閱讀提示：天同碼，是北京市天同律師事務(wù)所借鑒英美判例法國家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理、提煉司法判例的裁判規(guī)則，進(jìn)而形成中國鑰匙碼的案例編碼體系。“天同十八部”已由法律出版社出版。

“天同十八部”由天同八部（民事）、天同八部（商事）、兩部目錄（法官檢索及體系檢索目錄）共18卷（其中體系檢索目錄拆分為民事、商事體系檢索目錄兩卷，故實(shí)為19卷）組成。其中民事八部包括：房屋卷、土地卷、工程卷、消費(fèi)卷、家庭卷、侵權(quán)卷、人格卷、家庭卷，商事八部包括：合同總則卷、合同分則卷、擔(dān)保卷、借貸卷、公司卷、金融卷、執(zhí)行卷、程序卷。全套“天同十八部”共4200萬字，王澤鑒、梁慧星教授分別為本套書作序。

本期天同碼，第一個系主旨案例，來自《民事審判指導(dǎo)》2019年第3輯總第79輯“指導(dǎo)性案例”欄目案例整理形成的裁判規(guī)則，其他類案參考選自《天同十八部》中《商事八部·合同總則卷》之“合同成立·預(yù)約合同·違約后果”“締約過失·損失賠償”等專題部分案例。

文/陳枝輝  天同律師事務(wù)所合伙人

【規(guī)則摘要】

1.預(yù)約合同違約損害賠償，應(yīng)綜合衡量信賴?yán)鎿p失

——預(yù)約合同違約責(zé)任損害賠償適用《合同法》違約責(zé)任一般規(guī)則，范圍包括因違約造成的全部損失，具體數(shù)額酌定。

2.違反房產(chǎn)認(rèn)購意向書約定，仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任

——為將來訂立確定性本合同而達(dá)成預(yù)約合同，一方違反誠信原則，致對方合同目的落空的，違約方應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。

3.一方未履行預(yù)約合同義務(wù)，應(yīng)賠對方期待利益損失

——合同一方當(dāng)事人未履行約定的具有預(yù)約合同性質(zhì)義務(wù)，應(yīng)賠償合同相對方期待利益即合同履行后可獲得利益損失。

4.違反預(yù)約合同的，應(yīng)賠償包括可得利益在內(nèi)的損失

——違反預(yù)約合同，計(jì)算可得利益損失時，應(yīng)考慮到客觀履行情況及當(dāng)事人過錯程度等，依公平、誠信原則綜合衡量。

5.訂購協(xié)議解除，締約過失賠償不包括期待利益損失

——訂購協(xié)議簽訂后，開發(fā)商變更建設(shè)主體及規(guī)劃設(shè)計(jì)，未依約售房的，締約過失賠償范圍，應(yīng)以信賴?yán)鎿p失為限。

6.以欺詐方式銷售經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)賠償信賴?yán)鎿p失

——開發(fā)商在與買受人簽認(rèn)購協(xié)議時，隱瞞經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，存在一定訂約欺詐事實(shí)的，應(yīng)賠償買受人信賴?yán)鎿p失。

7.未約定預(yù)約違約金時，應(yīng)以訂約機(jī)會喪失酌定賠償

——當(dāng)事人未約定預(yù)約違約金，適用定金罰則難以彌補(bǔ)損失時，應(yīng)以守約方喪失另行訂約機(jī)會損失酌定違約損失賠償。

【規(guī)則詳解】

1.預(yù)約合同違約損害賠償，應(yīng)綜合衡量信賴?yán)鎿p失

——預(yù)約合同違約責(zé)任損害賠償適用《合同法》違約責(zé)任一般規(guī)則，范圍包括因違約造成的全部損失，具體數(shù)額酌定。

標(biāo)簽：｜合同成立｜預(yù)約合同｜違約后果｜房屋買賣｜信賴?yán)?/p>

案情簡介：2013年，唐某與尚未取得預(yù)售許可證的開發(fā)公司簽訂《定制開發(fā)協(xié)議》，約定了購買房產(chǎn)的具體樓號、樓層、面積和合同價(jià)款等，并約定了在商品房預(yù)售合同簽訂之后保證金沖抵房屋價(jià)款，并約定交房時間為2016年6月30日。唐某據(jù)此支付開發(fā)公司1600萬元保證金。2016年10月，因開發(fā)公司未依約簽訂預(yù)售合同，唐某要求解除協(xié)議，開發(fā)公司同意，隨后，唐某將《定制開發(fā)協(xié)議》項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給黃某。黃某因與開發(fā)公司就損失賠償額無法達(dá)成一致而起訴。

