節(jié)選自《社會(huì)保障研究(北京)》

2017年01期發(fā)布的《推拉理論視角下中國(guó)老年人移居老年養(yǎng)生社區(qū)的影響因素研究——基于萬(wàn)科隨園嘉樹的案例分析》；作者：浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院副教授，屠帆（女，博士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、養(yǎng)老地產(chǎn)），以及陳紅、葛家瑋、梁偉建、欒艷柔，均為浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院碩士研究生。

本案例研究對(duì)象杭州萬(wàn)科隨園嘉樹（以下簡(jiǎn)稱為SYJS）位于杭州市余杭區(qū)良渚，占地面積62387平方米，總規(guī)劃建筑面積為58937平方米，包括16棟多層、護(hù)理院和4500平方米的集中式養(yǎng)老配套，共615個(gè)房間，分為70平方米、100平方米和110平方米三種戶型。項(xiàng)目用地性質(zhì)為旅游用地。作為萬(wàn)科在養(yǎng)老產(chǎn)品上的探索性和試水性項(xiàng)目，隨園嘉樹最初推出的是40年租賃項(xiàng)目，在二期項(xiàng)目通過(guò)實(shí)施短租賃銷售模式，將40年租賃年限調(diào)整為最長(zhǎng)租期15年（包括5年、10年及15年），折合單價(jià)約為1萬(wàn)元/平方米，每月服務(wù)費(fèi)確定為2500—3200元。既降低了購(gòu)買門檻，也吸引了真正有養(yǎng)老意愿和需求的老年人群體購(gòu)買和入住，截至2016年5月，已有400多位老人入住，基本實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目收支平衡。

研究小組在2016年5-7月對(duì)杭州萬(wàn)科隨園嘉樹進(jìn)行了觀察和多層面的調(diào)査，主要資料來(lái)源于和管理層的交流、與業(yè)主及隨園嘉樹周邊老年人的訪談和公開報(bào)道資料三種途徑。為不影響入住老人休息，研究組主要通過(guò)入住老人到社區(qū)進(jìn)行購(gòu)物、散步時(shí)進(jìn)行調(diào)査訪談。通過(guò)系統(tǒng)的研究分析，回答以下問(wèn)題，隨園嘉樹的運(yùn)作和服務(wù)模式、入住老年人的群體特征、吸引老年人入住的拉力和推力因素。

隨園嘉樹的運(yùn)作和服務(wù)模式

萬(wàn)科隨園嘉樹將入住老年人群體的需求定為三大需求，包括醫(yī)療、餐飲和娛樂(lè)，對(duì)應(yīng)的有兩個(gè)養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)，包括養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)和養(yǎng)老醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)服務(wù)內(nèi)容見表1 。

表1  養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)服務(wù)內(nèi)容

入住老年人的群體性特征

隨園嘉樹針對(duì)的客戶定位為自理型長(zhǎng)者，即圖1中所包括的低齡健康老人、慢病自理老人以及高齡自理老人三部分。老年人的年齡跨度從不到70歲到接近90歲，經(jīng)濟(jì)條件普遍較好，過(guò)去從事的工作以在政府、事業(yè)單位、國(guó)企以及教育行業(yè)為主。居住群體來(lái)源地差異性大，21位接受調(diào)査的老人中，杭州市本地的占67% ，杭州市以外來(lái)自浙江省的占14%，來(lái)自省外的有4人，占19%（見表2）。

圖1    隨園嘉樹目標(biāo)客戶群  

資料來(lái)源：萬(wàn)科。

表2  訪談客戶基本情況

資料來(lái)源：調(diào)研資料整理。

拉力因素

CCRC所在地理位置，區(qū)域配套，適老化設(shè)計(jì)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部所提供的生活便利服務(wù)，人文關(guān)懷及品牌影響。具體分析見表3。

