農(nóng)村集體土地上房屋征收流程22步（完整版）

【1】編制年度計(jì)劃

住建部門會(huì)同發(fā)改委、自然資源局、住房保障局等部門，按照區(qū)、縣的改造規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地利用等規(guī)劃，編制每年度的征收計(jì)劃。這個(gè)征收計(jì)劃編制好了之后，需要提交同等級(jí)別的政府來(lái)審批。

【2】確定征收項(xiàng)目

年度征收計(jì)劃，經(jīng)政府審批之后，一般由實(shí)施單位（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦或者是開(kāi)發(fā)區(qū)）來(lái)組織居委會(huì)或者村委會(huì)召開(kāi)村民（代表）大會(huì)。經(jīng)到會(huì)村民（代表）50%以上同意改造，就可以開(kāi)始辦理手續(xù)。辦理的手續(xù)包括項(xiàng)目立項(xiàng)、選址規(guī)劃、環(huán)境影響評(píng)價(jià)和用地規(guī)劃許可手續(xù)。

這里需特別提醒注意的是，在召開(kāi)村民（代表）大會(huì)的時(shí)候，建議確定每戶的代表，以便由每戶代表將來(lái)簽署一系列文件。最好在開(kāi)之前把確定代表的這個(gè)事通過(guò)一個(gè)授權(quán)書(shū)，讓每戶能簽字都簽上字，確認(rèn)一下。

【3】確定征收范圍

住建部門根據(jù)規(guī)劃意見(jiàn)，會(huì)同發(fā)改局、自然資源局，提出房屋征收范圍，確定征收范圍。確定之后，報(bào)同級(jí)政府審查確定。

【4】提出征地申請(qǐng)

由自然資源部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定，向同級(jí)政府提出征地申請(qǐng)。

【5】發(fā)布證書(shū)告知書(shū)

政府審查確定了房屋征收項(xiàng)目和征收范圍后，自然資源部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)發(fā)布征地告知書(shū)。告知書(shū)應(yīng)當(dāng)明確告知征收項(xiàng)目范圍，暫停辦理相關(guān)手續(xù)的要求。

【6】房屋摸底調(diào)查

建部門會(huì)同自然資源、行政執(zhí)法以及街道辦或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對(duì)擬征收范圍內(nèi)的房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行摸底調(diào)查，并進(jìn)行登記。

對(duì)沒(méi)有登記的房屋，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，并作出處理。

調(diào)查結(jié)果，應(yīng)當(dāng)在擬征收范圍內(nèi)，向被征收人進(jìn)行公布。

對(duì)于有爭(zhēng)議的建筑，需要有關(guān)部門，甚至包括律師參與，進(jìn)行是否違法的認(rèn)定，以免將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議，或者是為我們將來(lái)一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)訴訟，做出應(yīng)對(duì)。

各個(gè)街道辦或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)提供征收范圍內(nèi)的房屋現(xiàn)狀平面圖。

【7】選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)

房屋征收范圍確定后，需要從拆遷辦或者是領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室選定的，或者入庫(kù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單中，選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

選擇方式為，通過(guò)發(fā)布招標(biāo)公告，或者電話通知評(píng)估機(jī)構(gòu)參與評(píng)選，評(píng)選應(yīng)當(dāng)由政府來(lái)組織，選擇權(quán)是在被征收人。

能夠協(xié)商確定的就協(xié)商確定，協(xié)商不了的可通過(guò)抽簽、搖號(hào)等方式來(lái)確定。

確定評(píng)估機(jī)構(gòu)之后，由房屋征收部門告知評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且簽訂書(shū)面的房屋征收評(píng)估委托合同，也可以由作為征收實(shí)施單位的被征收人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織來(lái)簽訂，或者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦來(lái)簽訂。評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，不得轉(zhuǎn)讓或者變相的再委托其他的房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估這個(gè)業(yè)務(wù)。

【8】開(kāi)展預(yù)評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選出之后，可以要求評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)展預(yù)評(píng)估工作，預(yù)評(píng)估還需要為制定征收補(bǔ)償方案提供預(yù)評(píng)估單價(jià)作為參考。

【9】擬訂征收補(bǔ)償方案

征收補(bǔ)償方案一般由作為實(shí)施單位的村委、街道辦或鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)擬定。擬定之后報(bào)政府論證，并在征地范圍內(nèi)公布，征求公眾意見(jiàn)。

公眾根據(jù)各自的情況，對(duì)征收補(bǔ)償方案提出各自的意見(jiàn)。如果意見(jiàn)較大，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)進(jìn)行聽(tīng)證。