法院認(rèn)為：①當(dāng)事人在協(xié)商并等待正式締約條件或時機(jī)成熟的過程中，為鞏固階段性談判成果，對已達(dá)成一致的事項(xiàng)在簽訂正式合同前予以明確并約定在將來一定期限內(nèi)就該談判事項(xiàng)訂立正式的合同，該約定區(qū)別于本合同本身，屬于預(yù)約合同。本案中，《定制開發(fā)協(xié)議》并非可以完整履行的商品房買賣合同，商品房買賣交易的實(shí)現(xiàn)仍有待雙方簽訂商品房預(yù)售合同。此外，《定制開發(fā)協(xié)議》還約定，在商品房預(yù)售合同簽訂之后保證金沖抵房屋價(jià)款、《定制開發(fā)協(xié)議》終止，這表明合同雙方當(dāng)事人對《定制開發(fā)協(xié)議》與商品房預(yù)售合同如何銜接進(jìn)行了安排，進(jìn)一步說明《定制開發(fā)協(xié)議》簽訂和執(zhí)行系為保證雙方將來簽訂商品房預(yù)售合同，性質(zhì)上應(yīng)為預(yù)約合同。②預(yù)約合同以未來簽訂本約合同為目的，預(yù)約合同的意向購房人所支付款項(xiàng)性質(zhì)和數(shù)額均與商品房預(yù)售合同中的房屋交付的對價(jià)相距甚遠(yuǎn)，故基于預(yù)約合同與本約合同的合同目的和對待給付內(nèi)容不同，除非合同另有約定，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，預(yù)約合同違約責(zé)任不等同于本約合同違約責(zé)任。同時，簽訂預(yù)約合同并不等同于必然簽訂本約合同，本約合同簽訂與否仍具有不確定性，雙方當(dāng)事人正是基于客觀上簽訂條件、時機(jī)不具備或主觀上特殊的考慮，才簽訂預(yù)約合同而非直接簽訂本約合同，雙方當(dāng)事人對此均應(yīng)有所預(yù)見。如因客觀情況發(fā)生變化不能簽訂本約合同，合同雙方應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，在明知或應(yīng)知上述情形發(fā)生時應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，否則無權(quán)就擴(kuò)大部分的損失主張賠償。③本案中，結(jié)合唐某意向購買的房屋系位于商業(yè)園區(qū)定制開發(fā)的辦公業(yè)態(tài)產(chǎn)品，《定制開發(fā)協(xié)議》約定的商品房用途為“辦公”，以及唐某一次性意向購買包括9個樓層建筑面積8千余平米房屋等事實(shí)，可看出唐某意向購買涉案房屋并非用于居住等基本生活保障用途，應(yīng)認(rèn)定唐某系投資性購房人。《定制開發(fā)協(xié)議》中對于將來要簽訂商品房預(yù)售合同雖有約定，但協(xié)議已明示案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件等情況，投資性買受人對案涉房產(chǎn)交易固然可產(chǎn)生合理信賴，但其對交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素亦應(yīng)屬于明知。在出賣人取得預(yù)售許可等銷售條件具備后，買受人應(yīng)積極聯(lián)系簽訂商品房預(yù)售合同事宜，為一般防控風(fēng)險(xiǎn)的通常做法，故唐某稱其在2016年6月30日之前完全不知情且其從未向開發(fā)公司催促或詢問不合常情。簽訂預(yù)約合同對于意向購房人而言，可支付較少比例的金額、以當(dāng)時的市場價(jià)格獲取未來簽訂預(yù)售合同的機(jī)會，而對出賣人而言，在不具法定銷售條件之時即可回籠部分開發(fā)資金，故唐某與開發(fā)公司簽訂具有預(yù)約合同性質(zhì)的《定制開發(fā)協(xié)議》符合雙方利益。④對于因不能實(shí)現(xiàn)簽訂本約合同的機(jī)會損失如何賠償?shù)膯栴}，主要應(yīng)衡量預(yù)約合同內(nèi)容及履行狀態(tài)、簽訂本約意愿、客觀障礙、市場風(fēng)險(xiǎn)、政策因素（如鼓勵投資還是遏制炒房）等未簽訂本約合同的原因要件。根據(jù)本案查明事實(shí)，案涉協(xié)議不能履行并非由于政府政策變動，而是可歸責(zé)于開發(fā)公司本身。在此情況下，如僅責(zé)令開發(fā)公司向黃某返還保證金并按照遠(yuǎn)低于市場利率的央行基準(zhǔn)貸款利率支付利息，而不賠償黃文貴可能遭受的機(jī)會損失，則明顯違背誠實(shí)信用原則，偏離最基本的公平正義觀念。參照2013年12月至2014年6月期間本市住宅銷售價(jià)格指數(shù)酌定黃某的機(jī)會損失，判決開發(fā)公司返還黃某保證金1600萬元并支付利息，另賠償黃某300萬元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：預(yù)約合同違約責(zé)任損害賠償適用《合同法》違約責(zé)任一般規(guī)則，損害賠償責(zé)任范圍包括因違約行為造成的全部損失，損失數(shù)額難以計(jì)算的，應(yīng)在合同當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同可預(yù)見范圍內(nèi)，以損失填補(bǔ)為原則，綜合考慮違約方過錯程度、守約方履約情況、合理的成本支出、本約合同機(jī)會成本損失及預(yù)約合同內(nèi)容、簽訂本約意愿、客觀障礙、市場風(fēng)險(xiǎn)、政策因素等涉及未簽訂本約合同的原因要件等因素，酌情判定損失數(shù)額。

