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買過房的人肯定知道，跑盤是件累人的事情。 我自己的最高記錄，是2個(gè)小時(shí)跑了4個(gè)小區(qū)，看了6套房。 我聽過最牛的記錄是1天31套。 而且對于我們剛需來說，預(yù)算有限，戶型特別難挑。 我朋友媽媽跑來北京看房，原本預(yù)算400萬，看完覺得不忍心兒子受苦，直接咬牙把預(yù)算加到700萬。 原因無它，400萬以下在北京那都不是你挑房子，是房子挑你。 好在看房看多了之后，會(huì)有非常強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)和直覺： 一個(gè)房子自己喜不喜歡，在看戶型圖的時(shí)候已經(jīng)能摸透十有八九了。 今天，我們就來好好說說，單單一張戶型圖，你能解讀出什么信息。 戶型圖讀得好，選房有效率，就更有可能找到心儀的房子。 看主朝向 如果沒有方向標(biāo)注，默認(rèn)上北下南，左西右東。 通常一個(gè)戶型里的客廳和主臥，是最好的主朝向。 很多人都追求正南正北，但其實(shí)每個(gè)朝向都有它的優(yōu)缺點(diǎn)。 很多人討厭朝北的房子，但要窗戶開得大，采光完全沒問題。 尤其是下午的光線，比朝東的還好。 國家的建筑規(guī)范里要求，住宅在日照最少的冬至當(dāng)天，也必須要有1~3小時(shí)的陽光直射。 所以即使是朝北的戶型，也不會(huì)完全照不到太陽。 最好的朝向其實(shí)是南偏東10°~30°，這個(gè)朝向能夠有全天最好的采光，又能避免西曬。 在挑不到最佳朝向時(shí)，最好放棄對南向的執(zhí)念。 像很多南向中間套，采光通風(fēng)一般，那還不如東西通透的舒服。 朝向也不能孤立地看，還得結(jié)合景觀和街道，包括對面有沒有遮擋。 底層的南向，采光很有可能還比不上高層的北向。 現(xiàn)房、二手房，這部分可以結(jié)合衛(wèi)星圖，看看附近的情況。 硬要說的話，倒也是有最次的朝向，是西北。 沒什么別的原因，單純是因?yàn)橹袊蟛糠值胤蕉敬滴鞅憋L(fēng)，開發(fā)商的窗戶密封性不太好，一到冬天漏風(fēng)，還得花筆大錢換窗戶。 看開窗 戶型圖里畫橫線的就是窗戶。 直接朝向室外的窗戶，采光要比經(jīng)過陽臺(tái)才進(jìn)來的間接采光好。 出于對建筑保溫的考慮，國家的建筑規(guī)范對住宅的窗戶大小有明確的規(guī)定。 所以，你能接觸到的戶型，窗戶一定買大不買小。 畢竟再大也有個(gè)上限，但小了采光和視野一定會(huì)受影響。 和入戶門開在一個(gè)方向的窗戶，大概率采光也很一般。 廚房沒窗的情況少，按照建筑規(guī)范，住宅的廚房必須要獨(dú)立并且開窗，避免煤氣泄漏。 （雖然我們一直覺得這個(gè)是個(gè)非常懶政過時(shí)的要求） 開發(fā)商也不笨，廚房的開窗也可以開得很小或者朝向很差。 衛(wèi)生間沒窗的很多，但都會(huì)有通風(fēng)井方便通風(fēng)。 這里強(qiáng)調(diào)一個(gè)常見的誤區(qū)，衛(wèi)生間通風(fēng)好不好、有沒有異味，和衛(wèi)生間有沒有窗戶沒有太多關(guān)系。 很多明衛(wèi)裝修或者日常使用時(shí)不注意，通風(fēng)很差，舒適性根本比不了好好裝修的暗衛(wèi)。 這個(gè)大家感興趣，我們可以單獨(dú)聊聊。
總之，明衛(wèi)加分，暗衛(wèi)也不造成困擾，不影響購買。 相反，強(qiáng)行追求明衛(wèi)，反而可能會(huì)搞壞戶型。 看房間形狀 我們講戶型方正，空間利用率高，但不是說整個(gè)戶型的輪廓也一定要方方正正。 很多人避之不及的刀把形、手槍形，乍看不“方正”，但其實(shí)仔細(xì)看每個(gè)房間都非常規(guī)整。 如果參考后面幾項(xiàng)，所有房間的組合沒有問題，這種戶型一樣很好用。
另外，有些房間是預(yù)留了內(nèi)嵌柜體的位置。 只看墻的話，確實(shí)不方正，但加上柜子后，整個(gè)房間就圓滿了。
