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特色小鎮(zhèn)建設(shè)與城市更新存在什么關(guān)系? 1 特色小鎮(zhèn)要有產(chǎn)業(yè)支撐 特色小鎮(zhèn)始于浙江，而中國(guó)真正意義的城市化起于上世紀(jì)80年代。這個(gè)階段的城市化稱作“鄉(xiāng)村城市化”。這種城市化是在農(nóng)民自發(fā)的情況下，利用農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)性土地建設(shè)大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，呈現(xiàn)出“城不像城、鄉(xiāng)不像鄉(xiāng)”的城市景象。 2008年以來，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來中國(guó)綜合成本不斷上升和出口規(guī)模逐漸下降，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型甚至倒閉。從這個(gè)規(guī)律上講，浙江的特色小鎮(zhèn)建設(shè)是在對(duì)工業(yè)園區(qū)、尤其是村級(jí)工業(yè)園，產(chǎn)業(yè)升級(jí)基礎(chǔ)上鄉(xiāng)村城市更新的行動(dòng)計(jì)劃。 2 城市更新需要盤活存量 城市更新不同于傳統(tǒng)的舊城改造，它的核心是改建，方法是盤活存量。 城市更新，是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市的社會(huì)生活的地區(qū)進(jìn)行必要的和有計(jì)劃的改建活動(dòng)。其目的是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。 城市更新是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。一方面，產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，高能級(jí)的城市騰籠換鳥，為城市發(fā)展注入新的產(chǎn)業(yè)元素，原有的物理空間已不符合新經(jīng)濟(jì)的需求，就需要城市更新。另一方面，政策很支持城市更新，國(guó)家層面嚴(yán)防死守耕地保護(hù)紅線，要求控制新增土地的供應(yīng)，但是鼓勵(lì)地方盤活閑置土地。借助城市更新來激發(fā)經(jīng)濟(jì)潛能，完善城市配套，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并進(jìn)而促進(jìn)城市發(fā)展已勢(shì)在必行。 從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，城市的發(fā)展一般會(huì)經(jīng)歷誕生、成長(zhǎng)、發(fā)展、鼎盛、老化和衰落六個(gè)階段，總體上會(huì)呈現(xiàn)“從緩慢成長(zhǎng)，到加速發(fā)展，再到緩慢衰落”的諾瑟姆“S”形曲線（如下圖所示）。尤其是當(dāng)城市發(fā)展到50%的城市化率時(shí)，城市化進(jìn)程將迎來從加速推進(jìn)到減速推進(jìn)的重要拐點(diǎn)。我國(guó)一線核心城市發(fā)展已進(jìn)入減速階段，借助城市更新來激發(fā)經(jīng)濟(jì)潛能，完善城市配套成為當(dāng)務(wù)之急。以城市更新為核心的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)便是城市更新的產(chǎn)品之一。 圖：城市更新模型迭代特征 舊改小鎮(zhèn)，一般位于城市的核心區(qū)域或城市相對(duì)核心區(qū)域的老舊產(chǎn)房、老工業(yè)中心的改造，面積大小不一，產(chǎn)業(yè)性非常強(qiáng)。比如一些自身攜帶IP的核心產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)雖小，其輻射范圍、支點(diǎn)作用、引領(lǐng)作用卻很大。 對(duì)于我國(guó)核心一線城市來說，城市核心區(qū)域舊改，一般打造具有強(qiáng)產(chǎn)業(yè)資源屬性的特色小鎮(zhèn)；相對(duì)核心區(qū)域，一般選擇打造具有輕資產(chǎn)屬性的文創(chuàng)、休閑小鎮(zhèn)為主。比如上海寶山區(qū)打造的泰迪活力小鎮(zhèn)。 對(duì)于二線城市，一般選擇在核心區(qū)域周邊，打造以特色產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的小鎮(zhèn)。比如：杭州云棲小鎮(zhèn)、玉皇山南基金小鎮(zhèn)。 對(duì)于三四線城市來說，一般較少有大規(guī)模的舊改市場(chǎng)，但是機(jī)會(huì)依然存在。比如企業(yè)可以拿城市更新的概念去勾地。比如：佳兆業(yè)的舊改模式。  