停

車

費(fèi)

隨著生活水平的提高，老百姓買車的越來(lái)越多了，小區(qū)里的停車位也越來(lái)越緊張了，停車糾紛也日漸增多，業(yè)主們維權(quán)的重點(diǎn)也在停車費(fèi)上。

做為物業(yè)公司，很多老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，如果不靠停車費(fèi)收入，根本無(wú)法維持運(yùn)作，而面對(duì)業(yè)主的維權(quán)，很多物業(yè)人員解釋不清楚停車費(fèi)的概念，以及為什么要收停車費(fèi)。

今天，就來(lái)細(xì)細(xì)說(shuō)道。

要搞清楚停車費(fèi)，就要先搞清楚停車位的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

小區(qū)里的停車位，一般分為四種性質(zhì)：

一、產(chǎn)權(quán)停車位，是指開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃要求建造的可以通過(guò)購(gòu)買獲得產(chǎn)權(quán)的停車位；

二、公共停車位，是指開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃要求建造的滿足業(yè)主臨時(shí)停車需求的，不可以進(jìn)行買賣交易的停車位，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有；

三、人防停車位，這是關(guān)系稍微復(fù)雜一點(diǎn)的車位，是開(kāi)發(fā)商利用人防配套面積建造的停車位。曾經(jīng)有業(yè)主認(rèn)為人防車位占用的是業(yè)主租賃的土地，其權(quán)屬應(yīng)該歸全體業(yè)主，并且一審官司打贏了，但是在最終的二審判決中輸了。

其實(shí)細(xì)究起來(lái)也不難判斷，土地上的構(gòu)筑物是一個(gè)空間關(guān)系，按照住宅公攤的計(jì)算原則，人防面積是不計(jì)入公攤的。而人防車位是開(kāi)發(fā)商投資的，雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但是有收益權(quán)，所以出租給業(yè)主是合法合理的，人防停車位法定租期不得超過(guò)20年，戰(zhàn)時(shí)需騰空歸為人防用途。

四、改建停車位，老舊小區(qū)因?yàn)樵缙谠?，?guī)劃車位不能滿足現(xiàn)代居住需求，業(yè)委會(huì)可以經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)后向政府規(guī)劃部門提出用地規(guī)劃變更，比如把綠地改建成車位；也可以利用空地引入立體車位建設(shè)；或者在小區(qū)可利用場(chǎng)地規(guī)畫(huà)臨時(shí)停車位。

不管是什么性質(zhì)的停車位，物業(yè)都要進(jìn)行管理，因此，繳納停車費(fèi)是車位使用人的當(dāng)然義務(wù)。一般城市物價(jià)部門都會(huì)對(duì)停車費(fèi)定價(jià)做出規(guī)定，主要是地面停車費(fèi)、地下停車費(fèi)和臨時(shí)停車費(fèi)，地下停車費(fèi)一般會(huì)高于地面停車費(fèi)，比如，福州就規(guī)定：地面停車費(fèi)60元/月，地下停車費(fèi)70元/月。

在對(duì)業(yè)主解釋停車費(fèi)收取時(shí)，要明確的說(shuō)出相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。

小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、交通標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、減速帶限位器等輔助系統(tǒng)，這些對(duì)車輛在小區(qū)內(nèi)行駛安全起到重要的作用，其日常維護(hù)開(kāi)支是停車費(fèi)的組成之一；道路及車位的日常保潔、維修、巡視等是停車費(fèi)的又一組成；車庫(kù)的照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等的維護(hù)也是停車費(fèi)的組成。

所有的車位都應(yīng)該有固定的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，屬于物業(yè)公司的法定業(yè)務(wù)收入之一，該費(fèi)用不是公共場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)性收入，對(duì)業(yè)主不構(gòu)成侵權(quán)。

