2019 年，從宏觀經(jīng)濟到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，從科技創(chuàng)新到技術應用，整個市場正在回歸冷靜和理性的本真。

過去幾年，人類歷史上最大規(guī)模的城市化和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與全球領先的消費數(shù)字科技創(chuàng)新在中國同步上演……

數(shù)字化轉(zhuǎn)型，從風聲到落地，從零售行業(yè)的先行到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的不斷探索，領軍企業(yè)正在帶領著后起的中國商業(yè)地產(chǎn)找尋數(shù)字時代商業(yè)地產(chǎn)的價值運營新范式。

這是擺在全中國百萬商業(yè)地產(chǎn)人的共同使命和機遇。

為全面洞悉國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的階段和問題，貓頭鷹研究所聯(lián)合中國連鎖經(jīng)營協(xié)會在2019年7月“2019中國購物中心與連鎖品牌發(fā)展峰會”上共同發(fā)布了此份《2019 商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化趨勢白皮書》。

作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)首次關于數(shù)字化方向的專項調(diào)查和趨勢分析，本次調(diào)研過程中得到了 CCIM（國際注冊商業(yè)投資師）中國同學會、商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化研習社各位伙伴的大力支持，總共收集來自港資、外資和國內(nèi) TOP50 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和數(shù)字科技服務商的 152 份高品質(zhì)問卷，在此一并向參與調(diào)研的同仁表示感謝！

盡管研究團隊廣泛搜集和訪談，限于時間壓力和數(shù)字科技的復雜性把握不足，本文難免有所疏漏，歡迎諸位同仁批評指正。

王傳宏

貓頭鷹研究所 創(chuàng)始人

英國皇家特許測量師（MRICS）

國際商業(yè)地產(chǎn)投資師（CCIM）

過去幾年，移動互聯(lián)網(wǎng)、信息技術和數(shù)字科技的發(fā)展使得消費者、零售商和商業(yè)地產(chǎn)的決策效率和行為模式得到前所未有的變化。

傳統(tǒng)消費和運營模式遭受前所未有的沖擊的同時，以新零售為代表商業(yè)運營新模式的重塑正在不斷創(chuàng)新和涌現(xiàn)。

數(shù)字時代的到來，給以經(jīng)驗導向的藝術賦予了更多的技術元素，使得滿足各方需求變得更加精準有力。以賦能商業(yè)地產(chǎn)各方參與者為目標，各類技術創(chuàng)新與應用正在重塑商業(yè)地產(chǎn)投資、設計、建設、招商、運營、資管等產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)，一場商業(yè)地產(chǎn)運營領域的全面革新正在加速推進。

領跑全球的高度數(shù)字化，是中國消費市場的寫照。截至 2018 年 12 月，中國互聯(lián)網(wǎng)普及率達 59.6%網(wǎng)民規(guī)模 8.29 億，手機網(wǎng)民規(guī)模 8.17 億，使用比例為 98.6% 。網(wǎng)絡購物方面，2018 年中國網(wǎng)絡購物用戶規(guī)模已經(jīng)達到 6.10 億，貢獻了 40% 以上的全球網(wǎng)購用戶規(guī)模。

以移動互聯(lián)網(wǎng)技術為代表，新興的數(shù)字技術創(chuàng)造了新的購買力、改變了消費方式，讓整個消費市場迎來了持續(xù)消費升級的全新時代。

移動互聯(lián)網(wǎng)興起之前，信息相對缺乏，消費者購買前的通常決策路徑“認知-對比-決策”可以說是直線型的， 并且只能被動接受品牌、商場在公共渠道主動傳播的營銷信息，或者將親身實地體驗感受作為決策依據(jù)。

在購后環(huán)節(jié)，售后服務通常需要一段響應時間，而消費者事實上也沒有太多其他渠道進行感受分享、評論。

如今，諸如電腦、平板、手機、其他便攜式設備、各種互動設備等數(shù)字技術載體的普及，讓信息搜索、交流的渠道大幅增加，并滲透在消費體驗的每一個環(huán)節(jié)。

這對消費者行為具有深遠的影響，從需求產(chǎn)生、信息篩選、消費決策到購后行為，消費者對數(shù)字化載體依賴程度持續(xù)加深，時時在線已經(jīng)成為常態(tài)。

數(shù)字化載體也滲透在消費者決策路徑中的每一節(jié)點，原先需要循序漸進、相對割裂的決策路徑正在不斷被數(shù)字化技術連接起來，線上線下行為充分融合、交互影響，消費行為演變?yōu)槿鞒腆w驗。

消費者決策路徑的變化

在數(shù)字化時代下，店鋪不再是一個銷售和支付的“終端”，而是一個收集信息和增強消費者體驗的重要場所， 消費者不僅可以在店內(nèi)購買商品，也可以在店內(nèi)體驗，而后返回品牌線上專營店進行購買。

對于商業(yè)地產(chǎn)的租戶而言，消費模式的變化倒逼著傳統(tǒng)單一的店鋪終端銷售模式的轉(zhuǎn)型，全渠道的商業(yè)運營模式已是品牌發(fā)展的大勢所趨。從多渠道轉(zhuǎn)變?yōu)槿肋\營，品牌商戶正在整合其業(yè)務模式的所有方面， 包括最大限度降低交貨成本、有效的庫存管理和訂單跟蹤、整合營銷和品牌體驗等。