征收補(bǔ)償方案的征求意見(jiàn)時(shí)間不得少于5日。

【10】社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鎮(zhèn)街道辦或者開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)會(huì)同信訪以及村委進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制作評(píng)估報(bào)告，并把評(píng)估報(bào)告及時(shí)上報(bào)政府備案。

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也可以由中介機(jī)構(gòu)協(xié)助來(lái)做。

【11】補(bǔ)償資金保障及安置房源保障

對(duì)于補(bǔ)償資金，應(yīng)當(dāng)由財(cái)政部門會(huì)同有關(guān)部門落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用，確保征收補(bǔ)償費(fèi)用到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

安置的房源可以由房屋征收部門組織新建，或者購(gòu)買，確保征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房源的落實(shí)，如果要簽署新建或者購(gòu)買房屋的協(xié)議，可以約定協(xié)議自國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收之日起生效。

【12】評(píng)估結(jié)果公示

參照國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理辦法的規(guī)定，初步評(píng)估報(bào)告出來(lái)之后，應(yīng)當(dāng)向被征收人公示，具體由作為實(shí)施單位的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦，或者開(kāi)發(fā)區(qū)甚至是村委來(lái)負(fù)責(zé)辦理。公示還需要安排負(fù)責(zé)評(píng)估的評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)做出解釋說(shuō)明。

對(duì)于初步評(píng)估結(jié)果確定的房屋價(jià)值有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核。對(duì)復(fù)核結(jié)果還有異議，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

【13】送達(dá)評(píng)估報(bào)告

初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，根據(jù)公示過(guò)程中對(duì)被征收人的異議以及復(fù)核還有鑒定結(jié)果，修正評(píng)估報(bào)告，形成了最終的評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)送達(dá)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦、開(kāi)發(fā)區(qū)和村委。送達(dá)之后，由這些實(shí)施主體向被征收人分別送達(dá)評(píng)估報(bào)告。

送達(dá)辦法適用《民事訴訟法》關(guān)于送達(dá)的規(guī)定。應(yīng)當(dāng)送達(dá)到本人手里。如果本人拒收，可以留置送達(dá)。也就是說(shuō)送達(dá)的時(shí)候，盡量的要求村委或者街道辦、開(kāi)發(fā)區(qū)、鎮(zhèn)政府的人在現(xiàn)場(chǎng)作為見(jiàn)證。如果遇到被征收人不簽字，可以留置送達(dá)。對(duì)于找不著人的，經(jīng)過(guò)多方核實(shí)確實(shí)找不著，可以采用公告送達(dá)。

【14】公布征收補(bǔ)償安置方案，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

征收補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)期滿后，需要公布征求意見(jiàn)情況和聽(tīng)證會(huì)情況，根據(jù)相應(yīng)的意見(jiàn)修改征收補(bǔ)償方案。此后由被征收人根據(jù)補(bǔ)償方案確定的簽約期限，由作為實(shí)施單位的鎮(zhèn)政府、街道辦、開(kāi)發(fā)區(qū)政府與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、支付期限，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋地點(diǎn)、面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式、過(guò)渡期限等事項(xiàng)。

簽署補(bǔ)償安置協(xié)議的主體應(yīng)當(dāng)是戶的代表人。

【15】申請(qǐng)征收土地

市、區(qū)縣人民政府作為征收主體向有權(quán)批準(zhǔn)的上級(jí)政府提出申請(qǐng)。具體負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的部門應(yīng)當(dāng)是政府的自然資源主管部門。

申請(qǐng)需提交的材料應(yīng)當(dāng)包括上面十四步所形成的材料。接收的部門自然資源部或者是省級(jí)人民政府的自然資源主管部門。

部分被征收人沒(méi)有簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議，不影響征地的申請(qǐng)，但需要在申請(qǐng)材料里說(shuō)明。

【16】作出征地決定，發(fā)布征地公告

土地征收獲得批準(zhǔn)后，區(qū)縣政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)自收到之日起10日內(nèi)發(fā)布及時(shí)發(fā)布征地公告，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃、調(diào)查登記結(jié)果和征收補(bǔ)償?shù)姆桨?，作出征地決定并對(duì)外公布。

【17】做出征地補(bǔ)償決定

征地的批準(zhǔn)文件生效后，關(guān)于安置房屋的建設(shè)協(xié)議或者是購(gòu)買協(xié)議生效，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議生效，開(kāi)始履行。