案例索引：最高人民法院（2019）最高法民申2826號“再審申請人黃文貴因與被申請人北京寧科置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱開發(fā)公司）及一審第三人唐美蘭房屋買賣合同糾紛案”，見《商品房買賣預(yù)約合同損害賠償責(zé)任范圍的認(rèn)定》（張聞，最高院民一庭；審判長萬挺，審判員張純、潘杰），載《民事審判指導(dǎo)與參考·指導(dǎo)性案例》（201903/79:138）。

2.違反房產(chǎn)認(rèn)購意向書約定，仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任

——為將來訂立確定性本合同而達(dá)成預(yù)約合同，一方違反誠信原則，致對方合同目的落空的，違約方應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。

標(biāo)簽：｜合同成立｜預(yù)約合同｜意向協(xié)議｜房屋買賣

案情簡介：2002年，仲某與開發(fā)商簽訂意向書，約定商鋪對外認(rèn)購時通知仲某認(rèn)購，仲某有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并約定了擬購商鋪面積、均價(jià)等，隨后仲某依約交納了2000元意向金。后因開發(fā)商以房價(jià)上漲為由拒絕與仲某簽訂正式買賣合同，仲某遂以開發(fā)商違約為由，索賠經(jīng)濟(jì)損失100萬元。

法院認(rèn)為：①案涉意向書簽訂時間在開發(fā)商辦理有關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃等主要手續(xù)后、取得房產(chǎn)預(yù)售許可證前，意向書中所指商鋪并非虛構(gòu)，所約定房屋買賣意向存在現(xiàn)實(shí)履行基礎(chǔ)。同時，該意向書明確了雙方當(dāng)事人基本情況，對擬購商鋪面積、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購時間等均做了較為清晰且適于操作的約定，表明雙方經(jīng)磋商，就條件成就時實(shí)際進(jìn)行買賣的主要內(nèi)容達(dá)成了合意，對將來正式簽訂房屋買賣合同進(jìn)行了預(yù)先安排，并以書面形式明確將來商鋪正式預(yù)售時開發(fā)商優(yōu)先同仲某訂立正式合同，故該意向書系具有法律約束力的預(yù)約合同。②開發(fā)商未按約履行通知義務(wù)，導(dǎo)致意向書中約定將來簽訂正式買賣合同根本目的無法實(shí)現(xiàn)，甚至在爭議發(fā)生時主張雙方所簽意向書無效，其行為違背了民事活動中應(yīng)遵循的誠實(shí)信用原則，構(gòu)成違約。綜合本地區(qū)近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及雙方當(dāng)事人實(shí)際情況，酌定開發(fā)商賠償仲某經(jīng)濟(jì)損失15萬元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的預(yù)約合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)依誠實(shí)信用原則行使合同權(quán)利，且在履行合同義務(wù)時應(yīng)以善意方式，不得規(guī)避合同約定的義務(wù)。

