原標(biāo)題為“小區(qū)公共空間：我的地盤(pán)誰(shuí)做主”

  近日，有一條新聞報(bào)道引來(lái)不少人“拍磚”——某小區(qū)物業(yè)規(guī)定，業(yè)主如果不買(mǎi)車(chē)位，私家車(chē)就不能開(kāi)進(jìn)小區(qū)。于是有網(wǎng)友留言：業(yè)主買(mǎi)了房子，這塊地皮就歸全體業(yè)主所有，在自己的地盤(pán)上停車(chē)都不行？還有網(wǎng)友質(zhì)疑小區(qū)物業(yè)有沒(méi)有權(quán)利出售或者出租小區(qū)的車(chē)位。甚至有人翻出了陳年舊賬：業(yè)主交的停車(chē)費(fèi)都去哪兒了？另外還有小區(qū)外墻和電梯轎廂里的廣告收入，這些不都應(yīng)該分給業(yè)主嗎？

  業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)的矛盾由來(lái)已久，其中一個(gè)主要方面就是針對(duì)小區(qū)公共空間的權(quán)屬與利益分配產(chǎn)生糾葛。本報(bào)記者日前梳理了相關(guān)問(wèn)題并走訪專(zhuān)家。

  小區(qū)的空間都?xì)w業(yè)主所有嗎

  先看看物權(quán)法對(duì)小區(qū)公共空間是怎么規(guī)定的呢？其第73條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。由此可見(jiàn)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及建筑物外墻、電梯、樓道、大堂、通道等屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主享有“共有和共同管理的權(quán)利”。因此，利用這些公共部位所產(chǎn)生的收益如停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等就是公共收益，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。

  但是值得注意的是，并非小區(qū)里所有的停車(chē)位都屬于業(yè)主共有。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司一位王姓物業(yè)經(jīng)理向記者介紹，目前小區(qū)停車(chē)位主要分為三類(lèi)，一是產(chǎn)權(quán)車(chē)位，二是人防車(chē)位，三是臨停車(chē)位。其中前兩類(lèi)是在小區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中載明的，滿(mǎn)足立項(xiàng)和規(guī)劃要求。目前所有小區(qū)均按規(guī)定配建一定比例的停車(chē)位，如北京市規(guī)定每10戶(hù)家庭配建停車(chē)位8個(gè)以上，部分區(qū)域一戶(hù)配一車(chē)位。而西安市規(guī)定商品房配建停車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)是每100平方米0.8至1.3個(gè)。這兩類(lèi)車(chē)位一般位于地下，并未公攤到房屋面積中。第三類(lèi)就是物權(quán)法第74條第三款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位”，這類(lèi)車(chē)位占用的面積公攤到了購(gòu)房面積中，因此屬于業(yè)主共有。

  記者進(jìn)一步查閱《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》發(fā)現(xiàn)，第6條對(duì)此也進(jìn)行了解釋?zhuān)骸敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第74條第三款所稱(chēng)的車(chē)位?！庇纱丝梢哉J(rèn)為，在小區(qū)內(nèi)部道路邊劃設(shè)的停車(chē)位或在公共綠地上修建的植草磚停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有。

  如何才能分辨出一個(gè)車(chē)位是產(chǎn)權(quán)車(chē)位還是人防車(chē)位，抑或是臨停車(chē)位呢？“從形式上看，產(chǎn)權(quán)車(chē)位和人防車(chē)位都位于地下，臨停車(chē)位一般位于地面。從實(shí)質(zhì)上說(shuō)，產(chǎn)權(quán)車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)，能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，人防車(chē)位和臨停車(chē)位則不能，只能用于出租?！蓖踅?jīng)理告訴記者。

  華北電力大學(xué)法政系教授甄增水則從法理上對(duì)此進(jìn)行了解釋?zhuān)骸安粍?dòng)產(chǎn)的原始產(chǎn)權(quán)始于建造。開(kāi)發(fā)商作為最初的建設(shè)用地使用權(quán)人，對(duì)投資建設(shè)的全部房屋、設(shè)施都有原始所有權(quán)。當(dāng)其將房屋及產(chǎn)權(quán)車(chē)位出售給業(yè)主后，所有權(quán)便發(fā)生轉(zhuǎn)移，為業(yè)主個(gè)人所專(zhuān)有。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有售出，則所有權(quán)仍為其保留?！?/p>

