作者| 程青松律師 北京盈科（上海）律師事務(wù)所合伙人

民法典已由全國人大于2020年5月28日通過，自2021年1月1日起施行，其中第二編物權(quán)、第三分編用益物權(quán)的第十四章規(guī)定了居住權(quán)。

居住權(quán)作為一種與居民生活息息相關(guān)的用益物權(quán)正式寫入法典，必然會對社會經(jīng)濟(jì)生活帶來深刻的影響。

民法典第366條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

《婚姻法解釋(一)》第27條第3款規(guī)定“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式,可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)”，此處雖通過司法解釋規(guī)定了居住權(quán)，但因缺乏上位法基礎(chǔ)及配套制度，執(zhí)行起來還是存在一定的困難。

居住權(quán)曾在當(dāng)年物權(quán)法立法時提出過，但因論證不充分，適用場景較少，沒有被立法采納。如今時過多年，社會生活發(fā)生了很多變化，中國也步入老年社會，為了物盡其用，居住權(quán)寫進(jìn)民法典，可以說是瓜熟蒂落了。

居住權(quán)關(guān)系當(dāng)事人利益甚巨，民法典規(guī)定設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。作為一種創(chuàng)設(shè)物權(quán)的行為，設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。居住權(quán)作為一種物權(quán)，具有對世效力和排他效力，權(quán)利人通過對物支配行為即可實現(xiàn)，并可排除第三人的不法干涉，對權(quán)利人以外的一切不特定人具有普遍約束力。

民法典規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。除當(dāng)事人另有約定外，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租。當(dāng)事人可以設(shè)定居住權(quán)期限，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)可以用合同方式設(shè)立，也可以用遺囑方式設(shè)立。

一、居住權(quán)對租賃權(quán)的比較優(yōu)勢

居住權(quán)與租賃權(quán)雖然同屬取得房產(chǎn)使用權(quán)的范疇，但居住權(quán)相比之下，具有一定的優(yōu)勢。

首先，居住權(quán)屬于物權(quán)，經(jīng)登記設(shè)立，具有對世、排他效力，穩(wěn)定性較強(qiáng)。而租賃權(quán)屬于債權(quán)的范疇，于簽訂的租賃合同生效后取得，其效力限于合同雙方當(dāng)事人之間。雖然租賃權(quán)在法律上受到一些“物權(quán)化”的特殊保護(hù)，比如買賣不破租賃（民法典第725條）、在先租賃權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)（民法典第405條），但其排他效力還是沒有那么強(qiáng)。而且，在租賃雙方之間，出租人違約提前收回房屋的案例并不少見。

其次，居住權(quán)的期限靈活，而且可以更長，可以是3年、5年、10年、20年、30年、居住權(quán)人終生、或者任意時限。而租賃期限最長20年，超過的部分無效（民法典第705條），在房產(chǎn)交易市場，租賃短期化是常態(tài)。

再次，居住權(quán)以登記為生效要件，而租賃不是，對于第三人的交易安全而言，居住權(quán)更容易查證，不存在倒簽合同取得租賃權(quán)的問題。

二、居住權(quán)制度有利于促進(jìn)家庭和諧

現(xiàn)如今，一方婚前購房，另一方要求婚后加名，由此引起的矛盾不少，甚至有些鬧到男女雙方不肯結(jié)婚、結(jié)了婚要離婚的地步，以后通過設(shè)定居住權(quán)，或許可以解決一部分人的這類問題、矛盾。

再有，在遺產(chǎn)繼承或者贈與的情形下，除遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)外，繼承或者受贈的財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有（民法典1062條、1063條）。但是父母在子女婚姻關(guān)系存續(xù)期間，將房產(chǎn)通過遺囑或者贈與確定給其子女一方，很有可能引起子女夫妻間感情不和。如果父母在其子女婚前將房產(chǎn)過戶給其子女，同時給自己設(shè)定一個終生的居住權(quán)，既可以將房產(chǎn)順利地給其子女一方，不至于成為子女婚后的夫妻共同財產(chǎn)，又保障了父母終生居住的需求，又不影響子女夫妻感情，一舉多得，或許可以解決一些家庭這方面的問題。

三、居住權(quán)制度有利于保障居民住房需求

2020年5月，中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》中提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

