3月4日，中央政治局常務委員會會議，決策層強調(diào)，需要加快推進國家規(guī)劃已明確的重大工程和基數(shù)設施建設。要加大公共衛(wèi)生服務，應急物資保障領域投入，加快5G網(wǎng)絡，數(shù)據(jù)中心等新型基礎建設投入?！靶禄ā敝饕?G，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，特高壓，城際高速跌路和城際軌道交通，新能源汽車以及充電樁，大數(shù)據(jù)中心，人工智能七大領域。

其中，數(shù)據(jù)中心作為數(shù)字經(jīng)濟基礎的基礎，也是全球商業(yè)地產(chǎn)投資一個新興業(yè)態(tài)的投資領域，近年來更是全球資本及機構投資者的爭相追逐的對象。今天我們就從商業(yè)地產(chǎn)投資角度來談一談數(shù)據(jù)中心領域的全球市場格局，它與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別，以及未來的發(fā)展前景。

數(shù)據(jù)中心，IDC（Internet Data Center）是海量數(shù)據(jù)的承載實體，是互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)流量計算，處理，儲存和傳輸?shù)牡讓踊A設施。是為計算機系統(tǒng)（包括服務器，儲存和網(wǎng)絡設備等）安全穩(wěn)定地持續(xù)運營提供的一個實體空間。該空間一般包含以下基礎設施：建筑物，電力電氣系統(tǒng)，制冷系統(tǒng)，監(jiān)控管理系統(tǒng)，安全防護系統(tǒng)等，即數(shù)據(jù)中心的上游產(chǎn)業(yè)鏈。而下游為各行各業(yè)需要將內(nèi)容存儲或者運行在IDC機房托管服務器的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，云計算廠商，金融機構，政府機關等最終客戶。

IDC行業(yè)的需求增長和信息技術的快速發(fā)展密不可分，當前全球的信息技術產(chǎn)業(yè)依然在快速發(fā)展中，無論是人工智能還是5G，其技術潛力和技術應用能力還遠未得到充分發(fā)掘。而IDC正是支撐信息技術產(chǎn)業(yè)高效穩(wěn)定運行的核心基礎設施，因此其無論是全球還是國內(nèi)的IDC市場，都將保持快速增長。

過去三年全球IDC產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模為384.6/451.9/534.7億美元，平均增速18%，預計2020 年IDC 市場規(guī)模將達到900 億美元。而國內(nèi)數(shù)據(jù)中心需求有望繼續(xù)保持30%左右的增速，預計到2020 年中國IDC 市場將達到2000 億人民幣。

美國在市場規(guī)模，超大型數(shù)據(jù)中心，技術力量，國際資本合作等層面依然占據(jù)頭把交椅。多年來美股的IDC資產(chǎn)為美股表現(xiàn)最好的子版塊之一，孕育出多只牛股，如全球市場份額占比最大的IDC廠商Equinix及排名第二的Digital Realty（Synergy Research）。

而中國作為IDC行業(yè)全球市場占比排名第二的市場，目前的的產(chǎn)業(yè)階段仍屬于早期，并且以中國電信，中國聯(lián)通，中國移動的三大運營商為主導，而第三方廠商如萬國數(shù)據(jù)，光環(huán)新網(wǎng)，數(shù)據(jù)港等仍屬于早期階段，未來隨著云計算需求的激增及5G的商用化落地，發(fā)展前景可觀。

從2017~2022年復合增速來看，市場對美國、中國的預期分別為8%~10%、30%左右（Synergy Research），考慮到國內(nèi)偏薄弱的IDC 基礎設施，及更高的在線數(shù)據(jù)流量增速，中國的IDC行業(yè)具有更高成長性。

??收入端——IDC地理位置為主要影響因素

從收入端來看，數(shù)據(jù)中心作為一個新興地產(chǎn)投資領域與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)類似，機柜租金收入為IDC企業(yè)的主要收入來源，單位機柜租金，機柜規(guī)模以及上架率是主要的考量科目。在影響收入的主要決定因素中，IDC的地理位置占到了比較重要的比例。

因此，根據(jù)這樣的地理位置選址邏輯，國內(nèi)的IDC市場布局呈現(xiàn)“東部沿岸居多，核心城市集中，中北部偏少”的格局，時效性要求較高的“熱數(shù)據(jù)”處理需求較大使得國內(nèi)IDC機房主要集中在北上廣及周邊地區(qū)。國內(nèi)的骨干網(wǎng)節(jié)點共計8個，華中、華北、華南、西北、東北、西南地區(qū)各自擁有一個骨干網(wǎng)節(jié)點，華東地區(qū)有兩個。僅八大節(jié)點所在省市就擁有超過全國一半的 IDC機房，若加上其周邊鄰近地區(qū)，其比例超過 80%。IDC產(chǎn)業(yè)的分布和骨干網(wǎng)節(jié)點的分布顯示出極大的一致性。

而針對時效性要求不高的“冷數(shù)據(jù)”，未來主要儲存集中在中西部地區(qū)，電力成本較低，遠端部署可以降低整體成本，同時往超大型數(shù)據(jù)中心的方向布局。

