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前言： 從2011年到現(xiàn)在，樓市跌宕起伏，有些人賺得盆滿缽滿，甚至財(cái)務(wù)自由，但有些人卻因?yàn)橥顿Y失策，抱憾終生。 這是一篇來自讀者計(jì)木的投稿，在文字中記錄了她為期9年的買房歷程。但她卻把自己歸結(jié)為后者。所以原稿的題目是： 《作為一個(gè)從2011年就入行房地產(chǎn)的半個(gè)業(yè)內(nèi)人士，是如何從一個(gè)小康之家變成負(fù)資產(chǎn)的貧困人群?！?/span> 之所以把它刊登出來，是因?yàn)檫@篇文章講到了很多大家需要特別注意的”坑“，這對(duì)于正在買房路上的購房者，有普遍借鑒意義。 （故事很精彩，雖然較長請(qǐng)耐心讀完） 正文： 我出生在河北保定的某個(gè)小鎮(zhèn)，家境非常普通。2011年省會(huì)大學(xué)畢業(yè)后回到保定，在一家頗具規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)做了一名銷售內(nèi)勤，收入非常穩(wěn)定，月薪3500元左右，當(dāng)時(shí)保定人均收入在1500至2000元左右，當(dāng)?shù)胤績r(jià)也就4000元左右/平。當(dāng)時(shí)我也算中高收入群體，2011年底公司的一個(gè)住宅項(xiàng)目推出了首付分期活動(dòng)，一套90平左右的兩室，總房款40萬左右，首付四成16萬分兩年還清。月供在1300元左右，這對(duì)我來說還貸沒有多大壓力，可是當(dāng)時(shí)剛畢業(yè)沒有買房投資意識(shí)，加之我作為一個(gè)女孩，家里也沒有任何支持，這次購房機(jī)會(huì)也就放棄了。目前該小區(qū)的二手房均價(jià)在12000元/平左右。2012年認(rèn)識(shí)了同在一個(gè)公司的男友，后來男友跳槽到全國TOP3某知名房企，可是工作地點(diǎn)在石家莊。當(dāng)時(shí)兩人處于熱戀期，我也追隨男友入職了石家莊本地一個(gè)比較知名的房地產(chǎn)代理公司，當(dāng)時(shí)兩個(gè)人的總體月收入達(dá)到了10000元左右。當(dāng)時(shí)石家莊二環(huán)外的樓盤房價(jià)在5000元/平，二環(huán)內(nèi)的樓盤在6000元/平左右，對(duì)于當(dāng)時(shí)的我們?cè)谑仪f買房基本沒有還貸壓力。只是我們倆人都家境比較差，首付家里沒有任何支持。倆人的積蓄也就10萬左右，找親友借了5萬，首付預(yù)算在15萬以內(nèi)，總房款也就控制在了50萬以內(nèi)。當(dāng)時(shí)看了三個(gè)樓盤，一個(gè)是裕華區(qū)（石家莊人眼里的富人區(qū)）某樓盤，周邊規(guī)劃的地鐵，還有兩個(gè)公園。周邊教育配套也不錯(cuò)，價(jià)格2012年首期開盤達(dá)到了6000元/平。再加首付四成，得20多萬以上，遠(yuǎn)超我們的預(yù)算，只好放棄。目前該樓盤在售的新房在20000元/平左右。后來看了保利在長安區(qū)的一個(gè)樓盤，也達(dá)到了6000元/平，同樣首付四成，同樣放棄，目前該小區(qū)房價(jià)在18000元/平左右。最后朋友推薦了新華區(qū)某個(gè)超大體量的明星樓盤，2012年底均價(jià)在5000元/平左右，當(dāng)時(shí)因?yàn)楣ぷ髟驔]時(shí)間去售樓部下定。2012年這一年石家莊的房價(jià)一直處在一個(gè)溫和的上漲期，等到過完年2013年3月份，房價(jià)上漲到了5600元/平，最后選中了一套88平的兩室，總房款49萬左右。