這種設(shè)計(jì)的空間利用非常高效，而且裝修出來特別好看。 原始戶型有這種的，是好戶型的幾率非常高。
這里要提醒大家一句，餐客廳或餐廚最好當(dāng)作一個(gè)整體來看。 很多戶型，餐廳要比客廳小一截，這種戶型餐廳的大小是被限定住的，使用起來就不如餐廳和客廳整體都方正的戶型靈活。
看房間進(jìn)深 面寬，是窗戶所在的那面墻。 進(jìn)深，就是窗戶旁邊的那面墻。
合理的進(jìn)深比例，在1:1~1:1.5之間，能夠兼顧采光和保溫。 后面的數(shù)字越大，房間就越細(xì)長，靠里的采光越差。
另一個(gè)你需要看的，是屋子最中間的位置，離窗戶有多遠(yuǎn)，以及有沒有實(shí)墻擋光。
你可以參考下面這個(gè)數(shù)據(jù)比較粗略的表格，來大致看看屋子中間會(huì)不會(huì)常年保持黑暗。 這個(gè)距離是從窗戶開始算的，如果有陽臺(tái)，那就要從陽臺(tái)開始算。
當(dāng)然這個(gè)數(shù)字會(huì)很大地受到樓間距、層高、窗戶大小的影響，并不是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐扑悖瑑H供參考。 如果不太確定，最好冬天下午去看房，基本是全年自然采光最差的時(shí)刻。 看動(dòng)線 從這個(gè)房間到那個(gè)房間經(jīng)過的路線，這就是我們講的動(dòng)線。 看動(dòng)線，其實(shí)就是看這些個(gè)房間組合得好不好。
與生活關(guān)系最密切的兩條動(dòng)線，莫過于“廚房—餐廳”和“衛(wèi)生間—臥室” 了，這是重要的生活動(dòng)線，都是越短越好。 動(dòng)線長了，對年輕人來說只是多走兩步，對老年人來說就很不方便了。
還有兩條重要的家務(wù)動(dòng)線，是“大門—廚房”和“洗衣機(jī)—陽臺(tái)”。 這都是考慮到了手里拿著重物，要走的距離。
還有一條動(dòng)線，放現(xiàn)在重要性沒那么高了，叫訪客動(dòng)線。 顧名思義，就是別人到家里來做客，要走的路線。 通常訪客動(dòng)線就是餐廳、客廳、次衛(wèi)一路。 家里人的臥室開門最好都不要開在這條線上，要不客人一來，上個(gè)衛(wèi)生間，把全家人的臥室都順便參觀了個(gè)遍。 但要家里不太來客人，這也不是什么問題。
最好的辦法，就是把上述提到的5條動(dòng)線，都用筆在戶型圖上畫出來。 如果幾條動(dòng)線都要經(jīng)過同一個(gè)位置，說明這里是交通空間。 交通空間太大，會(huì)浪費(fèi)面積，除了走路什么都做不了。
客廳里最好也不要被太多動(dòng)線穿越，看著電視老有人走來走去，很麻煩。 看房間分布 一個(gè)家，總要分成動(dòng)區(qū)和靜區(qū)： 動(dòng)區(qū)是客廳、餐廳、廚房，還有其它公用的房間，是日常起居活動(dòng)的地方。 靜區(qū)就是臥室，是休息的地方。
除非家里就1個(gè)人住，不然還是得看動(dòng)靜分區(qū)。 畢竟不可能每個(gè)人的作息時(shí)間都完全相同，動(dòng)靜不分，容易相互干擾。 動(dòng)靜分區(qū)很大程度上也等于公私分區(qū)，就是公共區(qū)域和隱私區(qū)域分開，來到家里的訪客不會(huì)把臥室看光光。 很多三居和四居里會(huì)有種布置： 有一個(gè)房間會(huì)被單獨(dú)放在進(jìn)門的地方，遠(yuǎn)離其它的臥室。 乍一看覺得是照顧生活習(xí)慣不同的兩代人，房間朝向還不錯(cuò)（和客廳、主臥一樣是主朝向），其實(shí)是開發(fā)商的障眼法。
這樣的房間在動(dòng)靜分區(qū)上并不好，有人在客廳活動(dòng)、進(jìn)門出門的都會(huì)被打擾。 這樣的屋子，當(dāng)書房、客房、多功能房乃至保姆房都還行，但不合適當(dāng)作家人的臥室。
這個(gè)分區(qū)，還要參考開門的方向，因?yàn)殚T是隔音最弱的地方。 兩個(gè)臥室雖然緊緊相挨，但門開向客廳，一旦客廳有什么動(dòng)靜，兩個(gè)房間都睡不好覺。 這種戶型，臥室隱私也容易被侵犯。