案例索引：上海二中院2007年10月19日判決“仲某訴某開發(fā)商預(yù)約合同糾紛案”，見《仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司合同糾紛案》，載《最高人民法院公報(bào)·案例》（2008:486）。

3.一方未履行預(yù)約合同義務(wù)，應(yīng)賠對方期待利益損失

——合同一方當(dāng)事人未履行約定的具有預(yù)約合同性質(zhì)義務(wù)，應(yīng)賠償合同相對方期待利益即合同履行后可獲得利益損失。

標(biāo)簽：｜合同成立｜預(yù)約合同｜違約責(zé)任｜可得利益

案情簡介：2006年，家具公司就商場裝修工程委托裝飾公司設(shè)計(jì)，并約定商場裝修優(yōu)先使用裝飾公司。其后，家具公司將部分裝修工程委托給其他裝修公司裝修，其不能證明已告知裝飾公司是否接受競標(biāo)最低價(jià)。裝飾公司訴請家具公司賠償可得利益損失。

法院認(rèn)為：①合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)給對方造成損失的，應(yīng)賠償違約造成的損失。本案中，雙方在合同中約定家具公司有優(yōu)先使用裝飾公司進(jìn)行商場裝修義務(wù)。家具公司不能證明其已盡到合同約定的告知義務(wù)，構(gòu)成違約。②一方不履行合同義務(wù)給對方造成的損失，包括合同履行后可獲得利益。家具公司未按約履行告知義務(wù)，擅自和第三方簽訂裝飾施工承包合同行為，損害了裝飾公司期待利益，裝飾公司有權(quán)要求賠償。鑒于雙方當(dāng)事人認(rèn)可利潤率為5%，故應(yīng)據(jù)其計(jì)算裝飾公司可得利益。判決家具公司給付裝飾公司損害賠償金4.5萬元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：合同一方當(dāng)事人未履行約定的具有預(yù)約合同性質(zhì)義務(wù)的，應(yīng)賠償合同相對方期待利益即合同履行后可獲得利益損失。

案例索引：北京二中院（2007）二中民終字第01756號“某裝飾公司與某家具公司合同糾紛案”，見《北京優(yōu)高雅裝飾工程有限公司訴北京亨利戴藝術(shù)家具有限公司違反預(yù)約合同義務(wù)損害其期待利益建筑合同案》（胡昌明），載《人民法院案例選》（200901/67:210）。

4.違反預(yù)約合同的，應(yīng)賠償包括可得利益在內(nèi)的損失

——違反預(yù)約合同，計(jì)算可得利益損失時，應(yīng)考慮到客觀履行情況及當(dāng)事人過錯程度等，依公平、誠信原則綜合衡量。

標(biāo)簽：｜合同成立｜預(yù)約合同｜違約責(zé)任｜可得利益｜房屋買賣

案情簡介：2008年，陳某與開發(fā)公司簽訂認(rèn)購書，對擬購房產(chǎn)位置、價(jià)款、面積做了約定，并約定達(dá)到銷售條件后簽訂商品房買賣合同。2011年，陳某以開發(fā)公司未通知簽約并將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人為由，訴請退回已繳納誠意金60萬元并賠償認(rèn)購價(jià)與市場價(jià)差額100萬余元。

