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這兩天，重慶市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了《重慶市2020年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》公告。 
這份公告有如下幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)：1、今年全市計劃供應(yīng)用地，約19萬畝，比去年增加了22.3%；2、其中，交通水利用地同比增加57.5%；工業(yè)用地增11.8%；醫(yī)療等項目用地增11.7%；其一，今年的住宅用地預(yù)計目標(biāo)38700畝，多了還是少了？相比去年，微升！相比過往年份，穩(wěn)中有降。實際上是延續(xù)和維持的動作。其二，今年大幅增加交通等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域用地，例如城市軌道交通、高鐵、交通樞紐等都屬于交通領(lǐng)域。增幅超過50%。結(jié)合到最新出臺的“成渝兩地公積金互認(rèn)”新政策，這份土地供應(yīng)計劃，對重慶的房市，實際上會帶來超出你想象的重要影響。重慶的地，長期被很多外地投資房產(chǎn)的朋友形容為“太多了”。“感覺每年都新出來很多地，遍布在東南西北各大新區(qū)?！?/span>導(dǎo)致的結(jié)果：充足供應(yīng)，完全滿足需求；平價且充足的土地，完美遏制房價！聲音1：于重慶安居樂業(yè)角度看，是好事，因為房價低，購置門檻低。你在重慶生活工作，買房非常容易，至今最低首付20萬都還能搞定一套極致剛需類住房。放在大多數(shù)三線以上城市，這一點幾乎就是白天里做夢。聲音2：于資產(chǎn)的角度看，重慶人又非常吃虧。當(dāng)重慶家庭的子女外出拼搏，需要家里支援時，才發(fā)現(xiàn)，與二線以上城市的家庭相比，資產(chǎn)厚度已經(jīng)差了若干不等的檔位。因為房子是當(dāng)前大多數(shù)中國普通家庭最主要的資產(chǎn)構(gòu)成。同時，以房產(chǎn)估值觸發(fā)的一系列金融、經(jīng)濟(jì)、財富效應(yīng)等問題上，重慶人多少也吃了虧。重慶山地多，人均土地少，剛性需求旺盛，加上過往若干年施行了“地票政策”，使得重慶土地供應(yīng)的確非常多。我們統(tǒng)計了近十年來重慶住宅類供地的計劃量。
（統(tǒng)計于各年度官網(wǎng)公告數(shù)據(jù)）2015年以前，重慶含住宅的土地供應(yīng)，基本都在40000畝以上，2011年峰值，達(dá)到驚人的86835畝！如疊加容積率乘數(shù)，前些年的供應(yīng)量的確非常之大，并且持續(xù)。但2016年起，有所轉(zhuǎn)變，供地規(guī)模與容積率逐漸實現(xiàn)了同步下降。例如近幾年，重慶主城區(qū)商住類土地實際成交情況。2017年，實際成交約18706畝（約1247萬方，可建體量2593萬方） 2018年，實際成交約12705畝（約847萬方，可建體量1614萬方） 2019年，實際成交約13914畝（約880萬方，可建體量1401萬方）
（采集于銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計）（1）可建住房規(guī)模，逐步降低，較高峰期，下降2倍有余；例如最近部分區(qū)域已經(jīng)召開了2020年土地推介會。
九龍坡區(qū)的土地推介會上，發(fā)展區(qū)域是西站-華巖方向。
兩江的供地計劃，主要分布在復(fù)盛、龍興、水土區(qū)域。內(nèi)環(huán)快速路以內(nèi)的住宅用地，鳳毛菱角，新上市的地塊，進(jìn)一步呈外拓的形態(tài)。
