已取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，未辦理土地登記，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，分別按下列情形處理：

1.有合法土地權(quán)屬來(lái)源的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理，有關(guān)土地權(quán)屬來(lái)源材料認(rèn)定，可依據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)的相關(guān)政策。

2.沒(méi)有合法土地權(quán)屬來(lái)源的，不動(dòng)產(chǎn)所在地政府應(yīng)組織自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理等部門(mén)依法作出處理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門(mén)依法處理的證明材料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

3.在集體所有土地上開(kāi)發(fā)的商品住房(小產(chǎn)權(quán)房)，一律不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

1.首次登記時(shí)存在超出批準(zhǔn)用地范圍的，批準(zhǔn)用地范圍內(nèi)的合法建筑應(yīng)當(dāng)予以登記，超出批準(zhǔn)用地范圍的建筑，分別按照下列規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

(1)對(duì)于超出批準(zhǔn)用地范圍占用集體土地的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將涉嫌違法建設(shè)行為書(shū)面移送相關(guān)執(zhí)法部門(mén)。對(duì)于超出批準(zhǔn)用地范圍的建筑物，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法完善相關(guān)手續(xù)且整改到位后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)再予以登記。

(2)對(duì)于超出批準(zhǔn)用地范圍建筑物占用其他權(quán)利人使用的國(guó)有土地，雙方可以通過(guò)合理調(diào)整宗地界線，并完善土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)再予以登記。土地使用期限可在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和證書(shū)內(nèi)標(biāo)注。

(1)申請(qǐng)換(補(bǔ))證的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理，記載合法土地面積和原登記的建筑物面積，并備注“建筑物超出批準(zhǔn)用地范圍占地面積”。建筑物全部在批準(zhǔn)用地范圍外的，備注“建筑物占地未取得用地批準(zhǔn)手續(xù)”。

(2)申請(qǐng)抵押登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理，同時(shí)告知抵押權(quán)人“抵押建筑物存在超出批準(zhǔn)用地范圍情況”，并在不動(dòng)產(chǎn)登記證明內(nèi)予以備注。

(3)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，部分建筑物超出批準(zhǔn)用地范圍不影響宗地內(nèi)其他已合法登記建筑物辦理轉(zhuǎn)移,超出部分在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)內(nèi)備注說(shuō)明。超出批準(zhǔn)用地范圍建筑物應(yīng)當(dāng)完善超占部分的用地手續(xù)后，再辦理轉(zhuǎn)移登記。

1.有合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)、但在開(kāi)發(fā)建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)所在地縣區(qū)級(jí)人民政府應(yīng)組織有關(guān)部門(mén)依法作出處理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門(mén)依法處理的證明文件辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

2.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，存在上述違反管理規(guī)定行為，但已辦理商品房預(yù)售許可、建設(shè)工程已完成竣工驗(yàn)收、購(gòu)房人已取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，現(xiàn)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理，按已建成的建筑現(xiàn)狀進(jìn)行測(cè)繪落宗，并在登記簿及證書(shū)上標(biāo)注存在相關(guān)問(wèn)題，所在地縣區(qū)級(jí)人民政府還應(yīng)對(duì)存在問(wèn)題依法調(diào)查處理，并將處理結(jié)果送不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)存檔。

1.不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記，但房屋和土地登記用途不一致的，原記載的房屋與土地用途保持不變，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的用途，不影響換(補(bǔ))證、抵押、轉(zhuǎn)移等業(yè)務(wù)。有證據(jù)證明原用途登記錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)依法辦理更正登記。

2.對(duì)原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》(GB/T2010-2017)二級(jí)類(lèi)不對(duì)應(yīng)、原批準(zhǔn)房屋用途與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986.1-2000)中《房屋用途分類(lèi)》二級(jí)類(lèi)不對(duì)應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)按照《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》和《房屋用途分類(lèi)》二級(jí)類(lèi)重新確定規(guī)范的用途，并備注原批準(zhǔn)用途。

3.原土地登記為“綜合用地”、原房屋登記為“非住宅”的，原則上應(yīng)當(dāng)按照房屋批準(zhǔn)用途規(guī)范確定土地用途或者房屋二級(jí)類(lèi)用途。

