1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過，根據(jù)1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議《關(guān)于修改(中華人民共和國土地管理法)的決定》第一次修正， 1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議修訂。根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一-次會議《關(guān)于修改(中華人民共和國土地管理法)的決定》第二次修正，根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議《關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法)、<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正。

①加強(qiáng)土地管理；

②維護(hù)土地的社會主義公有制；

③保護(hù)、開發(fā)土地資源；

④合理利用土地；

⑤切實保護(hù)耕地；

⑥促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

①全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使

②任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓:土地，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

①國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有， 宅基地和自留地.自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護(hù)。管理和合理利用土地的義務(wù)。

①破除集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)人市場的法律障礙;

②改革土地征收制度;

③完善農(nóng)村宅基地制度;

④為“多規(guī)合-”改革預(yù)留法律空間;

⑤將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田;

⑥合理劃分中央和地方土地審批權(quán)限;

⑦土地督察制度正式入法。

原來的《土地管理法》除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人直接使用集體建設(shè)用地，只有將集體建設(shè)用地征收為國有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個人使用。這規(guī)定使集體建設(shè)用地的價值不能顯化，導(dǎo)致農(nóng)村土地資源配置效率低下，農(nóng)代的土地財產(chǎn)權(quán)益受到侵蝕。

自2015年以來，在我國農(nóng)村土地制度改革33個試點地區(qū)，集體建設(shè)用地入市制度改革受到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和廣大農(nóng)民的廣泛歡迎。新《土地管理法》刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)后還可以轉(zhuǎn)讓、互換或者抵押。

這一規(guī)定是重大的制度突破， 它結(jié)束了多年來集體建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同權(quán)同價同等人市的二元體制，為推進(jìn)城鄉(xiāng)- -體化發(fā)展掃清了制度障礙，是新《土地管理法》最大的亮點。

憲法規(guī)定：國家為了公共利益的需要可以對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。但原法沒有對土地征收的“公共利益”進(jìn)行明確界定，加之集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場，使土地征收成為各項建設(shè)使用土地的唯一渠道，導(dǎo)致征地規(guī)模不斷擴(kuò)大，被征收農(nóng)民的合法權(quán)益和長遠(yuǎn)生計得不到有效的保障，影響社會穩(wěn)定。新《土地管理法》增加第45條，首次對土地征收的公共利益進(jìn)行界定，采取列舉方式明確：因軍事和外交、政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施，公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設(shè)需要以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情形，確需征收的，可以依法實施征收。這一規(guī)定將有利于縮小征地范圍，限制政府濫用征地權(quán)。

明確征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障。原來的《土地管理法》按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，按照年產(chǎn)值倍數(shù)法確定土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，補(bǔ)償機(jī)制不健全。新《土地管理法》首次將2004年國務(wù)院28號文件提出的“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障”的補(bǔ)償原則上升為法律規(guī)定，并以區(qū)片綜合地價取代原來的年產(chǎn)值倍數(shù)法，在原來的土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費的基礎(chǔ)上，增加農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費用和將被征地農(nóng)民社會保障費用的規(guī)定，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建更加完善的保障機(jī)制。

新《土地管理法》完善了土地征收程序，政府征地前要與被征地農(nóng)民協(xié)商。將原來的征地批后公告改為征地批前公告，多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對征地補(bǔ)償安置方案有異議的，應(yīng)當(dāng)召開聽證會修改，進(jìn)一步落實林征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民在整個征地過程的知情權(quán)參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。倡導(dǎo)和諧征地，征地報批以前，縣級中上地方政府必須與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償安置等簽訂協(xié)議。

進(jìn)城落戶農(nóng)民可自愿有償退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫。

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民安身立命之本。長期以來，宅基地一戶一宅、無償分配、面積法定、不得流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地大量閑置浪費，農(nóng)民宅基地的用益物權(quán)難落實。33個試點地區(qū)在自愿有償退出宅基地、宅基地有償使用、下放宅基地審批權(quán)限等方面進(jìn)行了積極探索。

新《土地管理法》完善了農(nóng)村宅基地制度，在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上，增加宅基地戶有所居的規(guī)定，明確:人均土地少、不能保障一-戶擁有一 處宅基地的地區(qū)， 在充分尊重衣民意愿的基礎(chǔ)上可以采取措施保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。這是對一戶一宅制度的重大補(bǔ)充和完善。考慮到農(nóng)民變成城市居民真正完成城市化是一個漫長的歷 史過程，新《土地管理法》規(guī)定:國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，這規(guī)定意味著地方政府不得違背農(nóng)民意愿強(qiáng)迫農(nóng)民退出宅基地。同時，在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，新《土地管理法》下放宅基地審批權(quán)限，明確農(nóng)村村民住宅建設(shè)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。

“基本農(nóng)田”全部修改為“水久基本農(nóng)田”。

實行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，確保國家糧食安全企是《士地管理法》的核心和宗旨。為了提升全社會對基本農(nóng)田久保護(hù)的意識，新《土地管理法》將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田，增加第35條明確:永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途。永久基本衣田必須落實到地塊，納人數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。各省、自治區(qū)、直轄市劃定的永久基本農(nóng)田一般應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上，具體比例由國務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市耕地實際情況確定。

根據(jù)新《土地管理法》，在符合以下三個條件的情形下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

①符合規(guī)劃(工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途)

②依法登記

③三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意

建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施，實現(xiàn)“多規(guī)合一”是黨中央、國務(wù)院作出的重大戰(zhàn)略部署。隨著國土空間規(guī)劃體系的建立和實施，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃將不再單獨編制和審批，最終將被國土空間規(guī)劃所取代。

考慮到“多規(guī)合-”改革正在推進(jìn)中，新《土地管理法》為改革預(yù)留了法律空間，增加第18條，規(guī)定:國家建立國土空間規(guī)劃體系。經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護(hù)和建設(shè)活動的基本依據(jù)。

為了解決改革過渡期的規(guī)劃銜接問題，新《土地管理法》還明確:已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和和城鄉(xiāng)規(guī)劃。同時在附則中增加規(guī)定:編制國土空間規(guī)劃前，經(jīng)依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市與小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正其實沒有必然關(guān)系。目前農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類:宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體建設(shè)經(jīng)營性用地。因此，宅基地、農(nóng)村公益性公共設(shè)施用地與可直接人市的集體建設(shè)經(jīng)營性用地是不同的概念。

新法強(qiáng)調(diào)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的重要特征是具有經(jīng)營性，小產(chǎn)權(quán)房一般是用于住宅用途，即使現(xiàn)實中有些作為租賃或者其他經(jīng)營性用途，但在法律上是難以界定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的。

農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

新法并沒有限制開發(fā)商獲取集體經(jīng)營性建設(shè)用地，因此在未來，開發(fā)商是有可能通過獲取集體經(jīng)營性建設(shè)用地，從而進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的。但是根據(jù)新法規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后，在用途上應(yīng)與原來的用途保持一致。

首先，集體經(jīng)營性建設(shè)用地人市，首先人市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途。其次，它必須要經(jīng)過依法登記。第三，它在每年的土地利用年度計劃中要作出安排。

另外，即使獲得了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地。集體經(jīng)營的建設(shè)用地不會對商品住宅市場產(chǎn)生很大的影響。由于明確規(guī)定允許集體經(jīng)營的建設(shè)用地進(jìn)入市場，集體經(jīng)營的建設(shè)用地市場僅占10%左右，因此從這幾個方面來講，它不會對現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)的土地市場造成沖擊。