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一個熱鬧的周末。 周五（8月17日），當時還是我愛我家研究院院長的胡景暉稱，資本大幅進入長租公寓是房價暴漲的主因之一。 胡景暉在電話會議中對媒體表示，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，導致售房成本直接上升，這一行為嚴重違背市場規(guī)律。 他還提到，重裝修也是導致租金上漲的原因之一，有很多所謂的長租公寓為了達到標準化的效果，無論房屋客觀條件如何，一律要求采取重裝修，這部分增加的成本自然也就轉(zhuǎn)化到了房租里。 胡景暉在8月19日舉辦個人媒體溝通會 8月18日胡景暉突然宣布辭職 此言一出立即引發(fā)輿論強烈反應。 一方面，確實有實例證明長租公寓之間在用高價爭搶房源，與此同時，以北京為例的房租也確實在飛漲。根據(jù)《財經(jīng)》記者隨機采訪的租戶所提供的數(shù)據(jù)，相比去年同期，單間月租漲幅高者達35%，低者也有20%。 而就在8月17日當天，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。 因此把房租上漲的矛頭指向長租公寓看似無可厚非。 但另一方面， 人們卻忽視了供給短缺、需求升級、政策監(jiān)管等因素。貝殼研究院認為，北京大規(guī)模拆違導致市場上低端租賃房源明顯減少是主要原因。 對此，自如的官方回應是：不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。自如還認為，長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業(yè)運營機理出發(fā)也不會哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長效發(fā)展。 蛋殼公寓董事長沈博陽也表示：“一個行業(yè)的健康有序發(fā)展，離不開同行的共同努力。租房關系到民生，不是兒戲。多一些科技驅(qū)動，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些惡性競爭互相拆臺。對于造謠抹黑擾亂市場的行為，蛋殼公寓一定會拿起法律武器?！?/span> 一時間，長租公寓哄抬房租之案成了羅生門。 房租上漲究竟怪誰？ 房租上漲究竟怪誰？ 這恐怕是多方面的原因。而最核心的還是供需問題。貝殼找房首席經(jīng)濟學家楊現(xiàn)領認為，租賃住房數(shù)量及質(zhì)量上的短缺，是造成目前一二線城市租金上漲的根本原因。 據(jù)《財經(jīng)》記者調(diào)查，北京近年確實將城鄉(xiāng)結(jié)合部的城中村、出租大院、工業(yè)區(qū)公寓拆除，這些地區(qū)曾承載了大量外來人口，是外來農(nóng)村務工人員、剛畢業(yè)大學生、低收入人群住房的首要選擇。 拆違行動已持續(xù)多年，是北京市近年“疏解整治促提升”的重點工作之一，清理、拆除城中村違建、出租大院是這項工作的核心。而年初北京地下室等違規(guī)建筑拆遷也是導致大量低端二手房源減少的原因之一。 短時間內(nèi)，房源減少，需求卻還在那里，同時，政策對于租賃市場不斷推動，但對于租賃市場的制度規(guī)范并未及時跟進，市場短期出現(xiàn)一些混亂。 當然還有一些邊邊角角的原因也會間接影響租金水平。 比如，房價上漲。房價和房租一直都有很強的聯(lián)動關系。房價上漲，持有住房的投資成本變高，因而房租也會上漲。 再比如，最近是畢業(yè)季，大學生畢業(yè)租房需求旺盛。 有意思的是，一些用人單位的善意卻也在無意中推高了房租價格。據(jù)「深響」了解，今日頭條等互聯(lián)網(wǎng)公司會給員工每月1500左右的租房補貼，希望員工能在公司1.5km范圍內(nèi)租房。中介得到消息之后，立即提高租金價格，并且在帶人看房的時候明確表示“你們公司不是有補貼嗎？” 從理論上來說，目前國內(nèi)房屋租售比非常低，（租售比：每平方米使用面積的月租金與平方米建筑面積房價之間的比值）租金雖然看上去已經(jīng)很高了，但對比房價的高度，租金仍然有上漲空間。