居住權(quán)立法后，通過設(shè)立居住權(quán)，可以更好地保障居民的住房需求，緩解住房緊張，在居住權(quán)制度下,居住權(quán)人在不能取得或不必取得房屋的所有權(quán)時可以通過政府供給的房屋而獲得居住保障。

四、居住權(quán)制度有利于解決居民養(yǎng)老問題

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2019年末全國大陸總?cè)丝?40005萬人，全國60周歲及以上25388萬人(占比18.1%)，65周歲及以上17603萬人(占比12.6%)，也就是說，差不多每5個人中有1個60周歲以上達(dá)到法定退休年齡的人，國家已經(jīng)或即將步入老年化社會，如何養(yǎng)老，是國家和每一個家庭必須面對的問題。

為了盤活存量，解決現(xiàn)實需求，早在2013年9月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，就提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，“以房養(yǎng)老”正式進(jìn)入國家政策支持層面。2018年8月，銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險擴(kuò)大到全國范圍開展。

根據(jù)原保監(jiān)會發(fā)布的文件，反向抵押養(yǎng)老保險是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故，老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

但是據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，因受到需求乏力、供給不足和制度交易環(huán)境不成熟等原因所限，住房反向抵押養(yǎng)老保險進(jìn)展緩慢。加上各種民間版的“以房養(yǎng)老”金融騙局，市場上存在不少打著“以房養(yǎng)老”旗號從事金融詐騙的行為，一些老年人因此“錢房兩空”，“以房養(yǎng)老”對于普通老百姓來說，并不是一件容易的事情。

居住權(quán)寫進(jìn)民法典，給國家推行居民“以房養(yǎng)老”提供了契機(jī)。比如，一些老人只擁有一套房產(chǎn)，除日常開銷外，還要承擔(dān)醫(yī)藥費、聘請保姆等高昂生活支出，在此情況下，老人可以考慮出售房產(chǎn)，并設(shè)立居住權(quán)，在得到資金的同時，還能在有生之年無償居住，安度晚年。

當(dāng)然，對外出售帶居住權(quán)的房產(chǎn)并非易事，國家或可以推動機(jī)構(gòu)、資本進(jìn)入，發(fā)展帶居住權(quán)房屋交易市場。這可能涉及到居住權(quán)人壽命的精算問題，在該領(lǐng)域，保險公司具有天然的資金、技術(shù)、專業(yè)優(yōu)勢，開發(fā)相關(guān)保險產(chǎn)品，以解決居民養(yǎng)老問題。同樣，資本是追求利潤的，通過賺取帶居住權(quán)房屋的價差，獲取投資收益，同時也解決了一部分人的資金需求。

五、居住權(quán)制度會帶來房產(chǎn)交易風(fēng)險增多

在居住權(quán)立法后，在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，除了按以前的慣例要查詢房屋權(quán)屬狀況、查封、抵押、租賃、戶籍信息等情況外，還要查詢房產(chǎn)上居住權(quán)的設(shè)定情況。

上文提到的“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域出現(xiàn)一些詐騙現(xiàn)象，固然有制度供給不足的原因，但根本原因是多方面的，可以說任何一種民事交往的方式和手段都有可能被不法分子所利用，包括民法典所新規(guī)定的居住權(quán)。但出售房產(chǎn)后通過設(shè)定居住權(quán)“以房養(yǎng)老”，有房產(chǎn)出售過戶、設(shè)立居住權(quán)登記等多道手續(xù)，有專家學(xué)者認(rèn)為，相對來講這個程序和鏈條就長一些，可能給揭穿騙局提供更多的機(jī)會。

另外需要提起的是，居住權(quán)是一項他物權(quán)，是利他物權(quán)，當(dāng)事人或其家人必須要防范草率地在自有房產(chǎn)上為他人設(shè)定居住權(quán)，以免一時糊涂，給自己和家人造成難以挽回的損失。

總而言之，此次民法典編撰將居住權(quán)納入，在國內(nèi)立法而言，是一個創(chuàng)舉。居住權(quán)，與居民經(jīng)濟(jì)生活緊密相關(guān)，它是人間的一道“煙火”，是經(jīng)濟(jì)的又一個“生機(jī)”。