那么，業(yè)主維權(quán)的停車費(fèi)又是怎么一回事呢？這就要從停車費(fèi)的字面意思解釋起。

很多業(yè)主甚至包括不少物業(yè)人員，把停車費(fèi)和車輛保管費(fèi)、車位使用費(fèi)混淆了。

停車費(fèi)嚴(yán)格意義上應(yīng)該叫做車位管理費(fèi)或者停車管理費(fèi)。顧名思義，就是對(duì)車位及其配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)車輛行駛、停放秩序進(jìn)行管理所產(chǎn)生的費(fèi)用。

停車費(fèi)不同于車輛保管費(fèi)。車輛保管費(fèi)是指管理方對(duì)車輛具有保管責(zé)任，是對(duì)車輛擁有保管期內(nèi)控制權(quán)的行為，其特征主要是有權(quán)限制車輛的移動(dòng)、使用等，因此對(duì)車輛的滅失、損壞、車內(nèi)物品失竊等承擔(dān)責(zé)任。停車費(fèi)只是對(duì)車位及關(guān)聯(lián)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施承擔(dān)管理責(zé)任，對(duì)常見(jiàn)的車輛丟失、刮擦等問(wèn)題，只要管理方能舉證自己的管理行為不存在過(guò)失，就不存在當(dāng)然賠償?shù)呢?zé)任。

停車費(fèi)也不同于車位使用費(fèi)。車位使用費(fèi)是車位資源的占用費(fèi)，相當(dāng)于車位租金，是車位所有人的權(quán)益。

好比你在福州租一個(gè)地下停車位，租金200元/月，停車費(fèi)70元/月，合計(jì)繳交270元/月，其中200元是車位所有人收走了，70元是交給物業(yè)公司的。地面停車位嚴(yán)格意義上是不能包月出租的，因?yàn)槟鞘桥浣ǖ呐R時(shí)停車位，遵循先來(lái)先停的原則，如果業(yè)主大會(huì)同意，那么可以長(zhǎng)租，如果你租了一個(gè)地面停車位，租金150元/月，停車費(fèi)60元/月，其中150元是全體業(yè)主共有的，60元是交給物業(yè)公司的。

業(yè)主維權(quán)爭(zhēng)議主要在臨時(shí)停車費(fèi)上，就是每次停車收費(fèi)。比如每次停車5元，這個(gè)收入在扣除了每月每車位60元的固定管理費(fèi)后，剩余部分是要業(yè)主和物業(yè)公司分賬的，因?yàn)闃I(yè)主是車位資源的所有者，物業(yè)公司則額外投入了管理成本，從資源利用率提高和鼓勵(lì)物業(yè)公司管理積極性的角度出發(fā)，這部分收入按業(yè)主：物業(yè)公司=6:4的比例相對(duì)較為合理。

對(duì)于改建停車位，其收費(fèi)應(yīng)該由投資方、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理方三方根據(jù)投資回報(bào)、資源價(jià)值、管理投入等諸因素共同協(xié)商，合理分賬。

以往的停車管理主要靠人工，所以在收費(fèi)過(guò)程中出現(xiàn)職務(wù)侵占以及物業(yè)公司虛報(bào)、少報(bào)公共停車位收入的現(xiàn)象普遍存在，業(yè)主在車輛停放過(guò)程中出現(xiàn)的損傷、丟失等問(wèn)題要求物業(yè)公司無(wú)責(zé)賠償?shù)仍蚨技觿×穗p方的不信任。

現(xiàn)在的停車管理系統(tǒng)能夠自動(dòng)識(shí)別車牌，計(jì)算停車時(shí)間，甚至能夠識(shí)別停車位置，讓小區(qū)內(nèi)停車管理更加便捷透明，這有助于業(yè)主和物業(yè)公司消除隔閡，回歸誠(chéng)信交易。

業(yè)主們也應(yīng)更理性的應(yīng)對(duì)停車難的問(wèn)題，不占用消防通道停車、不妨礙行車動(dòng)線停車、不因糾紛堵塞出入口、支持收費(fèi)取票等文明停車行為對(duì)共同維護(hù)停車秩序，打造和諧美好的生活環(huán)境大有裨益。