韭菜在哪里，資本就盯上哪里。

“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的喊話過去半個(gè)月了，社會(huì)對(duì)“房價(jià)的焦慮”悄然轉(zhuǎn)化為對(duì)“房租的焦慮”，從“買不起”到“租不起”，觸動(dòng)著大家的神經(jīng)。

租金焦慮，最近在北京蔓延。

一

先看2018的經(jīng)濟(jì)圖畫。

最近，全球資產(chǎn)普跌，我?guī)篷R上奔7，我證指數(shù)奔向2638點(diǎn)以來的最低。在國新辦吹風(fēng)會(huì)上，發(fā)改委某司長介紹：當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)可以用“形穩(wěn)”、“質(zhì)優(yōu)”、“勢好”三個(gè)關(guān)鍵詞來概括。說得非常好，我們截取其中幾組數(shù)據(jù)來觀察觀察。

13日，財(cái)政部發(fā)布今年1—7月數(shù)據(jù)，形勢喜人，如下：

國內(nèi)增值稅同比增長14.9%。

國內(nèi)消費(fèi)稅同比增長16.2%。

企業(yè)所得稅同比增長13.4%。

個(gè)人所得稅同比增長20.6%。

14日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年逐月社會(huì)零售數(shù)據(jù)，直接看圖：

如果趨勢下降圖還不明顯的話，直接告訴你吧，社零增速是“江、湖”以來的最低。另外，上半年，全國居民人均可支配收入14063元，同比增8.7%，扣除物價(jià)實(shí)際增6.6%，也是本世紀(jì)以來的最低。

再看房價(jià)。

15日，統(tǒng)計(jì)局公布70個(gè)城市房價(jià)數(shù)據(jù)——70個(gè)城市中，新建商品住宅售價(jià)環(huán)比上漲65個(gè)，只有3個(gè)下調(diào)（上海、南京、泉州），這是70個(gè)城市房價(jià)上漲數(shù)量比列的最高記錄。二手房中，售價(jià)環(huán)比下調(diào)的70個(gè)城市中只有4個(gè)（天津、上海、南京、廈門）。

同比情況就嚇人了：（1）一、二、三線新建商品房價(jià)格分別上漲0.2%、7.3%、6.7%。（2）二手房價(jià)格，一、二、三分別上漲0.5%、5.5%、5.1%。70個(gè)城市的漲幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢，二三線更明顯。

統(tǒng)計(jì)局還有數(shù)據(jù)：1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增10.2%，其中，住宅占比為70.5%。開發(fā)商拿地也在提速，1-7月份，房企土地購置面積同比增長11.3%、土地成交價(jià)款增長21.9%。成為上半年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器。這個(gè)成績還是在今年前7個(gè)月全國260多次地產(chǎn)調(diào)控（“因城施策”）下取得的。

記得嗎？15天之前，“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”剛剛被定下來。

其實(shí)，7月份已經(jīng)干了多少呢？央行在8月13日公布的數(shù)據(jù)是：7月人民幣貸款增加1.45萬億元，同比多增6278億元，住戶部門貸款增加6344億元。住戶部門拿貸款干啥？投P2P？

最近聽一些各地朋友說銀行給他們送貸款，利息低的嚇人。前幾天，上海兩大銀行放貸利率打九折的消息，震動(dòng)市場，這事大家都知道。

市場上已經(jīng)有大量流動(dòng)性堆積，總要往池子去。潘石屹說，“人民銀行放這么多水，難道往大蔥上去？”

二

資本過處，一片焦土。例如，共享單車和P2P，如今一地雞毛。

最近，租金上漲的事值得我們關(guān)注，這個(gè)市場黑洞很大。重要的有3點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)政策趨于嚴(yán)控，棚改、去庫存進(jìn)入尾聲，但是，住房租賃市場獲得政策大力支持，資本跟著政策走。（2）城市發(fā)展兩極分化，人往核心龍頭城區(qū)走，資本跟著人走。（3）資金利率極低，數(shù)量“合理充?！?，資本跟著套路走。

于是，（1）+（2）+（3），就是“北京+租房+漲價(jià)”。

筆者曾經(jīng)租過鏈家的自如，自如好在標(biāo)準(zhǔn)化裝修，拎包入住，有一些增值服務(wù)，但關(guān)鍵是：抬高了租金，定期必漲價(jià)，而且有定價(jià)權(quán)。