2017年3月份石家莊房價(jià)最瘋狂的時(shí)候曾達(dá)到18000元/平，后來石家莊開始出臺(tái)限購限售等一系列調(diào)控政策后，房價(jià)開始回落，目前該小區(qū)均價(jià)在14500元/平左右。2015年我和男友已經(jīng)結(jié)婚，他們公司推出一批內(nèi)部車位。員工折扣價(jià)在六折左右。當(dāng)時(shí)我覺得這是一個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)槟莻€(gè)樓盤在當(dāng)?shù)貙儆诟叨藰潜P，戶型大部分都是200平以上的大平層，里面的業(yè)主以生意人居多，大多都有兩輛以上的車，并且當(dāng)時(shí)那個(gè)樓盤車位配比比較低，都沒有達(dá)到1：1，好多豪車都停在路邊。果斷和家里有息借錢投資了兩個(gè)車位，很快就找了買家，小賺20萬左右。手里有了錢就有了一些投資的想法。2015年5月，恒大在北二環(huán)外的某個(gè)項(xiàng)目開始售賣精裝公寓，均價(jià)在7600元/平左右，當(dāng)時(shí)同區(qū)域毛坯住宅也就這個(gè)價(jià)，目前同區(qū)域住宅均價(jià)已經(jīng)翻倍達(dá)到15000元/平。當(dāng)時(shí)有入行比較早的同事，勸我不要買商住公寓，奈何當(dāng)時(shí)太年輕，入了公寓這個(gè)坑。唯一值得慶幸的是選了一個(gè)48平左右的一室一廳的戶型，在出租上有一定優(yōu)勢。目前這套小公寓只能出租，租金在1300元/月左右。出售不僅有高額的稅費(fèi)，并且沒有任何買家。目前該樓盤在售的新房精裝公寓在也就在9000元/平左右，毛坯特價(jià)房在6500/平左右。2015年下半年老公被調(diào)派到天津工作，我也義無反顧的跟隨去了天津。一方面是為了熟悉天津房地產(chǎn)市場為找新工作做準(zhǔn)備，另一方面也有了在天津定居的計(jì)劃，就開始了看房之路。眾所周知，2015年國家為了去庫存，出臺(tái)一系列的利好政策，深圳的房價(jià)開始飆升，但是天津還是處于波瀾不驚的狀態(tài)，11月西青區(qū)天津南站銷量最多的萬科某樓盤，也是處于不溫不火的狀態(tài)。那時(shí)洋房單價(jià)也不過一萬，該樓盤在天津市場最瘋狂的時(shí)候達(dá)到過25000元/平左右，目前回落到20000元/平左右。2016年3月份我又陸續(xù)看了北辰區(qū)淮河道板塊（政府規(guī)劃的一個(gè)大型居住區(qū)）。當(dāng)時(shí)在售只有一個(gè)住宅項(xiàng)目，金地的某個(gè)樓盤，當(dāng)時(shí)洋房均價(jià)在15000元/平，高層未開盤預(yù)計(jì)在12000元/平左右，在2017年3月洋房達(dá)到了25000元/平，目前二手房高層均價(jià)在19000元/平。還看了天津北辰區(qū)比較成熟的瑞景板塊，天津最大的本土房企天房的某個(gè)樓盤，高層均價(jià)在13000元/平左右。2016年國家又出臺(tái)了力度更大的去庫存政策，首付降低到了兩成。這時(shí)的天津房地產(chǎn)市場開始明顯回暖，3月份我入職了一家全國知名的房地產(chǎn)代理公司，負(fù)責(zé)遠(yuǎn)洋的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，15年年底還不溫不火的南站那個(gè)萬科樓盤，開始出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，我負(fù)責(zé)的這個(gè)商住公寓還是銷量比較慘淡。3月份，因?yàn)槲业纳眢w原因，導(dǎo)致我臥床半年，這半年也是天津市場最瘋狂的半年。我躺在床看著房價(jià)一天一個(gè)價(jià)，心急如焚。