4.不動(dòng)產(chǎn)未登記、且土地用途與房屋批準(zhǔn)用途不一致的，土地用途依據(jù)用地批準(zhǔn)文件或者土地權(quán)屬來(lái)源材料確定，房屋用途按照規(guī)劃用途確定。

5.原房屋登記用途不明確的，且規(guī)劃用途不詳?shù)?，不?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可結(jié)合1985年前地形圖、原始買(mǎi)賣(mài)合同、契稅繳納比例、原始檔案、實(shí)地察看等綜合確定房屋用途,仍不能確定的,自然資源和規(guī)劃部門(mén)應(yīng)對(duì)用途進(jìn)行確認(rèn)。

1.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)已抵押國(guó)有土地使用權(quán)的房屋并取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，經(jīng)抵押權(quán)人同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可予以辦理，在登記簿中予以備注。

2.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，違反《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律法規(guī)以土地等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)所在地政府根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理不動(dòng)產(chǎn)變更、注銷(xiāo)等登記手續(xù)。

3.各級(jí)銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極配合支持，妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。

1.關(guān)于未開(kāi)發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)的查封。對(duì)于尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)的凈地，可按整宗地查封。

2.關(guān)于已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的土地使用權(quán)的查封。人民法院無(wú)需另行對(duì)宗地進(jìn)行查封，可通過(guò)查封地上房屋等建筑物(構(gòu)筑物)的形式完成對(duì)房屋及其對(duì)應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的查封。

3.關(guān)于已部分開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地使用權(quán)的查封。為避免因宗地整體查封造成其他業(yè)主房地產(chǎn)被關(guān)聯(lián)查封而引起不必要的群訪矛盾，人民法院一般不對(duì)已開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地使用權(quán)進(jìn)行宗地整體查封?？赏ㄟ^(guò)查封已建成具體房號(hào)或樓棟，實(shí)現(xiàn)對(duì)其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)的查封;對(duì)未開(kāi)發(fā)建設(shè)部分的土地使用權(quán)的查封，可通過(guò)查封虛擬樓棟，實(shí)現(xiàn)對(duì)其相應(yīng)土地使用權(quán)的查封。

4.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)已查封國(guó)有土地使用權(quán)的房屋并取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，現(xiàn)土地仍處于查封狀態(tài)的，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，經(jīng)查封法院同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可予以辦理，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上注明土地查封狀況。

5.各級(jí)人民法院應(yīng)積極支持配合，妥善化解不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。

1.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和老舊小區(qū)已取得合法土地使用權(quán)，因歷史原因無(wú)法竣工驗(yàn)收備案材料的，對(duì)于老舊小區(qū)所在在縣區(qū)(園區(qū))政府(管委會(huì))可以免于處罰，可依據(jù)第三方機(jī)構(gòu)出具的建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定報(bào)告、建筑消防安全評(píng)估報(bào)告作為建筑竣工驗(yàn)收備案材料，或建設(shè)主管部門(mén)依據(jù)建設(shè)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)出具的補(bǔ)充竣工意見(jiàn)作為竣工驗(yàn)收備案材料。

2.對(duì)于企事業(yè)單位的建筑物，已取得土地、規(guī)劃等合法手續(xù)的，因歷史原因無(wú)法提供竣工驗(yàn)收備案材料的，可依據(jù)第三方機(jī)構(gòu)出具的建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定報(bào)告、建筑消防安全評(píng)估報(bào)告作為建筑竣工驗(yàn)收備案材料。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后未能及時(shí)組織竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位組織相關(guān)的勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、消防職能部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收并出具的單位工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或者證明，作為建筑竣工驗(yàn)收備案證明材料。

3.工業(yè)企業(yè)的建筑物、構(gòu)筑物，已取得土地、規(guī)劃等合法手續(xù)的，因歷史原因無(wú)法提供竣工備案材料的，可以憑第三方質(zhì)量鑒定報(bào)告和消防合格相關(guān)材料或建設(shè)主管部門(mén)出具的補(bǔ)充竣工意見(jiàn)作為申請(qǐng)首次登記備案材料。