考慮到融資成本、空置率、運(yùn)維費(fèi)、資本收益率的壓力，價(jià)格終將傳導(dǎo)到租客身上。企業(yè)不計(jì)數(shù)量和成本地拿房源、搶份額，最后就是壟斷，壟斷的后果就像滴滴一家那樣，體驗(yàn)下降，收費(fèi)不降，留下出行難和出行貴的頑疾，反正讓政府去解決吧。

融了幾千萬美金的新派公寓王戈宏說：“我準(zhǔn)備在全中國的10個(gè)城市直接跟對(duì)手搶樓，不惜一切代價(jià)！XX公寓3塊我就4塊，貴我也做，我不需要掙錢。”

資本讓人狂。

租賃市場在加速融資。自如在今年1月A輪融資40億，估值200億；蛋殼在B輪融資1億美金；之前魔方公寓B、C融資合4.4億美金。另外還有萬科驛、YOU+國際青年公寓、相寓等等。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年至今，就股權(quán)融資而言，這些品牌已經(jīng)融資130億人民幣以上。

真是手握重金。那么，拿下北京房源，需要多少錢？我們做一個(gè)不太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓烙?jì)。

按照的數(shù)據(jù)，目前，北京住宅租金93.88 元/月/㎡，公寓115.80 元/月/㎡ ，平均每套每月8492元。鏈家數(shù)據(jù)顯示北京租賃房屋數(shù)量約有150萬套。按這幾個(gè)數(shù)據(jù)不嚴(yán)格計(jì)算的話，拿下北京150萬套需要1500億/年就可以。對(duì)于融資來說，太easy了。

什么意思呢？資本可以輕松吃下北京租房市場。接下來呢？鏈家還說了，到2030年，全國租金市場規(guī)模要收4萬億。

資本邏輯下，規(guī)模為王。

三

社會(huì)發(fā)展的很快，人最大痛苦之一就是曾經(jīng)“買得起”，如果突然降級(jí)到“租不起”，就可以去掉“之一”了。

先看政策，大哥2015年開始拍板搞“發(fā)展住房租賃市場”“住房租賃市場立法”；去年此時(shí)，九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》要求各地加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度。包括：企業(yè)債、公司債、REITS、開發(fā)性金融、銀行信貸、資產(chǎn)證券化、股權(quán)等。BIG 19時(shí)候，提出搞“租購并舉制度”。

資金規(guī)模將是上萬億。

對(duì)于房價(jià)，國家不能漲、地方不敢漲、韭菜不愿漲。上漲的理由不充分，也沒有更多可以收割的了，那就讓租金漲吧！

韭菜在哪里，資本就在哪里。

從傳統(tǒng)的供求分析來看。首先，北京房子供給是嚴(yán)格控制的，出租房源增量也是有限的，加之北京嚴(yán)查群租、查隔斷、查地下室、拆棚戶區(qū)，資本勢必對(duì)存量房源進(jìn)行哄搶抬價(jià)，不需要計(jì)較成本，因?yàn)橥顿Y就是“搶占賽道”。

再看，勸退非中高端人口后，北京的租客需求應(yīng)該少了，但是中高產(chǎn)人口有“夢”，有中高收入，在淪為“無產(chǎn)”之前還是可以收割“夢”的。

可怕的是，房價(jià)將焦慮不起，房租焦慮卻值得擁有。在第一部分給的官方數(shù)據(jù)，揭示了（1）可支配收入增速下降，（2）消費(fèi)下降，（3）個(gè)稅上升。刨去這些，僅剩的就是房租錢。

希望官方數(shù)據(jù)是假的。

但資本，什么事都干得出來。

四

扯淡一下租售比。

按照中國房地產(chǎn)報(bào)的數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳的租金回報(bào)率分別是：北京1:625，上海1:607，深圳1:732。超不多要50-60年才能收回成本。

租售比，指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。數(shù)據(jù)顯示，幾個(gè)國際大都市，紐約中心區(qū)租售比為1:239.6，倫敦租售比為1:224，巴黎為1:298.6，東京為1:255.8。

假設(shè)北上深的房價(jià)保持住，不漲（政策壓制）不跌（關(guān)乎國運(yùn)），對(duì)標(biāo)國際都市，北上深的租金應(yīng)該翻一番。按照前面中房協(xié)的數(shù)據(jù)8492元均價(jià)，月租金可以到達(dá)17000人民幣的國際水平。

但是，我們北大、清華的精英，他們畢業(yè)收入如何呢？按照某市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)——

嚓，月薪還逐年下降了。這屆精英真行。