表3  拉力因素的內(nèi)涵及評(píng)價(jià)分析

資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理。

1.地理位置

訪談中有些老人提到，考察過(guò)許多養(yǎng)老產(chǎn)品，隨園嘉樹由于處在杭州市余杭良渚，周邊都是山，環(huán)境和空氣質(zhì)量好，對(duì)環(huán)境的追求也反映在隨園嘉樹的居住群體來(lái)源差異性大，有一部分觀念開放、獨(dú)立意識(shí)較強(qiáng)，并具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老人離開原有的居住地來(lái)尋找適合的養(yǎng)老產(chǎn)品。

對(duì)地理位置的另一重評(píng)價(jià)來(lái)自于到主城區(qū)的出行時(shí)間。當(dāng)前養(yǎng)生社區(qū)選址有三種類型：一是郊區(qū)或城郊區(qū)的，通常規(guī)模較大；二是遠(yuǎn)郊景區(qū)，借助于景區(qū)的優(yōu)勢(shì)，主要吸引候鳥型養(yǎng)老的群體；三是市中心的，規(guī)模不大，但通常會(huì)比較精致、隨園嘉樹的類型屬于城郊區(qū)產(chǎn)品，城郊型的養(yǎng)生社區(qū)的一個(gè)挑戰(zhàn)是與主城區(qū)的距離，由于從隨園嘉樹到市中心通過(guò)小汽車出行約需30分鐘，通過(guò)公交車出行則需要2小時(shí)，有許多老人因此將該產(chǎn)品地理位置列入負(fù)面因素。

2.區(qū)域配套

通過(guò)將適老性配套設(shè)施以及外部環(huán)境整體規(guī)劃、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、改造，有助于養(yǎng)生社區(qū)與周邊城市公共設(shè)施的融合和共享。以養(yǎng)老為目標(biāo)的居住區(qū)應(yīng)以促進(jìn)老年人進(jìn)行多層次交往、融入社區(qū)為目標(biāo)，鼓勵(lì)他們?cè)谶m宜尺度下的積極日常出行。例如日本的CCRC，依托周邊社區(qū)實(shí)現(xiàn)各類活動(dòng)，包括老年人的健康管理、地方大學(xué)學(xué)習(xí)、購(gòu)物、與周邊居民的交往和社會(huì)活動(dòng)等，這種模式通過(guò)共享公共設(shè)施配置，減少了養(yǎng)生社區(qū)的成本投入。

隨園嘉樹依托周邊社區(qū)，即萬(wàn)科先期開發(fā)的住宅小區(qū)（良渚文化村），可以提供入住老人對(duì)于餐飲、購(gòu)物、醫(yī)療和公共綠地等更豐富的需求，獲得了較好的評(píng)價(jià)。但進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，老年人群體對(duì)價(jià)格的敏感度更高，部分老人認(rèn)為隨園嘉樹周邊日用商品，包括菜價(jià)等價(jià)格偏髙、種類不夠豐富。

3.醫(yī)療條件

隨園嘉樹設(shè)置了護(hù)理院，目前對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)，對(duì)健康自理型老人，醫(yī)療服務(wù)提供主要通過(guò)兩種途徑：養(yǎng)生社區(qū)的健康管理中心和社區(qū)外的醫(yī)院。隨園嘉樹外的醫(yī)院是由政府投資興建，屬杭州市三甲醫(yī)院門診部，與周邊居民共享，設(shè)有全科門診，并在醫(yī)保范圍。

醫(yī)院配置是各種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中最核心的要素。入住社區(qū)老人對(duì)醫(yī)院的評(píng)價(jià)差異較大。其原因在于：一是老人本身需求差異性。一部分老人只需要常規(guī)性護(hù)理，而另一部分群體則認(rèn)為醫(yī)療配套達(dá)不到需求，因此他們更愿意去主城區(qū)的大醫(yī)院，需要坐兩個(gè)小時(shí)的班車；二是對(duì)醫(yī)療的評(píng)價(jià)呈現(xiàn)出一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過(guò)程，很多老人在入住初期評(píng)價(jià)較高，入住實(shí)際體驗(yàn)后認(rèn)為醫(yī)院配置水平不足，并不能夠滿足需求。