法院認(rèn)為：①案涉認(rèn)購書對擬購商鋪位置、價(jià)款、認(rèn)購時間及雙方權(quán)利、義務(wù)作了約定，并對簽署正式買賣合同作了安排，系獨(dú)立、有效的預(yù)約合同，雙方應(yīng)在認(rèn)購書所約定條件成就后按約定履行。開發(fā)公司在取得預(yù)（銷）售許可證后，未履行約定的通知義務(wù)，并將涉案房屋賣與他人，導(dǎo)致雙方無法按認(rèn)購書約定繼續(xù)履行，開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。②因預(yù)約合同與本約合同存在法律性質(zhì)差異，在內(nèi)容上亦缺乏付款時間、付款方式、商鋪交付條件及日期等主要內(nèi)容，雙方需通過進(jìn)一步談判在本約中加以確定，故綜合考慮本市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢及雙方當(dāng)事人履約情況，具體賠償數(shù)額應(yīng)以開發(fā)公司將因違約實(shí)際所獲差價(jià)利益返還給陳某為宜。根據(jù)開發(fā)公司實(shí)際銷售價(jià)格與認(rèn)購書約定單價(jià)差額，乘以相應(yīng)房產(chǎn)面積，判決開發(fā)公司返還陳某60萬元誠意金時，賠償陳某差價(jià)利益損失60萬余元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：違反預(yù)約合同，賠償包括可得利益在內(nèi)的損失時，應(yīng)考慮預(yù)約合同與本約合同存在的差異，兼顧案件客觀履行情況及當(dāng)事人過錯程度、合理成本支出、守約方因?qū)Ψ竭`約而未獲有利益等因素，依公平原則及誠實(shí)信用原則綜合衡量。

案例索引：江蘇無錫中院（2012）錫民終字第0024號“陳某與某開發(fā)公司等合同糾紛案”，見《陳某訴江陰蘭星房地產(chǎn)開發(fā)公司等不履行商品房預(yù)約合同糾紛案（預(yù)約合同　違約責(zé)任）》（潘亞偉、陳教智），載《中國審判案例要覽》（2013民：158）。

5.訂購協(xié)議解除，締約過失賠償不包括期待利益損失

——訂購協(xié)議簽訂后，開發(fā)商變更建設(shè)主體及規(guī)劃設(shè)計(jì)，未依約售房的，締約過失賠償范圍，應(yīng)以信賴?yán)鎿p失為限。

標(biāo)簽：｜合同成立｜預(yù)約合同｜締約過失｜損失賠償｜房屋買賣｜信賴?yán)?/p>

案情簡介：2001年，曹某與開發(fā)公司簽訂房屋訂購協(xié)議并支付全部房款222萬元。2006年，開發(fā)項(xiàng)目主體變更為房產(chǎn)公司，開發(fā)公司股東亦變?yōu)榉慨a(chǎn)公司股東。2008年，曹某訂購房屋已升值到700萬余元。因房產(chǎn)公司、開發(fā)公司拒絕履行訂購協(xié)議并交房，曹某訴請解約并賠償1800萬余元。

法院認(rèn)為：①曹某與開發(fā)公司所簽訂購協(xié)議，符合預(yù)約合同系當(dāng)事人雙方為將來訂立確定性本合同而達(dá)成合意的法律特征，不能認(rèn)定為房屋買賣合同。訂購協(xié)議僅是預(yù)約合同，預(yù)約目的在于簽訂本約。從預(yù)約到本約簽訂，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，將預(yù)約所確定原則貫徹到本約合同條款中。曹某按約支付了全部款項(xiàng)，但開發(fā)公司卻和房產(chǎn)公司協(xié)議將工程建設(shè)主體進(jìn)行調(diào)整，房產(chǎn)公司對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行了變更，導(dǎo)致訂購協(xié)議中雙方約定將來正式簽訂房屋買賣合同根本目的無法實(shí)現(xiàn)，違約責(zé)任在開發(fā)公司。曹某要求解除訂購協(xié)議，開發(fā)公司表示同意，法院予以照準(zhǔn)，但開發(fā)公司應(yīng)返還曹某購房款，并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。②房產(chǎn)公司被調(diào)整為新的建設(shè)主體，其與開發(fā)公司之間未就工程建設(shè)主體調(diào)整支付補(bǔ)償費(fèi)用。房產(chǎn)公司與開發(fā)公司股東構(gòu)成上的同一性，不能排除雙方未作補(bǔ)償可能，由此將使曹某承受開發(fā)公司賠償不能的風(fēng)險(xiǎn)，故房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。綜合考慮開發(fā)公司過錯程度、曹某付款情況以及近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢基礎(chǔ)上，判決解除訂購協(xié)議，開發(fā)公司返還曹某購房款222萬元及賠償曹某222萬元，房產(chǎn)公司就賠償款222萬元承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。二審中，開發(fā)公司自愿在原判222萬元基礎(chǔ)上再補(bǔ)償曹某60萬元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：訂購協(xié)議簽訂后，開發(fā)商變更建設(shè)主體及規(guī)劃設(shè)計(jì)，未按約定出售房屋的，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。在確定締約過失賠償范圍時，應(yīng)以信賴?yán)鎿p失為限，不應(yīng)包括機(jī)會喪失及期待利益損失。

