本文將簡單總結(jié)個人在出租住房與非住房情況下涉及的稅種及相關(guān)稅額的計征。

個人出租房屋涉及的稅種

根據(jù)目前我國稅法相關(guān)規(guī)定，在房屋租賃過程中一般涉及：增值稅、城市建設(shè)維護稅、地方教育附加稅、教育附加稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅。

個人出租住房的稅務(wù)處理

非一般納稅人的個體工商戶出租住房的稅務(wù)處理同個人出租住房處理

其中，出租合同中約定有免租期的，不屬于視同銷售，不需要繳納增值稅、印花稅和個人說的誰；但是需要按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

個人出租非住房的稅務(wù)處理

其中，出租合同中約定有免租期的，不屬于視同銷售，不需要繳納增值稅、印花稅和個人所得稅；但是需要按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

相關(guān)政策依據(jù)

增值稅

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微普惠性稅收減免政策的通知》（財稅【2019】13號）規(guī)定，2019年1月1日至2021年12月31日，對月銷售額10萬元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。

其他個人（除個體工商戶以外的自然人），采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

城市維護建設(shè)稅

《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》，財稅【2019】13號

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

增值稅小規(guī)模納稅人已依法享受資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加、地方教育附加其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受上述優(yōu)惠政策。

個人免征增值稅的，同時免征城市維護建設(shè)稅；

2019年1月1日起減半征收（除個體工商戶為一般納稅人外）

教育費附加&地方教育費附加

依據(jù)：國務(wù)院令第448號，財稅【2019】13號；財稅【2016】12號

自2019年1月1日至2021年12月31日減半征收（除個體工商戶為一般納稅人）

自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季納稅的，季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的納稅義務(wù)人，免征教育附加（含個體工商戶一般納稅人）

房產(chǎn)稅

依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》；財稅【2010】121號；財稅【2016】43號；財稅【2019】13號

依據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（（1986）財稅地字第8號）規(guī)定：十四、根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

依據(jù)《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第三款規(guī)定：對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅

依據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。但是如果按規(guī)定享受了免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，租金收入不扣減增值稅額

財稅【2019】13號，自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加

印花稅

依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》財稅【2008】24號】；財稅【2019】13號

二、支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策

(二)對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加

個人所得稅

依據(jù)：《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條；《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》；國稅發(fā)【1994】89號，國稅函【2009】639號；財稅【2016】43號；

　第三條　個人所得稅的稅率：

（三）利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十

　第六條　應(yīng)納稅所得額的計算：

（四）財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。

（二）納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除規(guī)定費用和有關(guān)稅、費外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止

一、個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

三、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》（國稅函〔2002〕146號）有關(guān)財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調(diào)整為：
　?。ㄒ唬┴敭a(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；
　?。ǘ┫虺鲎夥街Ц兜淖饨穑?br>　?。ㄈ┯杉{稅人負擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；
　?。ㄋ模┒惙ㄒ?guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)

個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除

二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入