有人說回首過去一年的樓市，堪比過去十年。大有天上一天，地下十年既視感。反正，老司機(jī)也表示有點(diǎn)看不懂。

艷姐也同感，近期一次視頻直播活動(dòng)，網(wǎng)友們問我最多的一句話還是“艷姐，你這幾年買了幾套房？分別在哪里？”

作為一個(gè)地產(chǎn)媒體+品牌人，也是真實(shí)生活在這兩年的樓市一線的買房人，小有感觸：上海這兩年就買過3套吧。

當(dāng)然，每套都住著人，屬于剛需。

當(dāng)然，沒有干爹，不靠親爹。第一套自己出錢買房的時(shí)候家人很反對(duì)，自己獨(dú)自操盤，把合同簽了。那是2014年。那些年買房的心情屬于：那年花開月正圓。

再等到2016年，艷姐再次出手的時(shí)候只能用：此情可待成追憶來形容心情。估計(jì)你也懂的，不可贅述。

再后來，終于等到調(diào)控政策。從公開數(shù)據(jù)來看，在樓市調(diào)控政策不斷加碼之下，今年不少熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)確實(shí)微跌。但是至于未來房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？購(gòu)房者到底現(xiàn)在可以買房了嗎？房地產(chǎn)行業(yè)的格局和游戲規(guī)則還會(huì)發(fā)生哪些變化？

帶著一大堆的困惑，前段時(shí)間，參加了易居沃頓第六期研修班，聽了不少行業(yè)大咖對(duì)當(dāng)下樓市形勢(shì)的解讀和對(duì)未來走向的判斷，雖然無法預(yù)見房地產(chǎn)最終的收?qǐng)鲎藙?shì)，但多個(gè)角度，多種分享，確實(shí)給了我不少啟發(fā)。

今天，把對(duì)這堂課的理解梳理了一下，來跟大家分享。

想要摸清楚房地產(chǎn)行業(yè)接下來的走向，首先要肯定一個(gè)概念——周期。

對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)有所了解的人都知道，任何行業(yè)的發(fā)展都具有周期性，大周期套著小周期，小周期組成了大周期。也就是我們常說的，盛極必衰，否極泰來。

房地產(chǎn)的大周期，大概是20年。

這一輪周期是從1998年商品房市場(chǎng)化之后開始的，到2017年剛好20年。這20年是一個(gè)高速增長(zhǎng)、高頻波動(dòng)的長(zhǎng)周期，全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲了7倍，一線城市至少是10倍。

房地產(chǎn)的小周期，差不多是3年，未來有可能會(huì)變成5到7年。

為什么很多人在前兩年沒看懂樓市的新變化？就是因?yàn)?017年處于兩個(gè)長(zhǎng)周期交替的時(shí)候，所以不容易看出下一個(gè)長(zhǎng)周期的規(guī)律和特征。這個(gè)時(shí)候，是巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也是巨大的機(jī)會(huì)。把握的不好，你有可能會(huì)交很大一筆學(xué)費(fèi)，但如果把握得好，可能就會(huì)異軍突起。

可以預(yù)測(cè)，下一個(gè)20年，不會(huì)再是高速增長(zhǎng)、高頻波動(dòng)的長(zhǎng)周期，而將是一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)，低頻波動(dòng)的長(zhǎng)周期。

做出這樣的預(yù)判，并不是天馬行空，也不是異想天開。

因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不只是一個(gè)完全市場(chǎng)化的市場(chǎng)，還離不開政策的指導(dǎo)。站在新時(shí)代的背景下，理解政策對(duì)未來行業(yè)中長(zhǎng)期的變化，就能夠從大方向上把握這個(gè)行業(yè)未來的增長(zhǎng)和發(fā)展。

也就是，要站在今天看后天。

在剛剛結(jié)束的重要會(huì)議上，提到了三個(gè)里程碑式的節(jié)點(diǎn)：2020年，2035年，2050年。

地產(chǎn)行業(yè)怎么解讀這三個(gè)時(shí)間點(diǎn)？

2020年，全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，關(guān)鍵看住房。這意味著，到2020年中國(guó)以量為增長(zhǎng)的市場(chǎng)還將不斷地持續(xù)，房地產(chǎn)還有3年的增量期，到2020年到達(dá)峰頂。

2035年，初步建設(shè)成社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家，人均GDP達(dá)到美國(guó)的50%，經(jīng)濟(jì)總量為美國(guó)的兩倍，世界第一大。2050年，人均GDP達(dá)到美國(guó)的70%。