4.適老化設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)合理的老年住宅對(duì)保障老人居住安全、支持老人獨(dú)立生活、提高老人與外界的聯(lián)系能力具有重要意義。適老化設(shè)計(jì)不應(yīng)僅限于滿足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，即在普通住宅的基礎(chǔ)上去除高差、設(shè)置坡道、保證輪椅回轉(zhuǎn)和加裝扶手等，更需要觀察符合老年人生理、心理需求以及老人的生活習(xí)慣，真正滿足老年人的需求。隨園嘉樹的訪談對(duì)象對(duì)小區(qū)的適老化設(shè)計(jì)有髙度一致性的滿意評(píng)價(jià)，認(rèn)為其確保了居住安全和使用的舒適便利性，甚至超出了老年人原有的預(yù)期，考量因素細(xì)致全面，包括運(yùn)動(dòng)器材、風(fēng)雨連廊、緊急按鈕、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、角落包邊防撞、供暖、衛(wèi)生間等。

5.生活配套

滿足并改進(jìn)養(yǎng)生社區(qū)內(nèi)老人日常生活所必需的各種生活上的需求，如食、住、行等，也是吸引老人入住和擁有品質(zhì)養(yǎng)老的表現(xiàn)。從老人的反饋上來(lái)看，隨園嘉樹對(duì)老人的生活需求考慮全面，并在細(xì)節(jié)上精益求精。

6.人文關(guān)懷

隨著社會(huì)的進(jìn)步和生活水平的提髙，養(yǎng)老服務(wù)需求呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，老年人的養(yǎng)老觀念也在不斷發(fā)生變化，養(yǎng)老服務(wù)需要從過(guò)去的身體照顧轉(zhuǎn)向包括促進(jìn)老年人精神層面交流的更為全面的養(yǎng)老服務(wù)，滿足老年人追求高品質(zhì)生活和生命質(zhì)量的需求。通常，“老年人因身心機(jī)能的弱化以及脫離城市主流活動(dòng)而在心理上產(chǎn)生邊緣化和孤獨(dú)感……希望與不同年齡結(jié)構(gòu)層次的人交流交往”（陳家偉等，2014）。從國(guó)外對(duì)養(yǎng)老照顧的需求看，提高軟性服務(wù)、促進(jìn)老年人的交往，對(duì)提高老年人晚年生活幸福度有較大的影響。人住的老年人對(duì)隨園嘉樹所提供的動(dòng)靜結(jié)合、多層面、多類型的文體活動(dòng)有一致性的正面評(píng)價(jià)，這些活動(dòng)促進(jìn)了良好的社區(qū)氛圍和人際交流。

7.品牌彩響

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投入大、投資回收期長(zhǎng)、利潤(rùn)率相對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)低。從已經(jīng)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)看，清晰的贏利模式尚在探索中。市場(chǎng)中也出現(xiàn)了一些開發(fā)商和機(jī)構(gòu)以養(yǎng)老概念作為房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的賣點(diǎn)，但后續(xù)服務(wù)難以跟進(jìn)，養(yǎng)老小區(qū)名不副實(shí)的情況。因此，許多老年人在挑選養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，也特別提到了品牌的影響力和信任度。

推力因素

通過(guò)訪談，發(fā)現(xiàn)入住CCRC的推力來(lái)自于四個(gè)方面：現(xiàn)有居所的局限性、減輕家務(wù)負(fù)擔(dān)、社會(huì)交往的需求以及子女意愿的推動(dòng)（見表4）。