4.企事業(yè)單位建筑面積小于300平方米或者工程投資額在30萬(wàn)元以下的建筑以及個(gè)人自建房，取得土地、規(guī)劃等合法手續(xù)的，建設(shè)單位出具的竣工證明或者個(gè)人出具的房屋已經(jīng)竣工的書(shū)面說(shuō)明，作為建筑已竣工的證明材料。

1.未完成全部房屋竣工驗(yàn)收，申請(qǐng)辦理分割(含分割轉(zhuǎn)移登記)或者合并土地，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位出具該地塊分割或者合并后的規(guī)劃總平面圖，分割或者合并后的每塊宗地必須具備獨(dú)立使用功能，滿足規(guī)劃、消防、通行等要求、且不影響每塊宗地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。自然資源和規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總平面圖重新審核后，辦理土地不動(dòng)產(chǎn)登記。其中，工業(yè)用地還應(yīng)提供由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道或者園區(qū)管委會(huì)還就擬分割合并宗地投產(chǎn)達(dá)效提出意見(jiàn)。

2.申請(qǐng)辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)分割、合并事項(xiàng)與審核確認(rèn)的原設(shè)計(jì)建筑施工平面圖或者備案的竣工圖一致的，當(dāng)事人提供原規(guī)劃(或者施工)審查通過(guò)的建筑施工平面圖或者備案的竣工圖后，申請(qǐng)辦理變更登記。

3.申請(qǐng)辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)分割、合并事項(xiàng)與審核確認(rèn)的原設(shè)計(jì)建筑施工平面圖或者備案的竣工圖不一致的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位修改建筑施工圖，經(jīng)施工圖審查合格，依據(jù)第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)出具的建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定報(bào)告、建筑消防安全評(píng)估報(bào)告，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

4.個(gè)人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)分割、合并，申請(qǐng)辦理的不動(dòng)產(chǎn)單元必須符合權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間，并取得當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃部門(mén)同意。

5.建筑物區(qū)分所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載該宗地確權(quán)登記的宗地面積，不記載分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積。已取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，房屋的幢基底涉及跨宗地，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣區(qū)級(jí)人民政府應(yīng)組織自然資源和規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)涉及宗地按照房屋與宗地對(duì)應(yīng)一致原則進(jìn)行分割、合并或調(diào)整邊界處理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)處理結(jié)果辦理登記。

1.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)以戶為單位登記，由戶主或者家庭成員共同書(shū)面授權(quán)確定的登記人申請(qǐng)登記，家庭成員可作為不動(dòng)產(chǎn)共有人，記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)備注共有性質(zhì)和共有人。

2.農(nóng)村宅基地法定批準(zhǔn)面積按照家庭成員數(shù)確定，具體以宅基地申請(qǐng)審批時(shí)或者房屋建設(shè)時(shí)的家庭戶籍在冊(cè)人口為依據(jù)，經(jīng)所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)書(shū)面核實(shí)確認(rèn)。

3.對(duì)1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應(yīng)按照批準(zhǔn)面積填寫(xiě)使用權(quán)面積。實(shí)際占用面積超過(guò)批準(zhǔn)面積的，可在登記籍簿及產(chǎn)權(quán)證備注超過(guò)批準(zhǔn)的面積，宗地圖按實(shí)際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，需在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。

4.《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》施行前已建成，但無(wú)權(quán)屬來(lái)源的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地和房屋，由所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村(居)民委員會(huì)查明宗地歷史演變情況和現(xiàn)狀、并予以確認(rèn)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地對(duì)權(quán)利人、實(shí)際面積、四至、宅基地法定面積等事項(xiàng)公告30日無(wú)異議后，出具相關(guān)情況說(shuō)明，經(jīng)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、村、組三級(jí)審核同意后，依法申請(qǐng)登記。

5.《土地管理法》(新)實(shí)施后的農(nóng)村宅基地審批管理辦法將由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)會(huì)同自然資源和規(guī)劃部門(mén)共同制定。

本意見(jiàn)自頒布之日起實(shí)施，有效期五年。