以往九、十月份是房子銷售的旺季，

今年在政策的調(diào)控下，預(yù)計(jì)風(fēng)光不再，

不過(guò)，開發(fā)商與房產(chǎn)中介還會(huì)通過(guò)不同方式促銷！

按照以往的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，每年的9月份、10月份通常是一年中最好的銷售周期，因此，也就有“金九銀十”的說(shuō)法。然而，今年以來(lái)，在“3·17新政”的影響下，情況卻發(fā)生了非常大的變化。以北京為例，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2017年8月份，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7712套，環(huán)比上月增加7.7%，整體規(guī)模基本持平，但較2016年同期下滑70%。價(jià)格上，北京二手房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了5月份、6月份、7月份連續(xù)3個(gè)月的環(huán)比下降，直到8月份才出現(xiàn)與上月持平的現(xiàn)象。市場(chǎng)低迷狀態(tài)非常明顯，活躍度明顯不如往年。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年樓市“金九銀十”恐怕成色不足。

從銀行的反應(yīng)情況來(lái)看，也應(yīng)驗(yàn)了政策的從緊和市場(chǎng)的變化。按照上市銀行日前發(fā)布的中報(bào)數(shù)據(jù)，多家銀行已經(jīng)逐步放緩了房貸投放節(jié)奏。如中行上半年個(gè)人住房貸款同比下降7.7個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)行同比增速回落21.2個(gè)百分點(diǎn)。而融360發(fā)布的報(bào)告則顯示，7月全國(guó)首套房平均利率為4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.02倍，環(huán)比上升2.25%，同比去年7月的4.44%上升了0.55個(gè)百分點(diǎn)。二套房方面，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，422家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%的有10家，上浮20%的有67家，較上月增加31家，10家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%，僅四家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率。銀行在房貸投放方面“量縮價(jià)升”現(xiàn)象十分明顯。

“金九銀十”成色不足，可能只是一種現(xiàn)象，一種特定階段的特殊現(xiàn)象。但是，現(xiàn)象的背后，可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)微妙變化的表現(xiàn)。要知道，往年的“金九銀十”，并不是市場(chǎng)本身出現(xiàn)了什么變化，或者說(shuō)消費(fèi)者在這個(gè)階段突然萌發(fā)了購(gòu)房的意愿，而是開發(fā)商加大了商品房的供應(yīng)和促銷力度，調(diào)動(dòng)了購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。譬如將好房源推向市場(chǎng)，給購(gòu)房者一定的優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)，與銀行的等攜手推出優(yōu)惠政策等。也正是因?yàn)殚_發(fā)商在這一階段的運(yùn)作較多、促銷手段較多，也就在客觀上造成了“金九銀十”的感覺(jué)。實(shí)際上，一些開發(fā)商在春節(jié)期間也會(huì)采取一些促銷手段。只是寒冷的冬天讓人很給產(chǎn)生“金”、“銀”的感覺(jué)而已。

而從今年的情況來(lái)看，開發(fā)商顯然缺少這方面的熱情。一方面，由于近兩年開發(fā)商拿地的熱情不是很高，手中的優(yōu)質(zhì)房源不是很多。加上前期房?jī)r(jià)快速上漲，已經(jīng)讓部分開發(fā)商銷空了手中的優(yōu)質(zhì)資源，造成房源短缺，沒(méi)有能力提供更多的好房源；另一方面，在一系列政策的作用下，特別是房貸政策的持續(xù)收緊，購(gòu)房者的購(gòu)房能力受到了制約，很多原本考慮買房的居民，面對(duì)房貸利率的持續(xù)上調(diào)，首付比例的不斷提升，放棄或暫停了購(gòu)房的意愿，從而使購(gòu)房者數(shù)量下降，也在一定程度上影響了市場(chǎng)的熱度。正是兩方面因素的影響，也就使得九月的“開門紅”落空了，“金九銀十”的含金量可能要打不小的折扣。

不僅如此，隨著國(guó)家層面鼓勵(lì)居民通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，并推動(dòng)地方政府實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，讓租房者也能享受購(gòu)房者的福利待遇，也使得部分購(gòu)房者開始重新思考、重新規(guī)劃自己的買房計(jì)劃。因?yàn)?，?duì)多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房，只是擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲、租房等又在權(quán)利方面受到太多制約，才萌生了購(gòu)房的意愿。如果房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定狀態(tài)，而不再快速上漲，租房也能享受子女入學(xué)等方面的相同權(quán)利，很多居民、特別是年輕人可能會(huì)選擇租房或暫時(shí)不買房。

有人說(shuō)，租房要看丈母娘是否同意。實(shí)際上，丈母娘是否同意，關(guān)鍵要看丈母娘是真心希望子女生活得好還是生活得差。如果真心希望子女生活得好，且很多年輕人都轉(zhuǎn)向租房了，丈母娘們也不會(huì)再逼著女婿購(gòu)房了。他們也十分清楚，女婿強(qiáng)行購(gòu)房的結(jié)果，就是女兒艱苦生活的開始。所以，丈母娘決不是是否購(gòu)房的決定因素，而是租房是否真的能夠在權(quán)利上與購(gòu)房基本相同。

倒是居民消費(fèi)貸款的的大幅增長(zhǎng)，是需要引起重視的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，居民新增消費(fèi)性短期貸款1.06萬(wàn)億元，累計(jì)同比多增7137億元，而去年全年僅新增消費(fèi)性短期貸款8305億元。這部分消費(fèi)貸款，有沒(méi)有轉(zhuǎn)道到房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為住房消費(fèi)貸款的。如果確有其事，就必須嚴(yán)厲禁止。不然，調(diào)控又將前功盡棄。更重要的，包括互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的資金等，也可能轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，虛擬貨幣的狂漲，也有可能成為居民消費(fèi)貸款快速上漲的一個(gè)重要原因。也就是說(shuō)，居民消費(fèi)貸款也可能轉(zhuǎn)道到虛擬貨幣領(lǐng)域。畢竟，上半年就有10萬(wàn)人次參與了比特幣等虛擬貨幣的炒作。

從總體上講，不管“金九銀十”的成色高低，也不管會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)“金九銀十”現(xiàn)象，有一點(diǎn)必須注意，那就是決不能再讓金融機(jī)構(gòu)成為房?jī)r(jià)上漲的推手，不能成為炒房者手中的武器。房貸也好，消費(fèi)貸款也罷，都必須控制好節(jié)奏，把握好投向，防止再出現(xiàn)大規(guī)模放貸和轉(zhuǎn)道房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象發(fā)生。因?yàn)?，調(diào)控能夠維持到目前這樣的水平，相當(dāng)不容易，反彈的力量實(shí)在太強(qiáng)，稍有不慎，就會(huì)出現(xiàn)快速反彈現(xiàn)象。到時(shí)，就真的會(huì)失信于民了。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能崩盤，但也決不能再繼續(xù)行走在快速上漲通道上，穩(wěn)定，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要目標(biāo)。

譚浩俊【原創(chuàng)】