   在補(bǔ)償方案約定期限內(nèi)未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，可以由所在的居民委員會(huì)或者是集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，依據(jù)《土地管理法》第六十六條收回土地使用權(quán)，收回土地使用權(quán)需要依法作出補(bǔ)償決定。

  從村委會(huì)或者是集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)收回土地使用權(quán)到政府作出收回土地使用權(quán)決定，以及補(bǔ)償決定期間，遵守法定程序。根據(jù)行政強(qiáng)制法的規(guī)定，村委會(huì)或者是集體經(jīng)濟(jì)組織在申請(qǐng)收回土地的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)先向鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者街道辦以及開(kāi)發(fā)區(qū)提出申請(qǐng)材料，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或街道辦轉(zhuǎn)交區(qū)縣自然資源局。自然資源局收到后，需要調(diào)查核實(shí)，并向被征收人發(fā)出調(diào)查手續(xù)，也可以同時(shí)要求及時(shí)簽署協(xié)議，辦理拆遷補(bǔ)償事宜。如果被征收人，沒(méi)有在通知規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與征收實(shí)施主體簽署征收補(bǔ)償安置協(xié)議，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)將材料報(bào)區(qū)縣人民政府，由區(qū)縣人民政府作出決定。在決定之前，區(qū)縣人民政府，還可以再通知被征收人及時(shí)簽署征收補(bǔ)償協(xié)議。如果被征收人還是不能與征收實(shí)施主體簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出收回土地的決定及補(bǔ)償決定，并依法送達(dá)被征收人。送達(dá)的程序參照民事訴訟法送達(dá)的規(guī)定。

【18】申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行

征收補(bǔ)償決定送達(dá)后，被征收人可以在法定期限內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。如果被征收人，沒(méi)有及及時(shí)提起行政復(fù)議或者行政訴訟，又沒(méi)有在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)搬遷的，區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)催告10日內(nèi)履行。被征收人不履行的，可以由作為實(shí)施單位的集體經(jīng)濟(jì)組織依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

【19】強(qiáng)制執(zhí)行

人民法院收到強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)后全面審查補(bǔ)償安置是否合法，責(zé)令交出土地是否符合法定條件。法院審查的范圍包括：是否依法征收，被征收人拒絕合理補(bǔ)償是否合理，申請(qǐng)是否符合法律規(guī)定，補(bǔ)償款是否提存。

人民法院進(jìn)行審查之后，會(huì)給被征收人發(fā)出通知，要求提供說(shuō)明、陳述或者申辯，要求被征收人限期辦理及履行補(bǔ)償決定。如果被征收人沒(méi)有履行，法院最終做出裁定，強(qiáng)制執(zhí)行補(bǔ)償決定。根據(jù)裁執(zhí)分離的原則，法院裁定后應(yīng)當(dāng)由政府也就是自然資源主管部門組織實(shí)施。

【20】拆除征收房屋

征地申請(qǐng)被批準(zhǔn)后，征地補(bǔ)償安置協(xié)議生效。被征收人就應(yīng)當(dāng)根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議的約定及時(shí)的完成搬遷。在搬遷之前，該支付的費(fèi)用都需要支付給被征收人。完成搬遷以后，由作為實(shí)施單位的鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者街道辦或者開(kāi)發(fā)區(qū)委托具有法定資質(zhì)的拆除機(jī)構(gòu)拆除被征收房屋。

如果是由法院裁定的強(qiáng)制執(zhí)行，則也是由實(shí)施單位委托具有法定資質(zhì)的拆除公司拆除房屋。在拆除之前，需要依法提存補(bǔ)償費(fèi)用，還需要保障被征收人的人身安全。

【21】移交征收土地

征收范圍內(nèi)，所有的房屋、建筑物、構(gòu)筑物及附屬物拆除完畢后，清理完畢建筑垃圾，平整土地形成凈地，修建完安全墻后，由作為實(shí)施單位的鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者街道辦、開(kāi)發(fā)區(qū)，將被征收的土地移交有關(guān)部門，并完善相關(guān)移交手續(xù)。

【22】審計(jì)并公布結(jié)果

移交土地后，由審計(jì)部門對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用、征收補(bǔ)償工作經(jīng)費(fèi)的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，并及時(shí)地公布審計(jì)結(jié)果。

【法律依據(jù)】（包括但不限于）：

《土地管理法》及其《實(shí)施條例》

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

《農(nóng)村土地承包法》

《村民委員會(huì)組織法》

《行政訴訟法》

《行政復(fù)議法》及其《實(shí)施條例》

參照法律法規(guī)：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》