現(xiàn)有居所的局限性

國(guó)內(nèi)有相當(dāng)一部分比例住宅是建于20世紀(jì)八九十年代的，受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)條件的限制，建造的居民住宅樓大都為5—7層的多層樓房，未安裝電梯。如今，這些多層樓房的設(shè)施已明顯落后，當(dāng)老人年齡超過(guò)60歲，缺乏電梯上下樓就會(huì)很困難。近年來(lái)，也有一些城市出臺(tái)一系列指導(dǎo)政策，并在一些成熟的小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。但在具體實(shí)施時(shí)，資金關(guān)、鄰里關(guān)和審批關(guān)成了加建電梯的三大難題，沒(méi)有電梯的樓房給老年人的生活和出行帶來(lái)很大的不便，迫使老人選擇移居。

減輕家務(wù)負(fù)擔(dān)

隨著年紀(jì)增長(zhǎng)，老人的日常生活困難較多，包括在家料理家務(wù)困難、外出購(gòu)物困難、參加社會(huì)活動(dòng)困難，而且許多老人遇到困難時(shí)不愿求助別人，主要原因有：對(duì)保姆的不信任，對(duì)他人幫助的不習(xí)慣，或者不想欠下親戚鄰居的人情，以及子女工作較忙無(wú)力幫助照顧。目前的居家養(yǎng)老發(fā)展水平也還不能夠提供完善的解決方案，因此，一些老人不得不選擇到專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

社會(huì)交往的需求

通常老人對(duì)家庭生活的依賴大于對(duì)社會(huì)交往的依賴，對(duì)家庭和睦相處、子女孝敬的需求也大于對(duì)社會(huì)交往的需求，但是當(dāng)家庭成員去世或者老朋友去世后，老年人的社會(huì)需求需要得以繼續(xù)支持，以消除孤獨(dú)和寂寞。社會(huì)交往需求是否能得到滿足對(duì)老人的身心愉悅都將有很大的影響。調(diào)査訪談證實(shí)了隨園嘉樹通過(guò)人文關(guān)懷，促進(jìn)社區(qū)居民交流，豐富老年人業(yè)余生活提升了老年人幸福感。

子女意愿的推動(dòng)

東西方文化觀念反映在老年階段，子女關(guān)系對(duì)老年人的生活影響差異很大。西方老人重視自我感覺和認(rèn)知，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)上老人也是獨(dú)立的。但是在東方文化下，老人一方面重視他人的態(tài)度，會(huì)顧慮社會(huì)評(píng)價(jià)，認(rèn)為去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或社區(qū)會(huì)被他人認(rèn)為子女不孝；另一方面，子女對(duì)老人的關(guān)心很大程度上會(huì)影響到老人對(duì)生活的感受和養(yǎng)老的選擇。在案例訪談中，老年人談到子女的支持和意愿是其來(lái)養(yǎng)老院的推動(dòng)因素。

表4   對(duì)推力因素的評(píng)價(jià)分析

資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理。

討論和結(jié)論

在拉力因素中，入住群體對(duì)隨園嘉樹的適老化設(shè)計(jì)、生活便利性和人文關(guān)懷的評(píng)價(jià)滿意度較高，反映出國(guó)內(nèi)的養(yǎng)生社區(qū)不僅在硬件上迅速提升，而且逐漸將重心從“地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“養(yǎng)老”，旨在為老年人提供髙水平的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)。但是，在養(yǎng)生社區(qū)的地理位置、社區(qū)環(huán)境和醫(yī)療配套上，老人的評(píng)價(jià)存在較大的差異性。在推力因素中，除了與國(guó)外研究比較接近的兩個(gè)因素，即減少家務(wù)勞動(dòng)負(fù)擔(dān)及老人社會(huì)交往需求外，現(xiàn)有居所的局限性和子女意愿推動(dòng)是具有中國(guó)特色的現(xiàn)實(shí)因素。推拉因素如圖2所示。

圖2  隨園嘉樹案例中的推拉因素