  當(dāng)記者問(wèn)及人防車(chē)位的權(quán)屬時(shí)，甄增水認(rèn)為所有權(quán)、收益權(quán)應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商。“人民防空法對(duì)社會(huì)投資人防工程的所有權(quán)未作特別規(guī)定，只是籠統(tǒng)地說(shuō)‘人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有’，基于出資決定產(chǎn)權(quán)的原理，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為人防車(chē)位所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，那種認(rèn)為歸全體業(yè)主或國(guó)家所有的觀點(diǎn)是沒(méi)有法律依據(jù)的。但由于人防車(chē)位是受公法管制的不動(dòng)產(chǎn)，在戰(zhàn)時(shí)要承擔(dān)防空功能，隨時(shí)可能被國(guó)家征用，因此各地政府目前均規(guī)定人防車(chē)位不能買(mǎi)賣(mài)，只能出租?！?/p>

  經(jīng)營(yíng)收益如何使用

  很多年前，央視主持人趙普起訴小區(qū)物業(yè)，要求公示電梯及樓宇外墻廣告經(jīng)營(yíng)收益情況的案件曾經(jīng)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。這么多年過(guò)去了，小區(qū)樓頂、外墻、電梯廣告的收益歸屬問(wèn)題得到解決了嗎？王經(jīng)理坦言：“大部分物業(yè)公司都會(huì)在每年年初對(duì)上一年度的經(jīng)營(yíng)收入、支出情況進(jìn)行公示，包括停車(chē)費(fèi)和廣告費(fèi)，目前這部分收入一般還是歸物業(yè)支配，用于小區(qū)公共部位的維修、看車(chē)人的工資等，只有極少數(shù)小區(qū)分給了業(yè)主個(gè)人?！?/p>

  記者從一家專(zhuān)做居民區(qū)廣告的公司了解到，公司在電梯內(nèi)放置靜態(tài)框架廣告牌，每年需要向物業(yè)公司支付1000至1200元/塊的費(fèi)用；畫(huà)面可滾動(dòng)的動(dòng)態(tài)框架廣告位每年每塊費(fèi)用在1500至1800元。電梯廳的廣告版位價(jià)格相對(duì)較低，每年費(fèi)用在700至800元/塊。物業(yè)公司還會(huì)根據(jù)小區(qū)所處地段、檔次、規(guī)模、居民狀況等在此基礎(chǔ)上議價(jià)。由此看來(lái)，一個(gè)稍具規(guī)模的小區(qū)，每年的廣告費(fèi)還是非?？捎^的?！耙粋€(gè)5萬(wàn)平方米建筑面積的小區(qū)，光廣告費(fèi)每年可收入約5萬(wàn)元，地段、品質(zhì)好的小區(qū)，一年賺十幾二十萬(wàn)元肯定是有的。”王經(jīng)理表示。

  但事實(shí)上，小區(qū)公共空間能否投放廣告，并不是物業(yè)說(shuō)了算?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！钡诂F(xiàn)實(shí)生活中，很少有物業(yè)會(huì)挨家挨戶(hù)征求業(yè)主的意見(jiàn)，加之各小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的比例極低，業(yè)主的這項(xiàng)權(quán)利長(zhǎng)期難以行使。

  同理，在小區(qū)內(nèi)部道路或綠地上設(shè)置停車(chē)位，也應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見(jiàn)。甄增水教授表示：“業(yè)主不同意設(shè)立車(chē)位的，可行使排除妨害請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求其恢復(fù)原狀，拆除車(chē)位的標(biāo)界物。業(yè)主同意的，地上車(chē)位的所有權(quán)歸業(yè)主，已收取的租金應(yīng)根據(jù)不當(dāng)?shù)美颠€法則返還給業(yè)主?！彼瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，物業(yè)公司可以收取一定的機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費(fèi)，其本質(zhì)是一種保管服務(wù)，這個(gè)費(fèi)用應(yīng)屬于物業(yè)公司所有。

