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泰戈?duì)栠@句名言，給了我們深陷泥沼卻還能堅(jiān)定步伐的信心。相信大家在購房或者租房上總能遇到一些令人心痛又無可奈何的情況，但我們?nèi)栽谫彿康穆飞吓G斬棘，希望能夠獲得一套屬于自己的房子。關(guān)于如何避免這些購房路上的坑，教程層出不窮，但卻不能面面俱全。我們此次推出專欄《與房子的那些事兒》，將從各個維度解讀與房子的那些恩怨情仇。

第一期

購房準(zhǔn)備實(shí)操指南

1、欲善其事，先利其器

作為一名80后的“自奮工薪族”（無法啃老、上養(yǎng)老、下養(yǎng)?。軌蛸徺I屬于自己的房子，絕對是人生中的一件大事，不管買怎樣的房子，首次置業(yè)對我們來說都是需要慎之又慎的。

小編作為一個整天和房地產(chǎn)打交道的評估工作人員，今天從評估的角度和自身購房的親身經(jīng)歷給未來購房者們一點(diǎn)購房實(shí)操（購置二手房）建議。俗話說：工欲善其事必先利其器，購房我們要掌握以下幾點(diǎn)內(nèi)容。

1、購房前期準(zhǔn)備2、如何挑選適合的房子3、掌握購房流程4、稅費(fèi)繳納及貸款評估問題

2、知己知彼百戰(zhàn)不殆

◆購房前期準(zhǔn)備

買個房子可不是買顆白菜，隨便怎么買，拿著鈔票就可以上街去買，買房子還是需要提前做一些準(zhǔn)備，那么準(zhǔn)備工作要做些什么呢。小編認(rèn)為準(zhǔn)備工作需要做好三點(diǎn)。

一是明確一下自己購房目的是什么，是投資還是剛需？目的不同，對房子的要求也不盡相同，本文提及的建議主要提供給剛需需求者們。二是，如果是剛需，要明確是計(jì)劃長期居住還是短期過渡？三是分析自身財(cái)務(wù)狀況，首付款可以付多少，是否需要舉債（借錢）？每月月供承受額度是多少？

◆如何挑選合適的房子

作為一名評估工作專業(yè)人員，評估一套房產(chǎn)一般從三個方面進(jìn)行分析：區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，那我們購買房子也應(yīng)該看重這三點(diǎn)。

區(qū)位狀況

區(qū)位狀況中主要考慮位置、交通、外部配套設(shè)施和周圍環(huán)境等。

物業(yè)所處的位置不單單指小區(qū)所在的位置，還包括物業(yè)所在樓棟在小區(qū)內(nèi)的位置、物業(yè)的朝向以及物業(yè)所在樓棟的樓層。小區(qū)所在的位置對價(jià)格影響最大，朝向和樓層則會對我們?nèi)粘Ｉ町a(chǎn)生影響。

一個居住小區(qū)，一般會有臨路樓棟和小區(qū)中間樓棟，臨路樓棟通常會受到噪音影響，購買物業(yè)時(shí)要注意臨路樓棟所臨道路是鐵路干線、高速道路、交通主干道還是支路，所臨道路類型的不同所受噪音的影響程度也不一樣。

樓層選擇：低層選取需考慮是否有地下車庫，以避免潮濕，物業(yè)服務(wù)好不好，是否能保障住戶財(cái)產(chǎn)安全，樓間距是否夠大，以保障采光通風(fēng)和私密性；

頂層住戶相對比較自在，沒有樓上住戶的影響，同時(shí)，采光通風(fēng)優(yōu)良，視野開闊，但是頂層物業(yè)普遍存在夏季熱，雨季容易漏雨的現(xiàn)象，同時(shí)頂層住戶（電梯房）對電梯的依賴度比較大，如果停電停水，則比較麻煩；樓梯房頂層則會增加家有老人和孩子的家庭的出行難度。

良好的朝向可以保證物業(yè)有充足的陽光以及物業(yè)通透性（有利于空氣的流通性）。房屋朝向從劣到優(yōu)一般為北、西北、西、東北、西南、東、東西、東南、南、南北。

另外客廳和臥室的朝向最為重要，客廳是家人使用度最高的空間，最好選擇南向，冬天可以免受北風(fēng)呼嘯，夏天可以涼風(fēng)習(xí)習(xí)。臥室的朝向也是以南向最佳，盡量避免西向或者北向，西向會使房間經(jīng)歷一整天的陽光，夏天會比較悶熱；北向則會使房間一天都照不到陽光，冬天房間內(nèi)會比較陰冷。

作為普通的上班族，公共交通必不可少，所以一定要考慮所要挑選的物業(yè)公共交通是否便捷，而且城市軌道交通有利于沿線物業(yè)價(jià)值的提升，所以，選擇軌道沿線的物業(yè)是一種不錯的選擇。在考慮外部交通的時(shí)候，還要考慮小區(qū)內(nèi)部交通，諸如小區(qū)內(nèi)部如何規(guī)劃人流和車流，小區(qū)是否做到人車分流？停車位是否充足，是否能夠滿足小區(qū)需求等。

外部配套設(shè)施完善度：居住物業(yè)對于外部配套設(shè)施的要求，是要考慮周邊商業(yè)設(shè)施是否能滿足基本生活要求。

而且，在同樣是商業(yè)配套的情況下，小商品市場和購物中心對周邊居住物業(yè)的帶動力完全不同；同樣是休閑配套，電影院、歌劇院、圖書館、大學(xué)城、娛樂城對物業(yè)的影響也不一樣。因此在購房時(shí)，購房者需要著重注意物業(yè)周邊的配套設(shè)施對生活的影響，在滿足基本生活方便的同時(shí)，要考慮附近配套設(shè)施對物業(yè)是正面效應(yīng)還是負(fù)面效應(yīng)，比如需要養(yǎng)育小朋友的家長們，尤其要考慮周邊配套設(shè)施中學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、初中）的位置。

