案情摘要

2003年8月15日，房產(chǎn)分公司與陳某麗在簽訂的《認(rèn)購書》中約定：陳某麗自愿認(rèn)購花園7號樓4號商品房，陳某麗于認(rèn)購書簽定之日起向房產(chǎn)分公司交付房屋訂金30000元；陳某麗須在接到房產(chǎn)分公司書面通知之日起3日內(nèi)簽訂正式合同，否則房產(chǎn)分公司有權(quán)將此房售予他人。但是，此后房產(chǎn)分公司一直未履行簽約義務(wù)。

2011年1月6日，陳某麗起訴至法院，請求確認(rèn)其與房產(chǎn)公司簽訂的《認(rèn)購書》有效。法院審理后，判決書支持了陳某麗的訴訟請求。2013年1月23日，陳某麗再次起訴至法院，請求判令房產(chǎn)公司限期履行簽訂正式商品房買賣合同的義務(wù)。

在2013年2月28日的庭審中，房產(chǎn)分公司在答辯意見中稱房產(chǎn)公司2008年取得開發(fā)項目的土地使用權(quán)，多次更改設(shè)計方案，在客觀情況下不具備按照認(rèn)購書內(nèi)容簽訂商品房買賣合同的情況，且房產(chǎn)花園二期房屋已經(jīng)銷售完畢，故不能與陳某麗簽訂認(rèn)購書所指向房屋的商品房買賣合同。

2013年5月17日，法院做出民事判決書認(rèn)定：《認(rèn)購書》生效后，雙方可依約在簽訂正式商品房買賣合同的條件成立后，就相關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商，屆時是否達(dá)成一致、能否簽訂正式商品房買賣合同屬當(dāng)事人意思自治、共同協(xié)商的范疇，陳某麗要求繼續(xù)履行《認(rèn)購書》，法院不予支持。法院最后判決駁回陳某麗的訴訟請求。

2015年9月11日，陳某麗起訴至法院請求判令：解除與房產(chǎn)公司于2003年8月15日簽訂的《認(rèn)購書》；房產(chǎn)公司退還訂金30000元，并按銀行同期貸款利率，支付2003年8月16日起至法院判決確定的給付之日止的利息；房產(chǎn)公司賠償房屋上漲的差價損失311241.60元。

裁判觀點

法院審理認(rèn)為：預(yù)約合同是單獨發(fā)生法律效力的獨立合同，其標(biāo)的是應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)簽訂本約合同而非交易行為的實際發(fā)生。預(yù)約合同和本約合同之間存在一定的牽連關(guān)系而非主從關(guān)系，訂立預(yù)約合同之時，本身就存在著本約合同能否訂立的兩種可能。預(yù)約合同訂立后，預(yù)約雙方須依誠信原則進(jìn)行磋商，除不可歸責(zé)于雙方的事由外，應(yīng)當(dāng)締結(jié)本約，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

《認(rèn)購書》生效后，雙方應(yīng)依約在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，就簽訂商品房買賣合同的相關(guān)事宜進(jìn)行磋商?，F(xiàn)在雙方不能就簽訂商品房買賣合同協(xié)商一致，均要求解除《認(rèn)購書》，故對陳某麗要求解除《認(rèn)購書》的訴訟請求，予以支持?！墩J(rèn)購書》解除后，房產(chǎn)公司應(yīng)返還陳某麗已經(jīng)交付的訂金30000元。

房產(chǎn)公司對其辯稱的無法簽訂商品房買賣合同理由是因土地使用費大幅上漲、規(guī)劃變更導(dǎo)致，但該理由并不能成為無法簽訂商品房買賣合同的免責(zé)事由，法院依法不予采納。房產(chǎn)公司對造成不能簽訂商品房買賣合同這一后果負(fù)有責(zé)任，應(yīng)就其違約行為承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對此，陳某麗要求房產(chǎn)公司賠償自2003年8月16日起至判決確定的履行之日止以30000元為基數(shù)按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息損失，法院予以支持。

《認(rèn)購書》中對本約合同標(biāo)的物、對價等做出了明確約定，陳某麗對本約合同的期待利益已經(jīng)固化，現(xiàn)房產(chǎn)公司存在違約情形，《認(rèn)購書》被解除，陳某麗的期待利益隨之喪失，而由于時間的關(guān)系，陳某麗也喪失了與他人訂立同類本約合同的機會，受到了一定損失。