案例索引：上海二中院（2010）滬二中民二（民）終字第609號“曹燦如與上海萊因思置業(yè)有限公司等商品房預(yù)約合同糾紛上訴案”，見《建設(shè)主體變更情形下訂購協(xié)議違反的法律責(zé)任》（王珍），載《人民司法·案例》（201112:77）。

6.以欺詐方式銷售經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)賠償信賴?yán)鎿p失

——開發(fā)商在與買受人簽認(rèn)購協(xié)議時，隱瞞經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，存在一定訂約欺詐事實(shí)的，應(yīng)賠償買受人信賴?yán)鎿p失。

標(biāo)簽：｜合同成立｜預(yù)約合同｜房屋買賣｜經(jīng)適房｜信賴?yán)?/p>

案情簡介：2006年，張某與開發(fā)公司簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議并交納全部購房款24萬余元。2008年，張某要求交房，開發(fā)公司稱該房系經(jīng)濟(jì)適用房、張某不具有購房資格。張某遂訴請退回購房款并賠償一倍購房款。

法院認(rèn)為：①張某與開發(fā)公司之間所簽認(rèn)購協(xié)議不符合房屋買賣合同構(gòu)成要素，不是房屋買賣合同。因雙方并未簽訂房屋買賣合同，故張某購房款，開發(fā)公司應(yīng)予退還。關(guān)于張某要求對其進(jìn)行購房款一倍賠償，不適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于五種承擔(dān)一倍賠償情形，又，本案是經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購協(xié)議糾紛，不是不動產(chǎn)糾紛，亦不能適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定，故張某要求進(jìn)行一倍賠償訴請，于法無據(jù)，不予支持。②開發(fā)公司與張某簽訂認(rèn)購協(xié)議前，開發(fā)公司所辦理有關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃等手續(xù)均為經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，雙方在涉案認(rèn)購協(xié)議中指向房屋不存在現(xiàn)實(shí)履行基礎(chǔ)，且簽訂該協(xié)議明顯違反我國現(xiàn)行法律規(guī)定，故該協(xié)議并非合法有效的商品房買賣合同。《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷的，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案中，開發(fā)公司在簽訂認(rèn)購協(xié)議時存在一定訂約欺詐事實(shí)，但張某亦存在未加嚴(yán)格審查的重大過錯，故雙方均有過錯。在張某未能就其所受損害利益舉證情況下，綜合考慮雙方過錯程度及近年來本地房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，確定開發(fā)公司承擔(dān)信賴?yán)鎿p失較為妥當(dāng)。一審判決開發(fā)公司退還24萬余元及利息，二審達(dá)成和解，張某撤回上訴。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：開發(fā)商在與買受人簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時，隱瞞房屋經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，存在一定的訂約欺詐事實(shí)，應(yīng)向房屋買受人承擔(dān)信賴?yán)鎿p失。

案例索引：陜西西安中院（2009）西民二終字第1376號“張某與西安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋認(rèn)購協(xié)議糾紛上訴案”，見《以欺詐方式銷售經(jīng)濟(jì)適用房合同效力的判定》（徐琳茹、何強(qiáng)），載《人民司法·案例》（201014:23）。