政府方面，核心一二線城市寸土寸金，有區(qū)域翻新的需求，城市更新能夠完善基礎(chǔ)設(shè)施配套、培養(yǎng)經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能、增加了政府財(cái)政稅收；然而對(duì)于三線城市來講，由于城郊外圍的土地可以出讓，一般情況下，舊改的需求相對(duì)較小。開發(fā)商方面，核心一線土地的升值空間大，在利益驅(qū)動(dòng)下選擇布局核心一二線城市。對(duì)于產(chǎn)業(yè)企業(yè)端：其本身需求與核心一二線城市比較適配，產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展需要高端人才，在核心一二線城市更易獲得。 3 功能更新與空間更新的互動(dòng) 特色小鎮(zhèn)風(fēng)頭正勁，但很多加入者會(huì)很快發(fā)現(xiàn)，其中并沒有看上去那么風(fēng)光。對(duì)于普通地產(chǎn)項(xiàng)目來說，依托的是城市價(jià)值，所以關(guān)鍵是地段；而對(duì)于小鎮(zhèn)來說，它需要在某種程度上自成一體，需要依靠系統(tǒng)性去獲取它自身發(fā)展的動(dòng)力。他跟外部的關(guān)聯(lián)不是個(gè)體之間的關(guān)聯(lián)，而是匯集起來之后的大關(guān)聯(lián)。 從這個(gè)視角看過去，城市不是一片無差別的建成區(qū)，也不是大規(guī)劃概念中的大板塊，而是一個(gè)個(gè)因人群而聚集的“小鎮(zhèn)”群落，這些小鎮(zhèn)群落在形態(tài)上彼此交織，但是從內(nèi)在的機(jī)理上卻可以區(qū)分。如果人員的流動(dòng)能夠在地圖上留下痕跡，就會(huì)清晰地看到，那些理想的小鎮(zhèn)是活動(dòng)軌跡較為集中的區(qū)域。  無論是在城市群之間新建小鎮(zhèn)，還是要把原有的區(qū)域更新，最先要區(qū)分的是區(qū)分人群，根據(jù)人群定義功能，配套產(chǎn)品。實(shí)際上很多地區(qū)早就有這樣的趨勢(shì)，比如國(guó)貿(mào)綜合體中的高端辦公、高端公寓與高端商業(yè)，這種區(qū)域在往更廣覆蓋面擴(kuò)散，從共享辦公空間到公寓的配套。 城市更新不是以舊換新，而是內(nèi)在功能發(fā)生的變化。物質(zhì)空間是穩(wěn)定的，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)是流動(dòng)的，今天為這個(gè)社會(huì)階層設(shè)計(jì)的空間，可能若干年以后為另外一批人所用，但是人們不能就因此簡(jiǎn)單地把這個(gè)構(gòu)筑物拆掉、換掉。  在居住和商業(yè)物業(yè)絕對(duì)過剩和相對(duì)稀缺的大背景下，誰先從特色小鎮(zhèn)的尺度去重新梳理城市更新的配套需求，反而有可能更早煥發(fā)出這些區(qū)域的活力。在一個(gè)步行尺度區(qū)域內(nèi)，收購物業(yè)，植入內(nèi)容，建立關(guān)聯(lián)，活躍生態(tài)。 人們來到城市，增加了更多的可能性。但人實(shí)際上會(huì)在確定性和不確定性中轉(zhuǎn)換。當(dāng)人確定下來的時(shí)候，他希望能夠在一個(gè)相對(duì)自足的環(huán)境中，而當(dāng)人在尋找新可能的時(shí)候，他希望是在一個(gè)有更多選擇的地方。 一個(gè)理想的城市，也正是能夠在這兩者之間方便轉(zhuǎn)換的地方。 4 城市更新要怎么落地? 第一、建筑的使用功能發(fā)生變化，例如，有些工廠搬遷帶來大量廠房的閑置，如果對(duì)這些閑置的廠房進(jìn)行更新，改建成商業(yè)街、寫字樓，那么城市就在不增加一畝土地的基礎(chǔ)上完成了功能更新。 城市更新小鎮(zhèn)的典型案例 1、阿里云棲小鎮(zhèn)：小鎮(zhèn)之中的“最強(qiáng)大腦” 云棲小鎮(zhèn)，規(guī)劃面積3.5平方公里，是西湖區(qū)計(jì)劃依托阿里巴巴云公司和轉(zhuǎn)塘科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)兩大平臺(tái)打造的一個(gè)以云生態(tài)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。 主要運(yùn)行模式 云棲小鎮(zhèn)是西湖區(qū)依托阿里巴巴云公司和轉(zhuǎn)塘科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)兩大平臺(tái)，打造云計(jì)算產(chǎn)業(yè)生態(tài)聚集地。在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成為云棲小鎮(zhèn)的過程中，大企業(yè)發(fā)揮主導(dǎo)作用。阿里巴巴、富士康、英特爾等一大批大企業(yè)通過輸出核心能力，為“中小微”企業(yè)打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)“服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施”。 