要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，從現(xiàn)在到2035年，經(jīng)濟(jì)增速需要維持在中速，GDP不能低于6%的發(fā)展速度。也就是說，接下來20年，中國(guó)人擁有的、創(chuàng)造的財(cái)富和人均收入還會(huì)不斷上漲，這是各個(gè)行業(yè)能夠發(fā)展的前提。

另外，我國(guó)的城市化率大概在56%－57%，按照每年1.2%的提升速度，到2035年應(yīng)該會(huì)達(dá)到75%，人口遷移基本結(jié)束。這意味著，到2035年，除了一二線城市還有開發(fā)之外，三四線的房地產(chǎn)開發(fā)基本已經(jīng)結(jié)束，全國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)完全從增量轉(zhuǎn)向存量。

據(jù)此初步預(yù)測(cè)，未來20年房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，人均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)6%到8%，基本上與GDP同步。像前20年那樣高速增長(zhǎng)、高頻波動(dòng)的局面幾乎不存在。舉個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，目前一線城市的房?jī)r(jià)均價(jià)差不多5萬多/平，如果再漲10倍就要達(dá)到50萬/平，這樣的前提只有一個(gè)，人民幣變成日元。

房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，老百姓的收入也在同步增長(zhǎng)，那么房?jī)r(jià)就相對(duì)沒有漲，甚至有所下跌，最終會(huì)尋找到一個(gè)平衡點(diǎn)。一二線城市的房?jī)r(jià)仍然是高位運(yùn)行，但是會(huì)呈現(xiàn)有價(jià)無市的市場(chǎng)局面。

那么，在這種趨勢(shì)下，老百姓還要不要買房呢？我覺得，可以買。

首先，相對(duì)于股票來說，買房的決策比較簡(jiǎn)單，品牌、地段、交通，價(jià)格，大家都看得懂；其次，雖然在未來，房?jī)r(jià)再漲10倍的現(xiàn)象不太可能出現(xiàn)，但房地產(chǎn)仍然是保值增值以及對(duì)抗通脹的非常好的投資品種。如果你不在一二線城市有不動(dòng)產(chǎn)，基本上趕不上這個(gè)社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)的水平。

所以，對(duì)于擁有一定資產(chǎn)的人來說，最好要配置一部分不容易發(fā)生價(jià)值減損的不動(dòng)產(chǎn)，尤其是在好城市的好地段。因?yàn)檫@些地段的價(jià)值在不斷增加，特別是金融中心的增值，比如一百年前倫敦最好的地段、香港最好的地段，一百年后都還是最好的地段。

我們喜歡未知的未來，但我們更喜歡有遠(yuǎn)見的預(yù)判。

下一個(gè)長(zhǎng)周期的平穩(wěn)增長(zhǎng)，低頻波動(dòng)，會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性發(fā)生很大的改變，包括游戲規(guī)則也會(huì)發(fā)生很大的改變。

1、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)多元化

過去，以商品房為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比較單一；隨著居住屬性的提升，投資屬性的淡化，未來，樓市會(huì)變成一個(gè)多元化的市場(chǎng)，除了商品房，還有保障房、租賃房。這個(gè)趨勢(shì)在一線城市已經(jīng)很明顯了，未來5到10年二線城市也會(huì)很明顯。

2、行業(yè)的集中度越來越高

在過去的20年，完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)讓行業(yè)進(jìn)入了寡投壟斷的過程，很多項(xiàng)目公司到2007年、2008年就很少了，現(xiàn)在市場(chǎng)上很難看到項(xiàng)目公司。一二線城市的前10名、前20名，除了本地的龍頭之外，基本都是全國(guó)性的開發(fā)商。

今后，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)越來越高，這幾年的規(guī)模洗牌也已經(jīng)在加速提高。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)和家電行業(yè)一樣，經(jīng)歷一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、低溢價(jià)、低利潤(rùn)、大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的洗牌過程。

3、兼收、并購(gòu)和整合將增多

未來，地產(chǎn)的發(fā)展模式會(huì)發(fā)生很大的變化。從過去的買地、開發(fā)、銷售，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榧娌?、收?gòu)和整合。未來五年，行業(yè)的兼并、收購(gòu)和整合案例可能會(huì)非常多，并且不只是停留在對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的收購(gòu)，而是大量的企業(yè)級(jí)的兼并收購(gòu)。

4、去杠桿、去負(fù)債成主流

從增量進(jìn)入到存量之后，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模競(jìng)賽結(jié)束，開發(fā)商就會(huì)從高杠桿、高負(fù)債的階段進(jìn)入到去杠桿、降負(fù)債的階段。