周圍環(huán)境和景觀不單單指“環(huán)境和景觀”，還包括人文環(huán)境。人文環(huán)境是專指由于人類活動不斷演變的社會大環(huán)境，是人為因素造成的、社會性的，而非自然形成的，包括房地產(chǎn)所在區(qū)域的區(qū)域文化、居民特征、治安狀況以及相鄰房地產(chǎn)的利用狀況等諸多社會環(huán)境。

山林、湖泊、海岸、公園等作為自然環(huán)境和景觀，有利于居民生活質(zhì)量，良好的人文環(huán)境，也有利于居住生活品質(zhì)。當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)比較發(fā)達(dá)，建議購房者們可以提前規(guī)劃自己購房范圍，劃定幾個比較滿意的小區(qū)，然后去實(shí)地了解一下小區(qū)周邊狀況以及小區(qū)環(huán)境。

實(shí)物狀況

房地產(chǎn)的實(shí)物因素是一般是指物業(yè)的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、戶型和裝飾裝修等。在我們實(shí)際挑選物業(yè)時(shí)，很難碰到十全十美的物業(yè)。因?yàn)樾【巸纱钨彿拷?jīng)歷均為二手房，所以小編認(rèn)為在實(shí)物因素最為重要的影響因素為戶型和裝飾裝修。

好的戶型應(yīng)該為布局合理，空間利用得當(dāng)；而裝飾裝修則是需要看購房者是否進(jìn)行二次裝修，如不想進(jìn)行二次裝修或著急入住，則對裝飾裝修要求要高一些，格外需要留意防水是否完好、屋頂墻面是否發(fā)霉、固定家具是否完好等。

還有一點(diǎn)小編認(rèn)為比較重要的，就是房屋內(nèi)的家電家私是否包含在出售范圍內(nèi)，在簽訂購房合同時(shí)一定要寫清明細(xì)清單，清單越詳細(xì)越好，上到空調(diào)、冰箱、衣柜等大件電器家具，下到吊頂、孔燈等小件電器，這樣避免交房時(shí)出現(xiàn)不必要的爭議，小編親身經(jīng)歷購置帶裝修二手房而被拆掉孔燈的尷尬境遇，就是吃了沒有列明清單的虧，所以要特別提醒需要購買帶裝修帶家電家私二手房的購房者們。

權(quán)益狀況

房地產(chǎn)權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)利義務(wù)。我們在購買房地產(chǎn)時(shí)，需要格外注意的事項(xiàng)有：

房產(chǎn)是單獨(dú)所有還是共同共有，房產(chǎn)是否設(shè)立了抵押登記，房地產(chǎn)是否涉訴（被人民法院查封），是否存在異議登記，是否可以落戶，是否拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。購房者很難自行查詢到房產(chǎn)的權(quán)益因素，因?yàn)檫@需要賣方的配合，因此在繳納意向金或定金時(shí)前，可以要求賣方出具不動產(chǎn)查詢登記等資料信息。

挑選房子需要考慮的因素有很多，很難做到十全十美，如果是十全十美的房子，相信價(jià)格也會很“美麗”。小編認(rèn)為購房者需要對房子的選擇因素做一些取舍，分清主次因素，以主要因素為重要參考點(diǎn)，可部分降低對次要因素的要求。再有就是小編認(rèn)為購房者不要做過多的篩選，不要把時(shí)間線拉的過長，這樣就會出現(xiàn)審美疲勞或選擇盲區(qū)，出現(xiàn)“挑花眼”的狀況。

初步選定好房子之后可以二次復(fù)看，復(fù)看時(shí)重點(diǎn)關(guān)注一些較為隱蔽的設(shè)施設(shè)備是否存在損貨。

◆稅費(fèi)繳納及貸款評估問題

二手房交易稅費(fèi)繳納

正常交易，買賣雙方稅費(fèi)應(yīng)是自負(fù)的，但是值得注意是，在實(shí)際交易中，很多情況下買賣雙方的稅費(fèi)均由買方繳納，因此買方在前期協(xié)商交易價(jià)格時(shí)需確認(rèn)房產(chǎn)所適用的稅率（是否滿2年、是否滿5年、是否唯一住房等），以及稅費(fèi)由誰承擔(dān)等問題。

貸款費(fèi)用及評估費(fèi)用

《中國銀監(jiān)會關(guān)于整治銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不規(guī)范經(jīng)營的通知》中明確規(guī)定“不得以貸收費(fèi)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得借發(fā)放貸款或以其他方式提供融資之機(jī)，要求客戶接受不合理中間業(yè)務(wù)或其他金融服務(wù)而收取費(fèi)用?！币虼?，正規(guī)銀行一般是不會收取貸款費(fèi)用的。而在實(shí)際交易中，該部分費(fèi)用往往由房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代收，但又不會出具發(fā)票，因此購房者應(yīng)提前了解，在繳納中介費(fèi)的時(shí)候是否需要額外繳納貸款費(fèi)用。

目前二手房交易，有的城市需要進(jìn)行評估，有些城市不需要評估，具體需要咨詢辦理貸款的銀行。如果需要評估，建議購房者直接向評估機(jī)構(gòu)繳納評估費(fèi)用并索要發(fā)票，盡量不要通過房地產(chǎn)中介交納該筆費(fèi)用。

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