相比較二手房，法拍房過戶流程會(huì)更加復(fù)雜一些，如果沒有提前做好功課，交易中心有的讓你跑了。

但法拍房過戶說起來也非常簡單，我們內(nèi)部風(fēng)控流程就劃分為5個(gè)步驟，完成這5個(gè)步驟，就能順利拿到紅彤彤的房本啦。

案例背景

張小姐，浙江人，29歲，未婚，外企工作。張小姐想在上海買房，可是按現(xiàn)在上海的政策張小姐是不滿足上海的購房要求的。在朋友的推薦下，張小姐找到了我們，用法拍房不限購的特點(diǎn)，買一套合適的房子。

最終在我們的推薦下，經(jīng)過了5套房子的競拍，終于以550萬的價(jià)格順利拍下了一套浦東新區(qū)的一套電梯商品兩房。從成功繳清尾款開始，我們和法拍交房專員一起看看，法拍房過戶需要哪些步驟。

房產(chǎn)解封/解押

拿到“四書”后，并不能立馬去交易中心做過戶。必須要有的一個(gè)步驟但買受人又察覺不到的一個(gè)步驟就是法院的“解封解押 ”。

啥是“解封解押”？法拍房都是被法院查封以后才會(huì)進(jìn)行拍賣的標(biāo)的，所以這個(gè)“封”就是查封?！把骸钡囊馑?，就是抵押，因?yàn)楹芏喾ㄅ姆慷际且驗(yàn)閷?duì)于涉及經(jīng)濟(jì)糾紛的案件，有銀行/金融機(jī)構(gòu)/個(gè)人/企業(yè)等的抵押。

法拍房在過戶前，必須將所有的查封和抵押都滌除，才能進(jìn)行過戶交易。不僅法拍房，二手房也是。大家遇到比較多的日常案例是，有按揭貸款的二手房進(jìn)行交易時(shí)，上家需要先把銀行貸款還掉，銀行把抵押權(quán)撤掉。這就和法拍房的“解押”是一個(gè)意思。

如果是多家法院查封的情況，甚至是我們上面說的涉及軍事法庭/公安等查封，那解封的流程會(huì)更長。但如果“解封解押”步驟沒完成，你拿著“四書”也是沒辦法去過戶的。

在我們?nèi)粘５淖稍冎?，常常?huì)聽到有客戶會(huì)提出這樣一個(gè)看上去比較專業(yè)但又典型缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的問題：會(huì)不會(huì)我買下來之后，還沒等我過戶，又有新的查封進(jìn)來，把我買的房子查封了，我就過不了戶了。

emmmm，怎么說呢，可能理論上存在，但實(shí)際上是不太會(huì)存在的。只要緊密的和法院保持好溝通，法院完成解封解押后，立馬進(jìn)行過戶就可以了。

省稅--審稅

通常大家都知道“審稅”這個(gè)步驟，但有超多法拍實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的我們，必須要提醒你在“審稅”前必須“省稅”，在稅費(fèi)各付的大背景下，更是非常容易被大家忽略的一個(gè)步驟。

常關(guān)注我們公眾號(hào)的朋友應(yīng)該知道，目前政策的大趨勢是以后法拍房的稅費(fèi)都是各付，下家先替上家墊付，然后憑繳納稅費(fèi)的發(fā)票，提交法院報(bào)銷，法院會(huì)從拍賣款中再撥給買家。

所以很多買家去繳納稅費(fèi)的時(shí)候，幾乎不太考慮上家的實(shí)際情況，交易中心審核下來繳納多少稅費(fèi)，下家就按照審核的結(jié)果去繳納。

殊不知，交易中心審核稅費(fèi)的原則是“從多不從少”，啥意思，沒有材料證明按照少交稅的規(guī)則，那就按照最多的規(guī)則來。

比如上家是家庭滿五年唯一住宅，但是需要上家出現(xiàn)簽字承諾配合。如果上家不出現(xiàn)，個(gè)稅則由原來的免征，變?yōu)槿~的3%，即便不是滿五唯一，也可以是唯一住房1%，非唯一住房2%。

這個(gè)差別是很大的，如果下家不考慮這個(gè)因素，會(huì)導(dǎo)致拍賣款分配的時(shí)候，上家提出異議。這個(gè)稅就未必能那么簡單的報(bào)銷退還了。