后來在9月底，拖著病體，倉促下定了北辰區(qū)的一套二手房。當(dāng)時(shí)這套房子最大的問題就是限價(jià)房，整個(gè)小區(qū)品質(zhì)非常一般，當(dāng)時(shí)總房款在195萬，其實(shí)當(dāng)時(shí)同戶型的總價(jià)在185萬左右，因?yàn)楫?dāng)時(shí)天津市場太過火熱，加之我的身體原因，沒有太多體力貨比三家，只好倉促下定。后來天津城區(qū)六區(qū)開始限購，這套房子不在限購范圍之內(nèi)，在最高峰報(bào)價(jià)達(dá)到了205萬。后來的事情大家都知道了，全國開始進(jìn)行調(diào)控，天津全市限購后，房價(jià)一路回落，目前這套房子總價(jià)也就150萬左右，相當(dāng)于這套房子虧損50多萬。目前天津市場已經(jīng)回落三年多了，個(gè)人認(rèn)為已經(jīng)跌無可跌，可是這種低品質(zhì)的限價(jià)房，在房價(jià)瘋狂上漲期跟著上漲，等到市場開始理智了，也就開始備受嫌棄。這次的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)就是一定要買品牌開發(fā)商的正規(guī)樓盤，千萬不要買經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房等品質(zhì)一般的小區(qū)。普通的購房者真的不要在市場最瘋狂的時(shí)候，失去理智，沖動(dòng)購房，因?yàn)槟愦蟾怕蕰?huì)成為高位接盤俠。2016～2017年真的是全民談房，全民炒房的年份。我也不例外，雖然天津那套二手房沒有獲利，但是全國房地產(chǎn)開始了出現(xiàn)輪動(dòng)效應(yīng)，當(dāng)時(shí)各個(gè)房產(chǎn)專家開始預(yù)測哪個(gè)城市處于價(jià)值洼地，即將開始暴漲。我也開始研究各大省會(huì)城市的房價(jià)，當(dāng)時(shí)的沈陽因?yàn)檫^低的房價(jià)進(jìn)入了大家的視線，開始出現(xiàn)一些外地投資客。2017年7月我和親友合伙投資了沈陽渾南新區(qū)的一個(gè)樓盤，一套85平的兩室， 采用了全款分期的付款方式，單價(jià)8400元/平左右，總價(jià)72萬?，F(xiàn)在該樓盤的二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了12000元/平。如果現(xiàn)在賣掉可凈賺33萬，年收益在15%左右。2018年11月份，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)比較緊張，無力再支付剩余房款，就想盡快套現(xiàn)。在中介掛牌不到1個(gè)月就找到了買家，成交價(jià)在80萬。這個(gè)時(shí)期我家名下有兩套住宅，一套公寓。當(dāng)時(shí)老公也開始升職加薪，收入也有了一定提高，在親朋好友眼里也算一個(gè)小康之家。2018年開始懷孕，身體原因全職在家待產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)壓力開始變大。就有了賣房的想法因?yàn)樘旖虻姆孔右呀?jīng)下跌到150萬，如果現(xiàn)在出售，加上之前的房貸至少虧損60萬。天津又開始限購，限貸，有貸款記錄首付6成，如果以后再購房，會(huì)非常困難。為了以后的孩子可以享受天津的高考紅利，雖然不知道18年后高考政策如何，但還是放棄了賣天津那套房子的想法。好在石家莊的房子買入價(jià)格較低，18年7月的市場，也沒現(xiàn)在這么冷清，我所買的樓盤又有名校加持，在二手房市場還是比較好出售的。掛牌后，很快就遇到了買家，成交總價(jià)125萬。雖然比最高峰的155萬低了將近30萬，但是比我買入的49萬，也增值了不少。