我們知道，土地價格與房價存在必然的關(guān)系。結(jié)合地價，我們簡單看看重慶地價與房價的比值。我隨便列舉幾個區(qū)：2019年兩江新區(qū)的樓面平均價格約7005元/㎡；當(dāng)前新房大致建面均價約14500元/㎡。當(dāng)前新房大致建面均價約16000元/㎡。當(dāng)前新房大致建面均價約10000元/㎡。重慶土地價格與房屋售價之間，大致形成了4000-8000元/㎡左右的空間。而主城區(qū)地價VS房價的比值，還不如區(qū)縣。按照目前的狀況，開發(fā)商需要在4000-8000元/㎡的空間里面輾轉(zhuǎn)騰挪，覆蓋所有的成本，并且做出有品質(zhì)的住房。（1）時間換空間。例如南濱路中海十里長江，如此優(yōu)越位置，得益于地價較低，現(xiàn)在還能開出來建面18000元/㎡上下帶精裝修。（2）拿地謹(jǐn)慎、精控成本、低價為王。又例如重慶大多數(shù)開發(fā)商，將住房面積控制在90平以內(nèi)，長期主打剛需。這也是“地王”在重慶幾乎是貶義詞、被嘲諷的根源所在。預(yù)期利潤空間小，開發(fā)商盈利難度相對較大，“控總價跑量”型開發(fā)成為主流，缺乏做高品質(zhì)住宅的動力。很多人認(rèn)為重慶房價預(yù)期空間有限與房產(chǎn)稅（豪宅稅）有關(guān)。因為會開發(fā)商通常會比照著豪宅稅線來反推預(yù)期可實現(xiàn)房價，又用房價來計算可接受的地價上限。應(yīng)該說房產(chǎn)稅有一定影響，但絕不是主因。關(guān)鍵因素仍然是重慶長期保持充足土地供應(yīng)量，且缺乏強勢的、被廣泛認(rèn)可的區(qū)域。
回到開頭，從2016年起，重慶住宅類土地出讓規(guī)模逐漸減少，2019年主城區(qū)更降至約1400余萬方的可開發(fā)規(guī)模，達(dá)到近10年的低位，較高峰期減少2/3，并且2020年依然維持此狀況。這兩年的重慶，二手房大量放盤，加上商品房20年歷史累積出來的需求，實質(zhì)上都意味著改善時代的到來。目前的重慶主城區(qū)，老舊塔樓過多。住宅小區(qū)普遍容積率都在3左右，部分純高層社區(qū)，容積率甚至在4-5以上。主城區(qū)約5472萬平方公里下，擁有900萬左右常住人口，在山城地貌下，過去重慶人住的密集、憋屈、毫無舒適度，成為事實。如今，當(dāng)剛性需求的住房矛盾得到很大緩解后。重慶人的住房矛盾，已經(jīng)轉(zhuǎn)變成日益提高的生活水平與居住舒適度之間的矛盾。
為了滿足住房需求，重慶通過“地票政策”獲取到大量的城市建設(shè)土地儲備，多年來一直采取較為積極的供地策略，還大量配建公租房。隨著國家對環(huán)境保護(hù)的重視，倡導(dǎo)“青山綠水”下，重慶有了“兩江四岸治理提升”“‘四山’保護(hù)提升”等綱領(lǐng)性政策。禁止無序開發(fā)，降低開發(fā)規(guī)模；從過往高容積率、鋼筋混泥土森林的塔樓時代，逐步往低容積率、環(huán)境宜人的板樓時代轉(zhuǎn)變，成為了必然。從“量”到“質(zhì)”，于城市，于居住者，都是天大的好事。目前的重慶，城市骨架已基本成型，即：城市圓心25KM通勤半徑內(nèi)，北至中央公園、西至大學(xué)城、南至龍洲灣、東至茶園/龍興一帶。雖然新區(qū)較多，且發(fā)展階段不同，但已基本固化了下來。接下來，各個新區(qū)只會隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加速（地鐵、高鐵網(wǎng)絡(luò)和交通樞紐）；新一輪“新基建”紅利（產(chǎn)業(yè)布局、政策扶持）；以及區(qū)域商業(yè)中心加速成型，變得越來越好。隨著重慶整體基礎(chǔ)設(shè)施完善、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型走上正軌、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈取得全國性影響力等，重慶的房價洼地效應(yīng)，必然消失。同時，面對當(dāng)前的壓力與挑戰(zhàn)，我認(rèn)為重慶在房地產(chǎn)方面，有著充分的調(diào)整空間。例如，重慶能在維持“房產(chǎn)稅”與“限貸”的紅線之上，完全可采取針對性放寬購房政策，尤其是四川方向。因為成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈下，川渝一家親，成渝公積金已能互認(rèn)，那定向?qū)λ拇☉艏砰_“三無”按揭、房產(chǎn)稅政策，讓四川同胞來重慶安家樂業(yè)，是謂皆大歡喜。還例如，重慶在西部槽谷開啟科學(xué)城、高新區(qū)建設(shè)，對建設(shè)人才自然十分渴求，那么，是否有空間對外來人口在按揭條件、稅收方面進(jìn)行調(diào)整、放寬？甚至學(xué)習(xí)很多城市，直接進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁I房補貼？（PS：本文數(shù)據(jù)來自于銳理、樓盤網(wǎng)、安居客）
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