2017年以來中山迎來史上最嚴調(diào)控，“限購、限簽、限貸”連續(xù)加碼；“房住不炒”更是徹底擊碎政策松綁的期望，許多投資者失去購房資格。限購之下，房票成了問題，商業(yè)公寓因不限購、不限貸受到越來越多投資者的關(guān)注。今年中山樓市的熱點更多地轉(zhuǎn)向了商業(yè)公寓。

那么，住宅限購就去買公寓嗎？還是得長點心！

在買之前，你必須知道購買商業(yè)公寓的優(yōu)缺點，把握幾個購買攻略！

優(yōu) 點

1 不限購、不限貸

公寓最大的優(yōu)點是“不限購、不限貸”，對于“無名額、三套房買家”來說，投資公寓無疑是一條出路。商業(yè)公寓能按揭，還不占用按揭名額，而且不包括在政策限制的房屋套數(shù)里，就是買一百套，也不影響你對普通住宅的購買。

2 面積小，門檻低

商業(yè)公寓總體來說面積小，總價相對于普通住宅較低，還款壓力較小。

目前，中山中心區(qū)域住宅均價約1.6萬/㎡，假如按照2018年5月全國首套房貸款平均利率5.6%來算，100㎡的房子三成首付至少要57.6萬，需要貸款134萬，在房貸利率普通上浮的背景下，還貸壓力可不小！

而公寓面積小，總價低，中山市面上的復(fù)式公寓普遍價格在2萬/㎡左右，40㎡的公寓5成首付約40萬，貸款40萬，相比之下還貸壓力要小很多！

3 多功能：可出租、辦公、自住

商業(yè)公寓最大的用處在于其多功能性，既可滿足單身白領(lǐng)自住的需求，也可用于投資出租，還可以作為辦公室或注冊公司。像東區(qū)最旺的利和國際公館就進駐了不少注冊公司和工作室，有些甚至做成了別具一格的商鋪。

4 租金回報率比住宅高

一般來說，公寓產(chǎn)品多分布在商圈、CBD、商業(yè)商務(wù)區(qū)、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，交通、配套、物業(yè)管理等比一般住宅更豐富，擁有足夠的人流量支持，出租率高。

目前，公寓租金遠高于住宅租金，舉個例子，位于利和商圈的利和國際公館60平戶型月租約3000元，附近的雍景園、恒信花園住宅80㎡戶型月租約2200元。

缺 點

1 轉(zhuǎn)讓稅費高，變現(xiàn)能力差

根據(jù)專業(yè)人士介紹，商業(yè)公寓在轉(zhuǎn)手的時候，要繳納四種稅費，其中契稅3%、個稅（能提供不動產(chǎn)發(fā)票，則按照差額的20%，如果沒有則全額的1%）、土地增值稅（如果提供不動產(chǎn)發(fā)票則按照差額的30%—60%，如果么沒有則全額8%）、增值稅及附加差額5.6%，主城區(qū)和郊區(qū)的稅率可能會略有不同。

按照這個公式，給大家簡單算一個賬：50萬買入一套公寓，2年后評估價為80萬元，此時轉(zhuǎn)手意味著，你要繳納各種稅費約20.38萬（按照評估的市場價格為準計算，且所有稅點按照最低計算）

震驚嗎？相當于50%以上的利潤，沒了！

公寓變現(xiàn)能力很差，實在不太好賺差價。所以買公寓一定要做好長期持有的心理準備，長期持有出租，收取租金，相當于在銀行存了一個定期，可以作為一種“整存零取”的理財方式。

2 首付高，產(chǎn)權(quán)年限低

商業(yè)公寓首付5成，年限最多只能按10年，商業(yè)利率1.1倍；一般不能使用公積金貸款，產(chǎn)權(quán)年限一般只有40年。

3 商水商電，居住舒適度差

公寓房的水電費都是按商業(yè)用電的標準繳納，所以購買和居住公寓的成本都比較高。公寓房一般都是不通天然氣的，炒菜只能用電磁爐之類，且廚房一般為開放式，容易有油煙味；戶型通透性一般，居住舒適度較低。公寓房子戶型一般都很小。大概50-70平米。整體結(jié)構(gòu)不平整，視覺上有壓迫感。

4 市場需求和流動性遠不如住宅

住宅自帶剛性需求，漲幅一般較快，遇到市場好的時候，可能價格一兩年翻一番。投資住宅實現(xiàn)收益的方式主要靠轉(zhuǎn)手賺取差價。而投資商用公寓則是長線投資，需要放長線釣大魚，通過城市利好、區(qū)域利好、城市更新利好以及產(chǎn)品自身優(yōu)勢一步步的釋放公寓價值，釋放周期較長。

如果你了解了以上購買公寓的優(yōu)缺點，還是決定要投資公寓， 這里，提供一個公寓購買攻略！

一、看價格

通過投資回報率計算，摒棄價格虛高的公寓物業(yè)。購買公寓，先算租金。按照國際上的理財標準，一個物業(yè)的價值與投資是否匹配的標準是15年：即15年內(nèi)可以收回投資的物業(yè)是更有價值的。

二、看地段

選擇商業(yè)公寓，地段是關(guān)鍵。要選近商圈的核心地段，最好就在大型商圈旁，人口密度大，活力大，租房需求大，各項生活配套成熟，出租率會有保障。交通便利，周邊有高端人群聚集或產(chǎn)業(yè)支撐的公寓會相對安全。

有些區(qū)域更宜居，然而產(chǎn)業(yè)不活躍，那么更適合購買住宅；有些區(qū)域經(jīng)濟活躍，哪怕居住環(huán)境尚未完善，也會更適合買公寓。也就是說一個成熟性的區(qū)域更適合住宅的投資，而一個成長性的區(qū)域則更適合公寓的投資。

第二看供應(yīng)。大家都懂價格受供求關(guān)系的影響，如果區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品較多，一定會影響租金收益。

三、看潛力

一個公寓是否具備升值潛力其實和許多方面有關(guān)，但最明顯的參考指標是城市更新項目，不僅僅是對當前老舊項目的更新，更是對區(qū)域配套的升級，一旦完成，對于整個區(qū)域的居住品質(zhì)都會產(chǎn)生肉眼可見的整體升級。

四、看產(chǎn)品

產(chǎn)品要選那些有特色的，稀缺的，或者有一些獨家資源的公寓，例如能提供豪華酒店的服務(wù)，有不可復(fù)制的自然資源或生態(tài)環(huán)境，有特殊空間結(jié)構(gòu)能帶來更多租金收益的產(chǎn)品等等。            

另外就是戶型面積了，公寓通常都是40-70平方，如果功能區(qū)沒有增加，比如50平方的格局跟60平方是一樣的話，那應(yīng)該選50平方，因為房款相差12%，租金差不了這么多，考慮買小面積。除非面積更大，比如70平方直接比50平方多一個房間，那就不一樣了。

五、看品牌

選擇好的開發(fā)商，品牌房企實力房企可以保證房子的品質(zhì)和好的物業(yè)，還要有購物、娛樂、休閑、餐飲等多種業(yè)態(tài)組合，畢竟這些重體驗感又時髦的元素，年輕人、商務(wù)白領(lǐng)等這些目標租客們都喜歡。一定要找品牌房企實力房企，要是能看到實物就更好了；

如此下來，我們便可以建立一個對于公寓投資清晰的比對的坐標系：地段》區(qū)域潛力》交通路網(wǎng)》產(chǎn)品管理和裝修。

參照這樣一個坐標系，我們不難選擇出在中山有什么樣的公寓項目可以進行投資。