到目前為止，我手里就是一套天津虧損50多萬的住宅，和一套市價(jià)40萬左右的公寓，目前凈資產(chǎn)為負(fù)。這就是我的悲催買房史。現(xiàn)在買房真的是一個(gè)技術(shù)活，不是以前閉著眼買也能賺錢的黃金時(shí)期。沒有任何房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，也沒有任何購房經(jīng)驗(yàn)的普通購房者，想著靠買房一夜暴富，我看還是算了吧。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場真的是亂花漸欲迷人眼，今天這個(gè)城市房價(jià)跌回三年前，明天那個(gè)城市1500萬富豪，售樓部門口蹲。如果問我現(xiàn)在還買不買房，我可以肯定的告訴你，如果我現(xiàn)在手里現(xiàn)金充裕，并且有購房資格，肯定還會(huì)盡我最大的能力在最好的城市買一套，不為賺錢，只是為了孩子有一個(gè)更好的生活學(xué)習(xí)環(huán)境而已。這封信我讀了三遍，可以說，每一段故事的講述都非常全面且細(xì)致，這需要很好的記憶力和查詢大量資料。從這點(diǎn)看出，小木是一個(gè)認(rèn)真的人。讀完這封信后，子木的第一感覺是遺憾和可惜，同時(shí)也抱以理解。因?yàn)橛袝r(shí)候有些因素是自己導(dǎo)致的，有的因素則是客觀原因，人力是無法扭轉(zhuǎn)的。客觀來講，故事的時(shí)間線是從2011年開始的。截止目前2020年，期間可以說經(jīng)歷了一大波橫盤周期+一次歷史級(jí)的大漲，可以說只要在2015年之前買房，無論任何城市現(xiàn)在賣出，無論如何都會(huì)收獲至少翻一倍的回報(bào)率。例如小木曾經(jīng)在石家莊一套88平米的房子，2012購入價(jià)是49萬，2018年賣出價(jià)是125萬，投資收益是76萬元。我一直強(qiáng)調(diào)除非千萬級(jí)高端公寓外，一般的商住公寓基本沒有什么投資價(jià)值。因?yàn)楦甙旱慕灰锥愘M(fèi)和低流動(dòng)性，會(huì)把較低的增值收益吞噬掉。而租金收益對(duì)于房價(jià)漲幅來說，是非常薄弱的。例如小木投資的這套48平米商住公寓，2015年是7600元/平米，周邊的住宅也是這個(gè)價(jià)格。5年后，此地段的精裝公寓房價(jià)僅僅漲到9000元/平米，再加上交易稅費(fèi)，賣出去的話基本沒賺。但如果同時(shí)間段，買了相同面積的住宅，那么5年后，房價(jià)從7600元/平米左右翻了一倍達(dá)到15000元/平米，相當(dāng)于賺了35.52萬。第二點(diǎn)，犯了購房市場最大的錯(cuò)誤，“追漲”。“買漲不買跌”是中國樓市購房者現(xiàn)象級(jí)屬性，也是無數(shù)韭菜的心理夢(mèng)魘。看到身邊買房的人沖進(jìn)售樓處，就迫不及待的進(jìn)入，很容易高位站崗。小木是半個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，在嗅覺上要遠(yuǎn)比普通購房者靈敏得多。所以時(shí)機(jī)把握更準(zhǔn)確才是。宏觀角度講，2015年去庫存時(shí)，深圳大漲，外地人是沒有感知的。但是當(dāng)四大一線城市齊漲，這就是很強(qiáng)烈的信號(hào)，因?yàn)橹袊鴺鞘幸恢倍际前鍓K輪動(dòng)。如果北京房價(jià)出現(xiàn)非理性上漲，那么必然會(huì)對(duì)外溢出，環(huán)京區(qū)域，包括整個(gè)河北省都會(huì)跟著輪動(dòng)。當(dāng)然小木只是天津某樓盤的一位銷售人員，對(duì)外地樓市是沒有精力和意識(shí)跟蹤的，這是理解的。