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近期，世茂正在并購福晟集團(tuán)部分股權(quán)，以獲得更多的土地儲(chǔ)備。目前談判基本已經(jīng)確認(rèn)，相關(guān)的細(xì)則雙方仍在商榷。

也有消息說世茂只是買項(xiàng)目，并沒有整體并購福晟的想法。

當(dāng)然，不管是整體并購福晟還是只是收購項(xiàng)目，福晟都已經(jīng)是資本市場(chǎng)的板上肉。

潘偉明曾經(jīng)“2020年過千億”的豪言壯語，已是“塞上長(zhǎng)城空自許，鏡中衰鬢已先斑”。

其實(shí)從港股福晟國際在10月9日的閃崩我們就可以知道，福晟被并購是遲早的事情。畢竟新城只是老板出了問題，就不得不賣出幾十個(gè)項(xiàng)目穩(wěn)定現(xiàn)金流。而福晟，可是被債主“逼上梁山”不是一回兩回了。

▲福晟曾緊急澄清“申請(qǐng)破產(chǎn)被拒，裁員50%”的傳聞，但福晟并沒有擺脫危機(jī)，而是頻繁傳出危機(jī)信號(hào)。

除了這段視頻，還有子公司各類股權(quán)凍結(jié)、實(shí)際控制人變更、老板及集團(tuán)成被告等負(fù)面消息。

▲11月至今，福晟集團(tuán)旗下有8家子公司股權(quán)遭凍結(jié)，累計(jì)涉及股權(quán)10445萬元。

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對(duì)于福晟集團(tuán)，星子了解得并不多。只知道它是一家地產(chǎn)、建筑兩翼協(xié)同（福建六建集團(tuán)），目前項(xiàng)目已遍布福州、長(zhǎng)沙、深圳、廣州、中山、東莞、珠海、鄭州、天津等全國20 多個(gè)省市。2019年上半年，福晟銷售額達(dá)到388億，權(quán)益金額為277億，名列全國第43位。截至今年11月，福晟集團(tuán)的銷售金額為637.7億元，排名下滑到51位，這與其此前設(shè)定的“2019年900億”目標(biāo)，也還有很長(zhǎng)一段距離。

▲福晟集團(tuán)的全國布局（并非上市公司福晟國際），基本執(zhí)行H+4的拓展戰(zhàn)略。其中的H非常腦洞大開，說粵港澳大灣區(qū)和環(huán)杭州灣大灣區(qū)是其中的I，中間的海西城市群則為—，從而組成了一個(gè)H。

▲福晟集團(tuán)的團(tuán)隊(duì)、工作理念（并非上市公司福晟國際）。其實(shí)還有一個(gè)理念的照片我沒放出來，那就是“依循風(fēng)水”。

作為一個(gè)從廣東歸化福建的老板，福晟領(lǐng)導(dǎo)層是一個(gè)極度相信風(fēng)水的群體。例如人才體系，力求多產(chǎn)多福，“福帥計(jì)劃、福將計(jì)劃、福相計(jì)劃，福鷹計(jì)劃、福星計(jì)劃”，可謂字字如意。

再比如2016年福晟做十年戰(zhàn)略規(guī)劃，明確提出2016-2025年十年銷售收入累計(jì)要達(dá)1.68萬億元，其中地產(chǎn)板塊8800億，建筑板塊8000億，品牌價(jià)值100億元以上，企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)1000億元。這里的168、8800、8000都是吉利數(shù)字。

▲據(jù)爆料，說福晟領(lǐng)導(dǎo)人外出拿地，都會(huì)選好時(shí)辰和航班出發(fā)。福晟在福州的總部錢隆廣場(chǎng)，其外立面像是閩江波光粼粼的江面，據(jù)說就是得到某位風(fēng)水大師的指點(diǎn)。

▲潘偉明在2015年9月6日組建了拿地團(tuán)隊(duì)，也非常有意思，叫做飛虎隊(duì)，自己任總司令，下設(shè)區(qū)域大隊(duì)。在董事會(huì)層面，設(shè)有機(jī)動(dòng)大隊(duì)和支援大隊(duì)，支援大隊(duì)和機(jī)動(dòng)大隊(duì)從事項(xiàng)目拓展外的支持性、服務(wù)性工作，如稅務(wù)籌劃、交易結(jié)構(gòu)設(shè)置、盡職調(diào)查等，并直接將董事會(huì)的意見帶至項(xiàng)目收購的第一線。

