在國家城鎮(zhèn)化和舊城改造的大背景下，越來越多的人開始面臨自己的房屋被拆遷、土地被征收的情況。作為被征收拆遷人，聽說這個信息后，心情是很復(fù)雜的：一方面很興奮，希望通過拆遷征收來改善自己的生活條件，另一方面又怕自己的補償不合理，吃了虧。

從全國各地來看，常常發(fā)生簽訂拆遷補償協(xié)議時侵害被拆遷人利益這種情形。可是，被拆遷人只要簽訂了這樣的協(xié)議，就真的很難改變這個對自己不利的內(nèi)容。所以,今天給大家講一講我們在面臨簽訂補償協(xié)議時應(yīng)該先了解、注意哪些問題——

公益性拆遷必須具備哪些條件？

我國家法律規(guī)定的公益性征收拆遷，實際上是與市場化的拆遷相對應(yīng)的。兩者的補償標(biāo)準(zhǔn)有差異：市場化征收拆遷就是被征收拆遷人跟開發(fā)商之間是一個平等的主體，他沒有強拆的權(quán)利，只有你同意了才可以。

一般情況下，被拆遷人和被安置人都可以得到一個較為合理和滿意的補償?？墒牵?span>公益性拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)較市場化拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是相對較低的。

我國的土地分為兩種，一種叫集體土地，它適用的是《土地管理法》《土地管理法實施細(xì)則》以及國務(wù)院、國土資源部相關(guān)文件的規(guī)定。還有一個是國有土地上房屋的拆遷。它適用的是國務(wù)院的行政法規(guī)。這是不同的法律法規(guī)。那被拆遷人、被征收人要了解什么呢？

第一，要看縣政府有沒有發(fā)征收土地的公告 如果是集體土地，這個公告必須有國務(wù)院或者省級人民政府的土地批復(fù)的文號。如果沒有，就是違法的。咱們國家對耕地的保護(hù)，是非常嚴(yán)格的。像村委會、鎮(zhèn)政府甚至包括地級市的政府，它都無權(quán)做出集體土地征收批復(fù)。這個非常重要。如果是國有土地，則按《國有土地上的房屋征收補償條例》來執(zhí)行，相對比較簡單。

第二，要看是否有拆遷補償方案。這個關(guān)系到被征收拆遷人的切身利益。制定機(jī)關(guān)必須是縣級以上人民政府或者是經(jīng)過縣級以上人民政府授權(quán)的單位。縣國土資源局、鎮(zhèn)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會是沒有權(quán)利來制定上述補償方案的。如果出現(xiàn)這種情況，可以拒絕或者通過行政復(fù)議行政、投訴等方式，來確認(rèn)違法或者撤銷，這樣就沒有拘束力。

第三，要看征收房屋土地的用途是什么。如果建公路、鐵路、建幼兒園、建學(xué)校等公益性的項目，因為是國家投入，所以，補償標(biāo)準(zhǔn)相對會低一些。但如果建高樓做商業(yè)用途，補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該高一些，有時兩者的差距達(dá)到兩到三倍。因此，我們一定要通過發(fā)改部門、規(guī)劃部門、國土部門等途徑來了解這些建設(shè)項目的實際用途。

集體土地上的拆遷征收實施主體一定是縣級以上的人民政府，多數(shù)情況下會成立拆遷辦公室、拆遷指揮部等，這個里頭牽扯到方方面面的人，甚至有可能都有開發(fā)商的人，他們來負(fù)責(zé)簽訂拆遷補償協(xié)議的這個事宜。

但是更多的情況下，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會、社區(qū)、村小組長甚至于是開發(fā)商直接過來商談拆遷補償情況。在拆遷補償協(xié)議上，這種蓋章是必須是經(jīng)過授權(quán)的行政機(jī)關(guān)，村委會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)府等如果沒有這種授權(quán)，都是不合規(guī)的。

補償協(xié)議的內(nèi)容是否清晰合法？

一是約定的內(nèi)容必須清晰有效 這是非常重要的，能夠保護(hù)被征收拆遷人的利益。因為這個拆遷補償協(xié)議，雖然是一種強制性協(xié)議，但是必須是在平等自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)過雙方充分協(xié)商才能簽字。

二是補償協(xié)議條款必須細(xì)致明確 尤其是補償面積、補償標(biāo)準(zhǔn)，包括搬家費補償獎勵等，都要寫到補償協(xié)議里，一個都不能少。最重要的是補償時間，什么時候建立賬戶，什么時候打款，扣去相關(guān)稅費應(yīng)該給多少錢，什么時候補償?shù)轿坏?，都?strong>寫在協(xié)議里面。

三是應(yīng)有違約責(zé)任條款。違約責(zé)任條款是對守約方的一種保護(hù)，對違約方的一種懲罰。如果征收拆遷方?jīng)]有按時給被征收拆遷人打錢，那么，就要支付延遲履行金，如果沒有履行協(xié)議內(nèi)容，就應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)補償。

四是空白補償協(xié)議不能簽。口頭約定也不能相信。而且，簽了協(xié)議后，自己手中必須要留存一份。

拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是否合法合理？

什么樣的土地、什么樣的房屋結(jié)構(gòu)，就按什么樣的價格來補償，這個標(biāo)準(zhǔn)一般都是由省政府來做決定的。

總之，拆遷維權(quán)是一個專業(yè)性很強的工作，非常復(fù)雜繁瑣，必須依靠法律武器，維護(hù)自己的合法權(quán)益。