但當(dāng)她看到天津2折購房，萬科出現(xiàn)搶購時(shí)，就應(yīng)該馬上上車了。“買漲”是可以的，因?yàn)榇蠹叶荚谫I房，但要搶時(shí)間，它是前者吃后者的游戲。而這次買房，小木上車時(shí)間整整和萬科出現(xiàn)搶購信號(hào)之間差了9個(gè)月。9個(gè)月時(shí)間，在樓市周期中，足可以燙平一切。所以，小木幾乎接到了擊鼓傳花的最后一棒。在天津限購之后，至今已經(jīng)跌去50萬的價(jià)值，相當(dāng)于總房價(jià)的1/4，接近一個(gè)首付。最后一點(diǎn)是，小木對(duì)于物業(yè)的選擇有些倉促。如她所說，倉促下定一套限價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房+限價(jià)，參合了足夠的政策因素，所以開發(fā)商承建時(shí)基本沒什么利潤，質(zhì)量很難達(dá)標(biāo)。這種物業(yè)在房價(jià)盛世可以跟漲，但在房價(jià)下行階段，基本是最被嫌棄的一種房子，流動(dòng)性特別差，自己住沒什么幸福感，賣又很難賣得出去。而且因?yàn)槲飿I(yè)管理成本低，房子的折舊速度非?？?。1、除了千萬級(jí)一線豪宅公寓外，普通公寓千萬不要碰，吹得天花亂墜也不要買，我認(rèn)識(shí)之前買公寓的人，10個(gè)有9個(gè)是后悔的。2、萬不得已不買經(jīng)適房、回遷房、共有產(chǎn)權(quán)房，商品房才是硬通貨。3、購房最合適的時(shí)機(jī)是最冷的橫盤市場，絕不是熱市。如果控制不住自己，想追漲上車，你一定要對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏幸欢ā靶星樾嵊X”，像獵狗一樣死盯著市場。這個(gè)嗅覺培養(yǎng)并不難，去把當(dāng)?shù)匦畔⑾鄬?duì)透明的房地產(chǎn)媒體收羅一下，每周都去有意識(shí)地監(jiān)測成交數(shù)據(jù)，以及分析現(xiàn)象背后的原因。例如某某樓盤突然出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，為什么？此階段成交數(shù)據(jù)陡然上升又是為什么？其實(shí)樓市購房信息一直以來都非常明顯，政府突然出政策降低首付或者降低利率，這就是重大利好，喊人們來買房。要做到手上有足夠的錢，才能在列車開過時(shí)第一時(shí)間上車。昨天這篇投稿被我團(tuán)隊(duì)的小張看到了，他說，小木太玻璃心了吧，雖然買在高點(diǎn)虧了50萬，但相對(duì)于2011年，起碼也是有兩套房資產(chǎn)的人，況且天津的房子還能自住。剛需如果沒有投資思維去買房，總歸是韭菜，就像網(wǎng)上盛傳的“剛需什么時(shí)候買房都是正確的”，完全是扯犢子。你半年前買房100萬，半年后買房150萬，能一樣嗎？多出來的首付是壓力嗎？對(duì)于普通人來說，50萬能不能買個(gè)車，再加個(gè)裝修？還有人說，自住剛需不考慮房價(jià)漲跌，那是沒到時(shí)候?，F(xiàn)在一個(gè)家庭在一套房子里生活一輩子太難了，當(dāng)你生二胎，或者孩子需要學(xué)區(qū)房你需要置換，接父母到家里住時(shí)也需要置換，升職漲薪了也需要置換。在置換房子時(shí)，你就知道之前的選擇和市場行情對(duì)于你來說意味著什么。小木在文末有兩句話寫的非常好，第一句是“現(xiàn)在買房是個(gè)技術(shù)活”，第二句是，“如果有錢，我一定會(huì)在最好的城市繼續(xù)買房，為了孩子?！?/span>
學(xué)習(xí)是一場枯燥且充滿了希望的渡劫深悅君將14年地產(chǎn)從業(yè)積攢的所有私貨
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