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那么為什么這樣子了呢？其實(shí)大勢(shì)很明顯，就是福晟踩錯(cuò)了節(jié)奏，而世茂踩對(duì)了節(jié)奏。

對(duì)于世茂，我曾經(jīng)在一篇文章中寫到，2014年以后，追求規(guī)模的同時(shí)，世茂也更加注重品質(zhì)與穩(wěn)健發(fā)展，因此世茂選擇了主動(dòng)調(diào)整，其關(guān)鍵詞為：利潤(rùn)、回款和質(zhì)量。

而這場(chǎng)為期兩年的內(nèi)部調(diào)整，包括方方面面：

首先，是調(diào)整供貨節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，在三四線城市實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的“以銷定產(chǎn)”控制開工，將供貨的重心轉(zhuǎn)向毛利率相對(duì)較高、庫存去化風(fēng)險(xiǎn)較低的一二線城市，同時(shí)對(duì)客戶滿意度、優(yōu)良質(zhì)量百分比上也有所側(cè)重。

其次，調(diào)整新增土地投資導(dǎo)向，將90%以上的新增投資放在一二線城市；

第三，加強(qiáng)對(duì)投資性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理；

第四，降低融資成本，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，持續(xù)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品和金融方面的多重創(chuàng)新。

主動(dòng)調(diào)整兩年后，效果顯現(xiàn)，一個(gè)更為穩(wěn)健的世茂走入大眾視野。

▲由于此前的調(diào)整，世茂手里持有大量的現(xiàn)金，2018年，世茂持有現(xiàn)金達(dá)到496億元，同比增長(zhǎng)50%。

顯然，在行業(yè)加速洗牌的情況下，企業(yè)持有現(xiàn)金的大幅增長(zhǎng)有利于世茂應(yīng)對(duì)接下來的市場(chǎng)變化，抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的高速發(fā)展。世茂也正式在這種情況下，

到了2019年，世茂利用好自身的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì)進(jìn)行擴(kuò)張，特別是利用在二級(jí)市場(chǎng)上的收購的方式為世茂新增了豐厚的土地。

▲2019年世茂部分收購事件。對(duì)此，有人稱世茂為業(yè)界第二個(gè)融創(chuàng)。

反觀福晟，則在2017-2018年行業(yè)頂峰時(shí)，廣撒網(wǎng)式并購拿了大量土地。如福晟2018年銷售額不過幾百億，全國排名三十名開外，新增貨值卻沖到了全國十七強(qiáng)。

▲從這里的排名，我們就可以知道福晟拿地有多么瘋狂。為了拿地，2017年福晟通過并購一舉拿下的項(xiàng)目就有70余個(gè)，2018年的200多億回款都用于新增投資，當(dāng)年預(yù)計(jì)累計(jì)動(dòng)用1000億資金投資新項(xiàng)目。其中最引人關(guān)注的，莫過于2018年福晟在深圳拿的9個(gè)項(xiàng)目，儲(chǔ)備貨值超過了5000億元。

為了拿地，星子甚至聽聞，2017年在“土地中介”最為炙手可熱的時(shí)候，只要有土地信息、有信息資源，福晟集團(tuán)便宣布重金招聘兼職飛虎隊(duì)員，其聲稱：招聘在目標(biāo)城市擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源的社會(huì)各界人士，除了保底年薪20萬外，介紹成交還可以領(lǐng)高額傭金獎(jiǎng)勵(lì)。

然而，拿了這么多地，在項(xiàng)目開發(fā)上，福晟卻并沒有遵循對(duì)外宣傳的“3691模式”，即3個(gè)月開工、6個(gè)月開盤、9個(gè)月封頂、一年收回本金。這也導(dǎo)致了福晟在資金鏈端口上步履維艱。

對(duì)此，我還記得福晟25周年的慶典上，潘偉明意氣風(fēng)發(fā)的宣布拿出3億股的股份，無償贈(zèng)予潘俊鋼、何建華、吳繼紅、郭國強(qiáng)、郭陽春、譚文華等36名的福晟員工，共享公司的發(fā)展成果。

如今，剛過一年，福晟股票閃崩、風(fēng)傳破產(chǎn)、收到大量要債起訴、子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、被世茂并購……真可謂“一歲一枯榮”啊！

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