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在過去的一個月，燕子磯、南部新城、新玄武以及江北核心區(qū)等熱門板塊的樓盤紛紛搶灘入市，萬人搖號，數(shù)盤日光，好不熱鬧。最近，我們收到了一些粉絲提問二手房的留言，主要訴求是因為很多新盤熱盤搖號難度大，購房者需求迫切，轉而求二手房！根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，南京二手房掛牌量突破10萬關已有一段時日了。在如此龐大的庫存之下，是否有買入好機會？ 像金基匯景國際、海峽城云龍灣、萊蒙水榭春天等熱盤成交狀況都很可觀，但是有些二手房卻黯淡無光。了解到，南京掛牌3個月之久，0成交的小區(qū)大有存在。這讓二手房買家又遲疑了，不由感嘆：南京哪些二手房值得入手？哪些房子不能碰？
于是，我整理了南京九大區(qū)的二手房源信息，發(fā)現(xiàn)近3個月以來，0成交的小區(qū)不在少數(shù)，而且有些小區(qū)的掛牌量大，戶型面積較大，很難成交，其中不乏曾經的神盤。數(shù)據(jù)來源鏈家 另外，像錦繡華府、宏圖上水云錦這樣的熱盤居然也在其中，讓我不禁產生疑問，為什么會是這些小區(qū)90天0成交？究竟是項目產品的問題還是客觀環(huán)境的問題，讓購房者避開了它們。 水漲船高，南京樓市的火熱，帶著二手房市場也活起來了，而這些小區(qū)卻未能抓住救命稻草，這與樓盤本身關系很大?？v觀0成交小區(qū)，會發(fā)現(xiàn)存在某些共性。
在這些小區(qū)中，老小區(qū)占多數(shù)，存在基礎設施老化、環(huán)境臟亂差、無電梯等情況，大大降低了居住舒適度。 
像這樣的小區(qū)，要想博人眼球，除非有亮眼之處，比如學區(qū)房頭銜、環(huán)境安逸，有升值空間等。就拿匡廬新村來說，小區(qū)是實實在在的老樓盤，但是它命好，緊鄰力小，身價瞬間上漲了。雖然最新成交價未公布，但是按掛牌價計算，出手均價在10萬/㎡以上，著實高不可攀。
在買房這方面，人們總會有價低入手，價高出手的心理。二手房作為部分人的暫居房屋，自然是價低受歡迎，能有滿足需求的小戶型，更是喜上加喜。 比如水文苑小區(qū)的最近成交記錄，面積是50-80㎡的小戶型，均價3萬/㎡以下，所以總價較低，成交相對頻繁。
然而，掛牌大戶型的棲園，最長一次成交周期長達447天，今年7月份成交的270㎡戶型，成交周期也達到66天。
很多人選擇二手房，是因為二手房價低，但近年來，二手房似乎有些“叛逆”，均價居高不下，涼了購房人的心。
比如宏圖上水云錦一期，總體二手房均價為74749元/㎡，但目前在售的房源中，最高到89075元/㎡，總價更是高達1280萬，已經掛牌10個月之久，仍未成交。
2015年，項目首開均價3.1萬/㎡，再到此前加推均價4.5萬/㎡ ，遠低于二手房掛盤價，與最新二手房成交價相差約2.8萬/㎡。
說白了，二手房的購買者絕大多數(shù)存在資金匱乏的情況，想置換優(yōu)質房源，無奈缺乏經濟實力。 但購房者有一點要清楚，二手房不同于新房，更看重流通性。在不能確定自己是否要在二手房中度過余生下，一定要為后期房屋置換做好準備，選擇成交周期短的小區(qū)戶型。 如果二手房滿足面積大、樓層高、沒有電梯、環(huán)境差、總價高這些條件，那你一定要躲得遠遠的，因為這樣的房子未來想轉手會非常困難。
圖源鏈家 考慮經濟實力因素，也有購買力不夠的群體，他們更偏向剛需，那些沒有核心競爭力的老房子可以選擇，周邊的配套也相對完善成熟。普遍來看，青年主要考慮工作因素，是否靠近工作區(qū)或地鐵站，是否有方便娛樂的配套商圈；中年涉及婚育問題，考慮是否有方便產檢的醫(yī)院和配套的學區(qū)；老年注重健康生活，舒適的活動空間和便利的就醫(yī)條件格外重要。別看這只是表面情況，但關系到二手房小區(qū)內部配套是否陳舊，生活體驗是否能夠滿足。如果物業(yè)服務不夠好，社區(qū)公共設施的耗損會非常厲害，即使是十年歷史的小區(qū)也能變得和十五年一樣。
某小區(qū)樓道堆積各種物品 這種情況不僅會提高小區(qū)居住成本，而且后期的修繕費用也不會很低。二手房多處在發(fā)展完善的區(qū)域，周邊各種配套一應俱全，實地走訪就能熟知。現(xiàn)在二手房的配套中最重要的就是學區(qū)，如果學區(qū)優(yōu)質，即使房屋狀況一般，也具備保值增值的空間，在未來置換房屋時也能很快出手，這是二手房最具價值的地方。
比如仙林湖的保利羅蘭春天，被劃進金陵小學仙林湖校區(qū)的施教區(qū)，二手房極其搶手。如果今后置換房屋，預計出手時間不會太長。重點：1、不要買樓層高、戶型面積大、環(huán)境亂差的老小區(qū)，對后期置換有害無利。2、一定要掌握樓盤的各種方面，包括房齡、產權、物業(yè)、免稅政策等，不能恍恍惚惚。3、選擇熱門區(qū)域的樓盤，尤其要注意學區(qū)房，未來有很大的保值增值空間。
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