5、房企更加注重產(chǎn)品的內(nèi)容設(shè)計(jì)

過去，大家的需求是有房住，開發(fā)商要解決的是量的問題；未來，美好生活的定義則是有好房住。從量到質(zhì)，從硬件到內(nèi)容的轉(zhuǎn)變，給開發(fā)商提出了更高的要求和更大的挑戰(zhàn)。

未來，房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于產(chǎn)品溢價(jià)，至少要有10%到20%的溢價(jià)，否則就有可能在未來的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。養(yǎng)老、休閑、旅游、文旅，這些產(chǎn)業(yè)都非常值得期待，因?yàn)樗麄儾皇强恳?guī)模的競(jìng)爭(zhēng)，而是房企間特殊能力和資源整合的競(jìng)爭(zhēng)。

這對(duì)于整個(gè)社會(huì)和行業(yè)來講，無疑是一件好事。那些能夠主動(dòng)提高、及時(shí)應(yīng)對(duì)，更具有產(chǎn)品設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)能力的房企或許會(huì)在未來實(shí)現(xiàn)彎道超車。與此同時(shí)，那些框束于傳統(tǒng)規(guī)模做法的房企則有可能會(huì)不適應(yīng)，最終會(huì)被時(shí)代所淘汰。

不同的房企，在不同的階段，面臨的瓶頸是不一樣的。

一百億的企業(yè)，最大的瓶頸是融資。因?yàn)橐话賰|的企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借錢很困難，借錢的風(fēng)險(xiǎn)很高，負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)也比較高，如果能借到錢就能得到發(fā)展。

一百億到三百億的企業(yè)，最大的瓶頸是如何做好跨區(qū)域布局。因?yàn)橐龅竭@個(gè)規(guī)模，深耕一個(gè)城市肯定是不夠的。當(dāng)然，光跨出去也不行，有的人跨出去會(huì)成功，有的人會(huì)失敗，這取決于這個(gè)跨區(qū)域的布局怎么做，是往三四線城市去，還是往一二線城市去；是選一個(gè)周期基本吻合的城市，還是在對(duì)沖板塊選一個(gè)。

如果選擇周期在一個(gè)頻道的城市會(huì)很麻煩，市場(chǎng)好的時(shí)候一起好，市場(chǎng)壞的時(shí)候一起壞。而選擇一個(gè)周期對(duì)沖的城市，就可以靈活的把握機(jī)會(huì)。

三百億到五百億的房企，核心要解決的問題是專業(yè)化能力和職業(yè)經(jīng)理人制度。規(guī)模小的時(shí)候，老板可以管的過來，規(guī)模大了之后，一定要通過職業(yè)經(jīng)理人來實(shí)現(xiàn)組織的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，專業(yè)化程度不提高會(huì)很難再進(jìn)一步發(fā)展。

五百億到一千億的房企，核心是要踏準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，拿地的節(jié)奏、銷售的節(jié)奏、融資的節(jié)奏，如果你總是把節(jié)奏踏錯(cuò)，在最高峰拿地，最低點(diǎn)賣房，在錢很便宜的時(shí)候不融資，到利息很高的時(shí)候融資，很快就會(huì)被人落下。

一千億以上的房企，核心競(jìng)爭(zhēng)力是要解決企業(yè)內(nèi)部的戰(zhàn)略執(zhí)行力。因?yàn)榇笃髽I(yè)人太多了，組織太大，核心是解決組織內(nèi)部的問題、人的積極性的問題、凝聚力的問題、干勁的問題，組織的效率問題和穩(wěn)定問題。戰(zhàn)略執(zhí)行力就是組織內(nèi)部基于戰(zhàn)略形成的文化、組織、機(jī)制、人才、管理，大型企業(yè)拼的就是這個(gè)。

以上大概就是我對(duì)這堂課的理解。

有的人兼聽則明，有的人兼聽則亂。但說到底，所有的預(yù)測(cè)和判斷，無非是在這個(gè)混沌的樓市之中給大家一點(diǎn)參考，僅此而已。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)無需猜測(cè)其如何收?qǐng)?。無論未來將為市場(chǎng)和房企帶來怎樣的改變，甚至是陣痛，最終都是為了打磨出一個(gè)更加合理的市場(chǎng)。畢竟，決定未來市場(chǎng)走向的，仍然是市場(chǎng)規(guī)律。

沒有無節(jié)制的上漲，也沒有無底線的下跌，一切皆有可能……

最后，想報(bào)名參加這個(gè)很牛逼的班級(jí)的朋友，可以加艷姐微信，說不定有驚喜哦。

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