和演練、物資準(zhǔn)備。

☆銷售過(guò)程：反復(fù)派單、組織產(chǎn)品演練、準(zhǔn)備合同樣本、準(zhǔn)備案場(chǎng)基本資料、分析客源、對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)品進(jìn)行調(diào)研、繪制銷售動(dòng)態(tài)圖。

☆尾期結(jié)案：組織銷售人員進(jìn)行總結(jié)、結(jié)案報(bào)告、配合交房。

4、銷售管理

（1）銷售管理內(nèi)容

銷售價(jià)格管理、銷售渠道管理、促銷管理。

（2）制訂銷售規(guī)劃

制訂銷售目標(biāo)→選擇銷售策略→制訂銷售行動(dòng)方案→營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃。

（3）辦理銷售手續(xù)

房屋銷售預(yù)測(cè)量→辦理《商品房銷售許可證》→辦理按揭抵押收件→商品房?jī)r(jià)格備案方法。

（4）組織銷售隊(duì)伍

培訓(xùn)銷售人員→確定銷售模式→備齊銷售道具。

5、客戶關(guān)系管理

（1）管理內(nèi)容

客戶資料管理、客戶滿意度調(diào)查管理、客戶服務(wù)。

（2）管理階段

☆銷售前期：掌握客戶信息、進(jìn)行客戶分析。

☆銷售階段：來(lái)電來(lái)訪接待統(tǒng)計(jì)、客戶信息收集管理、成交匯總分析管理。

☆銷售后期：客戶入住管理、退房換房管理、調(diào)查客戶滿意度、客戶投訴管理、賠償處理。

（六）物業(yè)管理

1、管理內(nèi)容

（1）基本業(yè)務(wù)

對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)。

（2）專項(xiàng)業(yè)務(wù)

安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等。

（3）特色業(yè)務(wù)

特約服務(wù)、便民服務(wù)等。

（4）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。

2、管理過(guò)程

（1）前期介入職責(zé)

參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、參與工程管理、代理物業(yè)銷售、物業(yè)接管驗(yàn)收。

（2）前期管理內(nèi)容

物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作、工程質(zhì)量保修、前期溝通協(xié)調(diào)。

（3）日常管理內(nèi)容

☆房屋維修管理：房屋的勘查鑒定、房屋維修計(jì)劃管理、房屋維修質(zhì)量管理、維修工程預(yù)算、維修工程招投標(biāo)管理、房屋維修成本管理、房屋維修要素管理、房屋維修施工項(xiàng)目管理、房屋維修施工監(jiān)理等。

☆綠化管理：綠地設(shè)計(jì)和營(yíng)造、綠地養(yǎng)護(hù)、綠地改造等。

☆環(huán)境衛(wèi)生管理：垃圾箱、樓道地面、公共墻面等。

☆治安管理：公共安全管理、經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn)管理、侵占公共區(qū)域等。

☆車輛及交通管理：預(yù)測(cè)交通狀況難點(diǎn)、機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛管理等。

☆消防管理：消防教育宣傳、消防培訓(xùn)及演練等。

☆檔案管理：物業(yè)檔案的收集、整理、歸檔、使用等。

3、后期盈利

（1）成本控制措施

人力資源成本控制、節(jié)能降耗、加強(qiáng)維修費(fèi)用控制、加強(qiáng)成本考核。

（2）物業(yè)收費(fèi)對(duì)策

☆設(shè)計(jì)施工不合理的對(duì)策：前期介入。

☆工程質(zhì)量問(wèn)題多的解決策略：理性承接。

☆管理服務(wù)水平低的解決策略：苦練內(nèi)功。

☆費(fèi)用支出不透明的解決策略：定期公示。

☆收費(fèi)手段太落后的解決策略：一卡通用。

☆依法維權(quán)意識(shí)弱的解決策略：增強(qiáng)法律意識(shí)。

☆業(yè)主認(rèn)識(shí)存在偏差的解決策略：加大宣傳力度。

☆業(yè)主消費(fèi)水平不高的解決策略：增加合理補(bǔ)貼。

☆業(yè)主僥幸心理的解決策略：公眾力量約束。

☆自主權(quán)難發(fā)揮的解決策略：公開競(jìng)標(biāo)選聘。

☆售房廣告承諾難兌現(xiàn)的解決策略：多管齊下。

（3）物業(yè)管理集資渠道

☆物業(yè)管理費(fèi)收繳；

☆維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金；

☆多種經(jīng)營(yíng)收入；

☆開發(fā)建設(shè)單位支持；

☆政府支持；

☆物業(yè)出租代理。