7.未約定預(yù)約違約金時，應(yīng)以訂約機(jī)會喪失酌定賠償

——當(dāng)事人未約定預(yù)約違約金，適用定金罰則難以彌補(bǔ)損失時，應(yīng)以守約方喪失另行訂約機(jī)會損失酌定違約損失賠償。

標(biāo)簽：｜合同成立｜預(yù)約合同｜房屋買賣｜可得利益

案情簡介：2004年，程某與開發(fā)公司簽訂房屋認(rèn)購書，約定認(rèn)購價(jià)為8萬余元，單價(jià)1200元／平方米。當(dāng)日程某支付定金1萬元。2012年，開發(fā)公司通知程某選房，稱房價(jià)要按3650元／平方米計(jì)算，程某不同意而產(chǎn)生糾紛。程某訴請解除認(rèn)購書、開發(fā)公司返還定金并承擔(dān)違約損失16萬余元。

法院認(rèn)為：①商品房預(yù)約合同是以簽訂商品房買賣合同為標(biāo)的，其產(chǎn)生的是締約請求權(quán)，而商品房買賣本約合同所產(chǎn)生的是履行合同請求權(quán)，不能以未能履行商品房買賣合同作為其主張預(yù)約違約損失依據(jù)。本案程某簽訂認(rèn)購書后，獲得了簽訂商品房買賣合同請求權(quán)，并非履行商品房買賣合同請求權(quán)，開發(fā)公司違反認(rèn)購書約定產(chǎn)生的損失是程某喪失在同一時期與開發(fā)公司或其他開發(fā)商締結(jié)商品房買賣合同機(jī)會，此種機(jī)會損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)雖然目前尚無明確法律規(guī)定，但如以預(yù)約合同簽訂后商品房漲價(jià)幅度來確定，無疑罔顧了預(yù)約合同與本約合同區(qū)分，混同了締約請求權(quán)與履行合同請求權(quán)性質(zhì)。②預(yù)約違約者承擔(dān)可得利益賠償責(zé)任必然造成當(dāng)事人雙方利益嚴(yán)重失衡狀態(tài)。預(yù)約合同履行行為本身并無任何交易發(fā)生，亦不產(chǎn)生任何利益，預(yù)約違約行為僅使守約方喪失訂立合同機(jī)會。程某僅支付1萬元定金，主張開發(fā)公司賠償違約損失16萬余元，為商品房買賣合同履行后可得利益，屬于尚未簽訂的商品房買賣合同造成的損失。這一主張不僅否定了預(yù)約合同作為獨(dú)立合同所具有法律地位，且極大加重了違約方責(zé)任，損害了法律公平原則。另外，即使將程某主張的違約損失認(rèn)定為可得利益損失，亦難以斷定為未超過簽訂認(rèn)購書時開發(fā)公司能預(yù)見到的8年之后因其違約所造成損失。③程某對長時間無法實(shí)現(xiàn)簽訂商品房買賣合同目的自身應(yīng)承擔(dān)一定行為風(fēng)險(xiǎn)，程某交納的1萬元定金不足以限制自身經(jīng)濟(jì)能力致無法通過另行購買其他房產(chǎn)途徑實(shí)現(xiàn)購買房屋目的，且2006年開發(fā)公司曾發(fā)函告知程某項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，程某可通過解除認(rèn)購書方法規(guī)避損失。程某以履行商品房買賣合同差價(jià)主張預(yù)約違約損失，依《合同法》第119條第1款規(guī)定，自身亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。判決解除程某與開發(fā)公司所簽認(rèn)購書，開發(fā)公司返還程某定金1萬元，并賠償利益損失8萬余元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：預(yù)約違約所產(chǎn)生損失為信賴?yán)娑强傻美鎿p失。當(dāng)事人未對違約金進(jìn)行約定，適用定金罰則難以彌補(bǔ)預(yù)約違約損失時，預(yù)約違約責(zé)任范圍以守約方喪失另行訂約機(jī)會損失進(jìn)行酌定。

案例索引：江西高院（2016）贛民再46號“程某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”，見《未簽訂違約金條款情形下的預(yù)約違約責(zé)任范圍——江西高院判決程某訴惠榮公司商品房買賣預(yù)約合同糾紛案》（李智輝），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20160929:06）。

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