所以3居以上的戶型，出于動(dòng)靜分區(qū)的考慮，基本不可避免地會(huì)有一條長走廊。 雖然看起來浪費(fèi)面積，但在舒適戶型里（100㎡以上的三居、120㎡以上的四居），臥室朝走廊比朝廳要好。
看房間大小 不要相信開發(fā)商的彩圖，你永遠(yuǎn)不知道他們把家具縮小了多少倍。
沒有尺寸的戶型圖沒有任何意義，如果你的戶型圖上沒尺寸，那一定要讓售樓顧問給標(biāo)注好。 不同布局下的客廳、餐廳、臥室尺寸，參考下面這些圖示就好。 這里列出的都是最小尺寸。
看廚衛(wèi)玄關(guān) 廚衛(wèi)玄關(guān)這三個(gè)地方，是非常講究高效利用的地方，但恰恰是開發(fā)商最容易忽視的位置。 大門不要兩邊都頂著墻，至少要預(yù)留30cm寬的位置，可以放下玄關(guān)柜。
廚房，舒適面積至少要有4㎡，最好冰箱也能放進(jìn)去。 臺(tái)面的長度，最少得有2.1米長，炒菜切菜才不會(huì)顯得緊巴巴。
衛(wèi)生間，這兩種布局，分別也得滿足下面兩個(gè)最小尺寸才好用。
看通風(fēng) 不需要懂任何專業(yè)名詞，有一個(gè)簡單地看家里通風(fēng)的方法： 用線條把所有不是一個(gè)方向的窗戶連起來，這些線條就是風(fēng)流動(dòng)的方向。
一條線拐彎90°超過3次，通風(fēng)效果就會(huì)大打折扣。 而線條沒有覆蓋的地方，就是家里的通風(fēng)死角。
現(xiàn)在關(guān)于南北通透有一個(gè)誤區(qū)：一定要南北之間沒有任何阻攔。 風(fēng)是會(huì)流動(dòng)的，房門打開就能暢通無阻。 按這個(gè)方式看，雖然南北是兩個(gè)房間，并沒有直接打通，但絲毫不影響通風(fēng)效果。
不過現(xiàn)在有新風(fēng)系統(tǒng)，可以完美地解決通風(fēng)問題。 我們之前算過賬，100㎡的家，新風(fēng)主機(jī)加電費(fèi)，用十年不關(guān)機(jī)成本也就3萬元。 再便宜一點(diǎn)，幾百元的空氣循環(huán)扇效果也很好。 預(yù)算不高的話，這些工具也能保證基礎(chǔ)的居住舒適度。 看承重墻 按照前面9個(gè)步驟看出屋子有一些毛病后，還不用輕言放棄。 看看能不能通過拆墻、改變開門位置的辦法，改善或解決掉這些問題。 也許房子也覺得自己也能被搶救一下呢？ 如果墻體顏色有黑有白，深色的部分就是承重墻。 除了這些墻和外墻、煙道之外，所有的墻都可以拆掉。
如果沒有標(biāo)注，有一個(gè)簡單的方式可以參考： 哪一面墻可以橫穿跨過整個(gè)戶型，最有可能是承重墻。 明顯比其它墻厚的墻體，也有很大可能是承重墻。
對于二手房，可以咨詢物業(yè)，以物業(yè)答復(fù)為準(zhǔn)。 沒有物業(yè)的老小區(qū)，可以直接到城建局申請查圖紙。 索要樓層平面圖 最后，如果不能實(shí)地看房，一定得和開發(fā)商要整層樓的平面圖。 有些問題在戶型圖里會(huì)被掩蓋起來，但在樓層平面圖里會(huì)看得一清二楚。
華東很多戶型，看起來南北通透，其實(shí)北面朝向天井，消防通道會(huì)從窗前過。
老式的塔樓，會(huì)有很多凹陷部位，看起來有窗戶，其實(shí)采光非常差。
品字樓最容易出現(xiàn)陽臺(tái)對著鄰居屁股。
還有臥室、衛(wèi)生間和鄰居大眼瞪小眼的。
提前想好如何布局 看完上面11步，基本就能篩選你心目中的好戶型了。 但如果能自己事先想好家具如何擺放布置，那就更方便挑出適合自己的戶型。
這個(gè)時(shí)候，是不是感覺，有個(gè)設(shè)計(jì)師朋友會(huì)非常重要呢？ 沒關(guān)系，買房之前，多關(guān)注住范兒和設(shè)計(jì)布局相關(guān)的內(nèi)容，你也可以慧眼識(shí)珠，找到屬于自己的那個(gè)好戶型。
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