（資料來源：鏈家研究院） 不過，事情或許沒有那么嚴重。 租賃市場單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間算的，所以平攤下來，租金上漲有限。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“目前市場大部分租賃房源已經(jīng)被中介或者公寓運營方改造為N+1、N+2的形式，也就是在原本2居、3居的套房基礎上，增加1到2間臥室的模式已成主流。這種情況下，平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對的租金上漲要低于市場上漲幅度。” 長租公寓困境 以上諸多原因依然無法讓長租公寓撇清關系。 恒大研究院副院長夏磊則認為，在政策風口驅(qū)動下，長租公寓的參與方，有很強的搶占賽道和市場份額沖動。各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規(guī)模為導向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉(zhuǎn)到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果。而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。 下結(jié)論之前，我們不妨再來看看，長租公寓的商業(yè)模式。 通常情況下，長租公寓分為“集中式”與“分布式”兩種。他們的核心指標都是“空置率”“續(xù)租率”“利潤率”。 集中式公寓由 于受制于市區(qū)黃金地段的高租金以及房源緊俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的關鍵是 獲取低價物業(yè)后的精細化開發(fā)。
圖片來源：華創(chuàng)證券 例如，You+公寓、新派、青年匯、自如寓、魔方等都是集中式。集中式公寓成規(guī)模的玩家數(shù)量很少，資金追逐龍頭企業(yè)。同時，經(jīng)濟型酒店轉(zhuǎn)型進入速度很快，競爭加劇。集中式公寓投資巨大，上萬間房需要 10 億級別的投資，因此玩家數(shù)量非常少。 而早期進入者如青年匯、自如寓，在發(fā)展到 1000 間左右停止擴張。青年匯因股東糾紛，而自如是判斷 其公司資源更適合分散式業(yè)務的快速規(guī)?；?，于 2013 年暫停集中式發(fā)展。 分布式呢？
圖片來源：華創(chuàng)證券 分布式長租模式起步較晚，模式相對而言比較單一：從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運營，標準化的服務與改造，提供整體的資產(chǎn)管理解決方案，解決剛需用戶的租住需求。 這是國內(nèi)的特殊性——包租模式，將城市中的空置房屋長租下來，進行裝修，然后再通過平臺向租客轉(zhuǎn)租。 通過公司的包租，產(chǎn)生信任度口碑和知名度，達到強控房源的目的。由于這種模式非?！爸亍?，需要較高的經(jīng)濟成本、 時間成本、運營成本，風險較大，回收周期較長。 沒錯，長租公寓是一個重資本的行業(yè)。每一套房子收進來，在沒有產(chǎn)生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造，這部分投入要靠后續(xù)的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。 長租公寓不像外賣、打車燒補貼即可獲客，公寓客單價高，本身就已經(jīng)需要大量的資本投入了，稍不注意就會出現(xiàn)資金問題，沒人打得起價格戰(zhàn)。 如果長租公寓為了拿房而去哄抬租金，意味著他自身需要花費更多的資金，承擔更高的風險。 更何況，長租公寓并不是贏者同吃的行業(yè)，市場太大了,而且處于非常早期的狀態(tài),目前的所有玩家加在一起只有2%的市場占有率。大家互相競爭不到一起,因為競爭的是98%的市場。這是一個大前提,它不是一個零合游戲。 如果不是一個非此即彼的行業(yè)，打價格戰(zhàn)毫無意義。 自如CEO熊林8月19日發(fā)布聲明稱，六年來自如客戶端的價格漲幅遠低于市場整體漲幅。 熊林稱，過去十年，北上深的走勢都是春節(jié)上漲、短暫下行、七八月最高峰、九月下行，無一例外。租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量最直接相關，以中國一線城市的租住供需看，已經(jīng)完全進入市場化階段。 “這個行業(yè)本質(zhì)應該是規(guī)?；?、精細化、低成本運營驅(qū)動的低毛利行業(yè)，如果只有一個管理指標，就是出租率，30萬間存量情況下，出租率降低一個點，月收入減少1500萬；而提高出租率最管用的一個辦法就是平抑出房價。” 言下之意——“這個鍋，我們不背?！?/span> 自如CEO熊林 那么，長租公寓是一門好生意嗎？ 就在昨天，潘石屹也出來發(fā)言了。不過他倒不是點評房租上漲的事情，而是吐槽了一番長租公寓的模式。 潘石屹稱，不建議投資長租公寓，因為做這個業(yè)務一定會有銀行貸款，銀行貸款的基準利率是4.9%，實際成本會更高，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。 他同時表示，其實租金再翻一番，做這個行業(yè)依然虧本，這是不賺錢的生意，靠燒投資者的錢是不歸路。 （資料來源：鏈家研究院） |
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