還包括，上家的房子差一點(diǎn)就滿2年（增值稅按照差額計(jì)算）、差一點(diǎn)滿5年（影響個(gè)稅），這種情況下，要不要給予一定時(shí)間延長……

相較于復(fù)雜的省稅，審稅就簡單多了，除了排隊(duì)讓人很惱火，無腦按照交易中心的規(guī)則，帶好材料，調(diào)好原始檔案，遞交材料，等待審稅結(jié)果就可以了。

可即便這樣，還是有很多人，光一個(gè)審稅步驟就跑交易中心很多次，不是缺這個(gè)材料，就是少那個(gè)證件。

稅費(fèi)繳納--退稅

稅費(fèi)繳納是最容易出問題的一個(gè)階段，我們之前也多次談起過這個(gè)事情。

競拍之前的盡調(diào)做的完美的話，這一步只需要拿出銀行卡刷刷刷就可以了。

但如果沒有仔細(xì)調(diào)查稅費(fèi)問題，可能就會(huì)在這一步才發(fā)現(xiàn)自己原來要繳納這么多意想不到的費(fèi)用。

具體稅費(fèi)種類和計(jì)算方式，大家也可以看看我們之前的文章：三分鐘看懂法拍房稅費(fèi)計(jì)算！

交完稅費(fèi)后，千萬不要丟了任何一張票據(jù)哦，立馬著手準(zhǔn)備好退稅的材料：最主要的就是上家繳納的增值稅/個(gè)人所得人稅發(fā)票，還有本人的身份證、退稅的銀行卡等材料。

房產(chǎn)過戶

最后我們就可以拿著各種材料完成最后一步了。一般這時(shí)候我們會(huì)帶著這些材料（包括但不限于）：

1.   法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書

2.   法院委托拍賣行拍賣的委托拍賣書

3.   拍賣單位與成交人之間簽署的拍賣成交確認(rèn)書

4.   法院出具的的法院裁定書

5.   被執(zhí)行人資料和競拍人資料

6.   各項(xiàng)稅費(fèi)的繳納證明

至此，關(guān)于法拍房過戶流程及費(fèi)用就算完了，這套房產(chǎn)才算是你的。整個(gè)過戶流程只要溝通及時(shí)材料完備，最快可以在2-3周內(nèi)拿到產(chǎn)證。

整個(gè)過程需準(zhǔn)備的資料

1.  買受人證件類：

身份證（夫妻雙方）原件、戶口本原件、結(jié)婚證原件（若有，離異或者曾離異再婚的，需提供離婚證和離婚協(xié)議）、未成年子女出生證原件或身份證原件（若有）。以上材料需復(fù)印三份，身份證正反面復(fù)印，戶口本復(fù)印至空白頁。

2.  法院出具的法律文書類：

a)   執(zhí)行裁定書原件（復(fù)印四份）

b)   開具給不動(dòng)產(chǎn)事務(wù)登記中心的協(xié)助執(zhí)行書原件（復(fù)印四份）

c)   開具給稅務(wù)部門的協(xié)助執(zhí)行通知書原件（復(fù)印四份）

d)   拍賣成交確認(rèn)書原件（復(fù)印四份）

e)   拿到材料請(qǐng)先檢查法律文書地址、金額、名字及身份證號(hào)碼是否正確。

3.  其他類：

a)   網(wǎng)上打印完整拍賣公告和競價(jià)記錄（含標(biāo)的物照片）

b)   原產(chǎn)權(quán)人身份證號(hào)（可要求法院提供）

c)   標(biāo)的物如包含車位，請(qǐng)要求法院分別確認(rèn)房屋價(jià)格和車位價(jià)格

d)   標(biāo)的物如多套房屋合并拍賣，請(qǐng)要求法院確認(rèn)每套房屋價(jià)格

通過上面的流程解讀，大家肯定看出來了，法拍房的過戶流程雖然繁瑣但是并不難辦，整個(gè)過程的順利與否取決于拍賣前的盡調(diào)和對(duì)過戶流程的熟悉程度。

更多法拍房過戶問題可點(diǎn)擊：法拍房過戶風(fēng)險(xiǎn)

最后希望大家在競拍前都做足準(zhǔn)備，順利的買到心儀的房子。