特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)清晰，龍頭企業(yè)集聚。從“爛尾產(chǎn)業(yè)園”到云計(jì)算基地，產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模凸顯。在同云計(jì)算發(fā)生聯(lián)系之前，云棲小鎮(zhèn)的前身轉(zhuǎn)塘科技經(jīng)濟(jì)園是一個(gè)先天不足、后天發(fā)展也不好的爛尾產(chǎn)業(yè)園。杭州云計(jì)算產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司是最早到這里買地開廠的企業(yè)之一，隨著“阿里云”的成熟，一批“涉云”企業(yè)聚集到小鎮(zhèn)，阿里云、富士康科技、Intel等，已形成較為完善的云計(jì)算產(chǎn)業(yè)生態(tài)。 2、華潤(rùn)金蠔小鎮(zhèn)：千年蠔鄉(xiāng)“金蠔小鎮(zhèn)”正式啟航 沙井大街片區(qū)（金蠔小鎮(zhèn)）重點(diǎn)城市更新單元，項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍約3平方公里，片區(qū)內(nèi)歷史風(fēng)貌建筑豐富，有天后古廟等18處歷史風(fēng)貌建筑，是深圳西部不可多得的歷史文化遺產(chǎn)。 主要運(yùn)行模式 寶安區(qū)政府等與華潤(rùn)置地簽署合作協(xié)議，共同打造金耗小鎮(zhèn)。根據(jù)規(guī)劃，沙井街道將按照“重點(diǎn)城市更新單元+歷史街區(qū)活化整治”的更新模式，綜合采用拆舊建新、綜合整治等方式，分區(qū)域滾動(dòng)開發(fā)，并先行啟動(dòng)沙井老街保護(hù)性開發(fā)，最終打造成集文旅、研發(fā)、居住為一體的區(qū)域地標(biāo)。 特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展 活化沙井蠔文化，打造深圳西部文旅名片。沙井蠔文化頗具特色且文化積淀深厚。每年12月政府舉辦沙井金蠔文化節(jié)，當(dāng)?shù)叵柮癯幸u祖業(yè)捕蠔、開蠔、曬蠔干等民俗。金蠔小鎮(zhèn)擬拆除重建用地面積約140萬平方米，擬更新方向?yàn)榫幼?、新型產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等功能，土地移交率不低于41%。 目前，沙井街道擁天后古廟等18處歷史建筑。其中龍津石塔為省級(jí)文物保護(hù)單位，沙井古墟為深圳四大古墟之一?；谏鲜鑫幕A(chǔ)，金蠔小鎮(zhèn)更新目標(biāo)有三個(gè)，一是打造深圳西部文旅名片，并與海上田園共同構(gòu)建“文化+生態(tài)”的旅游區(qū)；二是完善基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)落實(shí)該片區(qū)教育、文化等公共設(shè)施，完善西部中心配套；三是滿足會(huì)展新城、區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等商業(yè)、文化、餐飲、酒店等服務(wù)需求。 3、玉皇山南基金小鎮(zhèn)：中國(guó)的格林尼治基金小鎮(zhèn) 玉皇山南基金小鎮(zhèn)位于杭州上城區(qū)南宋皇城遺址，規(guī)劃面積3平方公里，小鎮(zhèn)定位金融產(chǎn)業(yè)，目標(biāo)是建成中國(guó)的格林尼治基金小鎮(zhèn)。
主要運(yùn)行模式 玉皇山南基金小鎮(zhèn)根據(jù)金融人才國(guó)際化、精英型的特點(diǎn)，堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)鏈招商、生態(tài)圈建設(shè)的模式，通過聯(lián)合政府性行業(yè)組織、龍頭企業(yè)和知名中介，開展海內(nèi)外招商及合作業(yè)務(wù)，做好店小二提供精準(zhǔn)服務(wù)，快速推動(dòng)私募金融集聚發(fā)展。 特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展 精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)，綜合效益凸顯。從2015年5月正式揭牌至今，小鎮(zhèn)不僅在發(fā)揮金融資本撬動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了積極作用，而且綜合效益快速顯現(xiàn)。截至2019年4月，小鎮(zhèn)總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)11200億，稅收超60億元，累計(jì)吸引國(guó)內(nèi)外專業(yè)金融人才逾5000名，已成為浙江省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、建設(shè)特色小鎮(zhèn)和財(cái)富管理中心的重要平臺(tái)。 |
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