  京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)訴訟法律事務(wù)部主任劉松鴻同樣認(rèn)為：“無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)公共空間設(shè)立停車(chē)位，他們事先應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的許可，并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定，比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)維修及管理等費(fèi)用開(kāi)支后，才能向相關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立和運(yùn)營(yíng)小區(qū)地面停車(chē)場(chǎng)。否則，將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為。但實(shí)際情況是，有些車(chē)位是合法設(shè)置的，而有些車(chē)位卻是物業(yè)自己劃線設(shè)置的。車(chē)位設(shè)置違法，收費(fèi)行為自然也違法?！?/p>

  維護(hù)業(yè)主權(quán)益要靠誰(shuí)

  記者在采訪中了解到，停車(chē)費(fèi)和廣告費(fèi)其實(shí)只是物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)公共空間的一部分，其他形式還有多種多樣：利用公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳館等經(jīng)營(yíng)收入；廢品回收站租用場(chǎng)地費(fèi)；推銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)入小區(qū)所繳納的費(fèi)用；人防地下室、物業(yè)管理用房出租費(fèi)用等。

  面對(duì)物業(yè)公司占用公共空間的侵權(quán)行為，業(yè)主們更多的是無(wú)奈?！拔抑皇且粋€(gè)普通業(yè)主，哪有能力改變現(xiàn)狀”“小區(qū)業(yè)主這么多，總會(huì)有人出頭”……記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在權(quán)益受到侵犯時(shí)，由于種種顧慮，不少業(yè)主選擇了忍讓?！胺刹槐Ｗo(hù)躺在權(quán)利上睡覺(jué)的人。業(yè)主權(quán)利都是寫(xiě)在紙面上的，歸屬都是清楚的，但業(yè)主不積極維護(hù)權(quán)利，不去使用或者制止別人來(lái)使用，結(jié)果造成外人獲益?！闭缭鏊硎尽?/p>

  要想解決公共收益問(wèn)題，在業(yè)主們站出來(lái)維權(quán)的同時(shí)，還應(yīng)發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。首先必須成立業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，對(duì)小區(qū)公共空間收益進(jìn)行監(jiān)督和管理。其次，還應(yīng)賦予業(yè)主委員會(huì)權(quán)力，明確其職責(zé)?！皹I(yè)委會(huì)的任務(wù)應(yīng)該是最大限度維護(hù)每個(gè)業(yè)主的利益和業(yè)主的共同利益。公共收益理想的分配方式是所有業(yè)主共同協(xié)商確立分配方案，公開(kāi)、平等地分配這些利益。”劉松鴻認(rèn)為，公共空間被侵占，業(yè)主們可以與物業(yè)公司協(xié)商，也可以通過(guò)政府、司法途徑由公權(quán)力裁判讓其離開(kāi)和賠償。

  然而，物業(yè)公司也有自己的難言之隱。王經(jīng)理向記者訴苦，現(xiàn)在物業(yè)公司管理成本、人工成本不斷上漲，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻仍執(zhí)行數(shù)年前的標(biāo)準(zhǔn)，所以當(dāng)物業(yè)公司在財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)虧損時(shí)，就會(huì)挪用部分公共收益來(lái)補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足。此外，還有一部分公共收益用于補(bǔ)充小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也有一些作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)、業(yè)主的雙贏，她建議公共收益問(wèn)題應(yīng)該在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中進(jìn)行明確?！昂枚嘈^(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司自己去經(jīng)營(yíng)公共空間，把全部收益收歸自己是不對(duì)的。但物業(yè)公司替業(yè)主去搞經(jīng)營(yíng)，也應(yīng)該有一定的勞動(dòng)報(bào)酬?！?/p>

  甄增水則認(rèn)為將公共收益劃入公共維修基金是一種比較可行的辦法：“將公共收益返還給每一戶(hù)業(yè)主操作難度較大，還會(huì)產(chǎn)生較高的返還成本；而業(yè)主委員會(huì)不是法人，無(wú)法在銀行開(kāi)立賬戶(hù)。因此，將公共收益納入政府監(jiān)管的公共維修基金，是一種便捷、安全而又能保證取之于民、用之于民的辦法。當(dāng)然，政府也應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)配套制度，讓公共維修基金的提取和使用更方便、更能救急?！?/p>