??成本端——PUE（能耗）

從成本端來看，IDC整體成本分為固定資產(chǎn)支出（CAPEX）和運營支出（OPEX），較大的資本開支加上較高的電力成本。電力成本是IDC運營成本（OPEX）中占比超50%，為主要的構成部分。決定電力的主要因素是電價和PUE（能耗，power usage effectiveness），電價的部分差距不大，所以降低PUE成為降低電力成本的重要途徑。數(shù)據(jù)中心總能耗包括IT設備能耗、制冷、配電系統(tǒng)能耗PUE約接近1，能耗越好。根據(jù)《國家綠色數(shù)據(jù)中心試點工作方案》統(tǒng)計，中國數(shù)據(jù)中心平均水平2.2，美國數(shù)據(jù)中心平均 PUE 為 1.9。

IDC服務企業(yè)按照商業(yè)模式可劃分為批發(fā)型和零售型。

??批發(fā)型數(shù)據(jù)中心：大客戶收入占比高，主要面向云計算廠商、互聯(lián)網(wǎng)巨頭等客戶。批發(fā)型IDC一般只提供場地，所以主要收入來源為租金收入。通常項目訂單較大且訂單周期長，具有明確的定制化要求，上架率有明確的保證?？蛻舴€(wěn)定性優(yōu)于零售型數(shù)據(jù)中心，但對客戶議價能力相對不足。

??零售型數(shù)據(jù)中心：主要面向中小客戶群，客戶相對分散，對客戶議價能力較強。除場地外，可以提供運維、網(wǎng)絡安全、數(shù)據(jù)應用等各類增值服務，相比于批發(fā)型，零售型的收入來源較多樣化。單機柜租金收入高于批發(fā)型，整體毛利率較高。但因中小客戶上架節(jié)奏的不同導致上架率較低，對企業(yè)銷售渠道、客戶資源等依賴明顯。

數(shù)據(jù)來源：中信證券研究部

批發(fā)和零售兩種業(yè)務模式各有所長，在運營邏輯上偏重不同。但對于IDC行業(yè)來說，未來發(fā)展的共性核心競爭力主要體現(xiàn)為能源、選址及規(guī)模幾個方面：高效利用能源，打造低PUE的數(shù)據(jù)中心；選擇經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)建設數(shù)據(jù)中心，減少延時，利于網(wǎng)絡互通；迅速兼并擴張，形成規(guī)模優(yōu)勢。未來只有頭部的企業(yè)才能夠玩轉IDC行業(yè)，創(chuàng)造成本領先，資源及規(guī)模優(yōu)勢。

??相同點 ：收入來源，重資產(chǎn)屬性，項目財務特征

IDC與商業(yè)地產(chǎn)都屬于重資產(chǎn)，以拿地蓋樓收取租金為主要收入來源，因此IDC行業(yè)的房地產(chǎn)屬性還是比較強的。越接近核心地段，企業(yè)數(shù)量越多，所需要的云服務或者主機托管，數(shù)據(jù)處理方面的需求量越大。同時，合同周期都比較偏長，大企業(yè)對定制批發(fā)類的數(shù)據(jù)中心以及對核心區(qū)位辦公物業(yè)的租賃周期都比較長，以8-10年居多。對于物業(yè)方來說后續(xù)的現(xiàn)金流比較穩(wěn)定。

??不同點：定制化程度，選址邏輯，土地成本占比

??IDC比商業(yè)地產(chǎn)的定制化程度更高

數(shù)據(jù)中心用于托管存放客戶的服務器，每個客戶對于服務器，機架數(shù)的需求都不大一樣，存在很多定制化的需求。而傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)主要的決定因素在于地段，按照大眾化審美需求設計建造即可，定制化的需求還是比較少的。

??IDC對于氣候，區(qū)域的選址更敏感，而不僅僅看大城市的核心區(qū)位

數(shù)據(jù)中心投資的區(qū)位選擇應充分考慮客戶需求的區(qū)位分布，地理氣候條件，周邊環(huán)境安全，電力的可獲得性和電價，互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)通度，土地的價格和可獲得性，以及當?shù)卣膽B(tài)度及可提供的政策支持，比如電力以及稅收方面的優(yōu)惠。

??固定資產(chǎn)中，各類資產(chǎn)的比例不同

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)一般在城市商圈的核心地段，土地成本占比較高，而IDC選址一般在郊區(qū)或者環(huán)一線城市，土地和建筑物成本占比較低（大概在15%~30%），更多的是機電設備成本。

數(shù)據(jù)中心前期對資金投入要求高，且回報周期長，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)。IDC企業(yè)的整體規(guī)模決定其產(chǎn)能和服務范圍，規(guī)模擴張，成本領先以形成“規(guī)模效應”成為制勝的關鍵，巨大的資金需求對IDC企業(yè)的融資能力及融資成本控制提出了挑戰(zhàn)。

而REITs 作為房地產(chǎn)證券化的重要手段，可以將流動性低的房地產(chǎn)投資轉化為資本市場上可交易的產(chǎn)品，幫助IDC企業(yè)增加流動性，降低有效稅負，對外加強融資能力以及降低融資成本。全球排名前5的IDC廠商包括Equinix, Digital Realty, CyrusOne,均借助REITS提升自身持續(xù)融資能力，并實現(xiàn)業(yè)務的平穩(wěn)快速增長。當前國內(nèi)的IDC市場迎來的結構性機遇的高速增長，市場中主要的參與方及投資人亦關注IDC資產(chǎn)REITS化的可能性。