考慮到房地產(chǎn)市場交易價格大幅提高、房產(chǎn)公司繳納的土地出讓金大幅上漲等客觀情況，結(jié)合陳某麗交付的訂金數(shù)額、房產(chǎn)公司過錯程度等因素，法院酌定房產(chǎn)公司賠償陳某麗損失25000元為宜。至于陳某麗主張的損失311241.60元，屬于本約合同履行意義上的可得利益損失，不屬于預(yù)約合同的損失范疇，故對陳某麗超出25000元以外的損失部分，不予支持。

裁判結(jié)果

綜上，法院判決：解除陳某麗與房產(chǎn)分公司在2003年8月15日簽訂的《認(rèn)購書》。限房產(chǎn)公司于判決生效之日起10日內(nèi)退還陳某麗訂金30000元，并賠償自2003年8月16日起至判決確定的履行之日止以30000元為基數(shù)按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息損失。限房產(chǎn)公司于判決生效之日起10日內(nèi)賠償陳某麗損失25000元。

案例評析

在該案中，陳某麗的其中一項請求是房屋上漲的差價損失。房屋上漲的差價損失是正式合同項下的可得利益，預(yù)約合同與預(yù)售合同性質(zhì)不同，違反預(yù)約合同導(dǎo)致的是期待利益損失，也就是因房產(chǎn)公司的違約行為，導(dǎo)致陳某麗喪失了訂立房屋買賣合同的機會，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)公司的過錯程度，案件具體情況，酌情確認(rèn)2.5萬的損失。

經(jīng)驗總結(jié)

在司法實踐中，很多當(dāng)事人把預(yù)約合同當(dāng)成了本約合同，這會對合同的正確履行造成很大障礙。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條（注：2021年以后適用民法典495條）的規(guī)定，關(guān)于預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)把握下面幾個問題：

一、預(yù)約合同具有法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約定履行，任何一方違反預(yù)約合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。不能認(rèn)為沒有簽訂正式合同，預(yù)約合同可以不用履行。

二、當(dāng)事人的預(yù)約合同義務(wù)只有一項，就是當(dāng)事人就訂立正式合同積極履行磋商義務(wù)，這是唯一的合同義務(wù)，也是預(yù)約合同與本約合同的主要區(qū)別。

三、如果積極的履行了磋商義務(wù)，但就訂立正式合同無法達(dá)成一致的，雙方均沒有過錯，任何一方可以主張解除預(yù)約合同。對于預(yù)約合同，雙方均沒有義務(wù)接受強制締約。在有些房屋認(rèn)購協(xié)議中，賣方在協(xié)議中約定，買方在三日內(nèi)未與賣方訂立正式合同的，視為解除預(yù)約合同，賣方不退還定金，并有權(quán)將房屋另售他人。這種約定明顯就是強制締約，顯然是無效的，買方無須遵守，也不受約束。

四、預(yù)約合同不能強制履行，當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同的，守約方可以主張權(quán)利，但是繼續(xù)履行合同這一請求無法得到支持。如前所述，法律不能強制當(dāng)事人磋商并訂立正式合同。在該案中，陳某麗曾向法院起訴要求繼續(xù)履行《認(rèn)購書》，但法院駁回其訴訟請求，后面陳某麗只能另起訴，請求解除《認(rèn)購書》并要求賠償損失。

五、違反預(yù)約合同之后，給守約方造成的是期待利益損失，并非是可得利益損失。例如，在常見的房屋買賣中簽訂的預(yù)約合同，賣方違約時，買方往往請求因房價上漲所造成的差價損失，這種損失是訂立正式合同后的可得利益損失。因此，賣方違反預(yù)約合同時，買方只能請求期待利益損失，從司法判例來看，法院支持的期待利益損失的金額會低于可得利益損失的金額。

六、有的當(dāng)事人為了阻止訂立本約，故意在磋商中就訂立正式合同提出苛刻的條件，但是由于不能強制締約，這種磋商中的苛刻條件，很難認(rèn)定當(dāng)事人是違約行為，因此預(yù)約合同對正式合同的訂立，作用是有限的，容易遭到不誠信的毀約。

所以，為了解決惡意磋商的問題，有的司法解釋或地方司法指導(dǎo)意見規(guī)定，如果預(yù)約合同的內(nèi)容具備正式合同內(nèi)容的，視為雙方訂立的是正式合同，當(dāng)事人不履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，這又是一個棘手的法律問題，需要結(jié)合案情具體分析。

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