隨著線上線下壁壘消融，熱情擁抱數(shù)字化和新技術的奢侈品也在過去幾年中大量進駐天貓。天貓奢侈品平臺 Luxury Pavillion 中入駐品牌已超過 100 個。與此同時，以盒馬為代表的新零售品牌線下開店迅猛。線上品牌線下開店亦成為趨勢，近兩年不約而同走向線下。從電商、零售、餐飲、線上新媒體品牌到文創(chuàng)、休閑娛樂、共享、快閃，再到火爆全網(wǎng)的網(wǎng)絡游戲，線上各業(yè)態(tài)集體開啟線下擴張之路。

在這種模式下，店內(nèi)銷售和在線銷售之間的界限日益模糊，越來越多的消費者也在尋求“隨時隨地”的購物體驗和“無間斷”、可繼續(xù)的購物流程，無論是在線還是在店內(nèi)，而無需重復之前的步驟。這需要集成所有應用程序并跨渠道識別用戶畫像，這樣不僅可以極大增強營銷機會，更可以利用實體服務以及在線技術支持在購買前、購買期間和購買后指導和協(xié)助消費者。

零售租戶必須從頭設計購物體驗，把網(wǎng)購和實體店購物兩方面的體驗完美地融合起來。零售商可以在顧客購物路徑的每一個環(huán)節(jié)上利用各種先進的數(shù)字化工具，設計富有吸引力的互動方式，還必須把實體店塑造為優(yōu)勢力量，使得形象店、概念店、旗艦店層出不窮，把逛商店變成一種令人興奮、既娛樂又享受的體驗， 用實體店來推動相關的線上銷售。

各大品牌商家正在通過重組其業(yè)務運營流程，從基礎空間運營的獨立零售平臺轉(zhuǎn)向一個集成平臺以更好地響應消費者需求。這種重組也在深刻影響商業(yè)地產(chǎn)的職能轉(zhuǎn)變。在之前的很長一段時間里，基于這種物理空間的提供，商業(yè)地產(chǎn)都扮演著“房東”（出租方）的角色，數(shù)字化時代的到來意味著商業(yè)地產(chǎn)運營要從注重“場所租賃”轉(zhuǎn)型為更富平臺運營思維的“場景營造”(place-making)提升消費者流量和黏性。

同時，要比租戶更懂消費者，通過更全面、更實時的數(shù)據(jù)分析與支持幫助租戶成功，這就對商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)角色帶來了沖擊和挑戰(zhàn)。

科技始終是人類文明和商業(yè)創(chuàng)新的的推動力。經(jīng)歷了計算機及信息技術為核心的第三次科技革命，我們正站在以人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算、虛擬現(xiàn)實、機器人技術等為代表的數(shù)字智能時代的門口。這些新興技術被視為人類歷史上的第四次科技革命的代表。

通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營全流程內(nèi) 100 余家科技類企業(yè)的歸納梳理，貓頭鷹研究所認為有四種科技力量正在影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場效率、管理流程和資本模式：零售科技、智慧樓宇、科技金融和共享經(jīng)濟。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型的引擎

無論是線上線下無縫銜接的數(shù)字化全渠道營銷、實體商業(yè)或移動終端的數(shù)字化交互體驗，還是研究消費者行為偏好及用戶分析管理技術的創(chuàng)新，都有助于零售行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)重新了解消費者的消費意識及消費行為變化。而零售和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織管理的數(shù)字化變革則可以提高運營效率，節(jié)省人工、時間成本， 使經(jīng)營管理效率達到最大化。

因此，我們將零售科技類的數(shù)字技術分成四個主要方面，包括：數(shù)據(jù)分析、數(shù)字營銷、零售智能、管理信息。零售科技是與消費交互最密切的技術，被視為引領購物中心的數(shù)字化轉(zhuǎn)型的引擎。

相關技術：數(shù)據(jù)統(tǒng)計、線上訂單、語音技術、VR 導航、AR 智慧試衣或產(chǎn)品測試、智能機器人、傳感器流量監(jiān)測系統(tǒng)、人臉識別、ERP 商業(yè)運營系統(tǒng)、CMS（內(nèi)容管理系統(tǒng)）、CRM（客戶關系管理）等

數(shù)字化轉(zhuǎn)型的基石

在智慧地產(chǎn)方面，設計建造和智慧物業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化的重點。經(jīng)過多年發(fā)展，物業(yè)管理的智能化水平已成為商業(yè)物業(yè)高效運維的關鍵。建筑信息模型 BIM(Building Information Model)將數(shù)字技術直接應用于商業(yè)地產(chǎn)的建筑工程之中，為智能化建設和運營提供了基礎?；贐IM 核心的物聯(lián)網(wǎng)等技術應用，不僅能實現(xiàn)三維可視化的信息管理模型，而且為建筑物的所有組件和設備賦予感知能力和生命力，從而將物業(yè)的運維提升到智慧建筑的全新高度。

相關技術：建筑信息模型（BIM）、智慧停車、智能門禁、BMS（樓宇管理系統(tǒng)）、視頻監(jiān)控、報警系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)等

商業(yè)運營價值的重塑

從 Airbnb 愛彼迎、優(yōu)步(Uber)等共享經(jīng)濟企業(yè)成立算起，共享經(jīng)濟已經(jīng)走過十個年頭。在商業(yè)地產(chǎn)領域， 共享辦公、共享教室等空間業(yè)態(tài)正大量進入購物中心，而共享出行工具的使用也正提升商業(yè)地產(chǎn)的交通可達性。此外，購物中心的服務功能也因共享充電寶、共享座椅、共享童車的引入變得更加豐富而貼心。

將商業(yè)地產(chǎn)中的低效率空間和時間，以共享的理念進行重塑，形成能滿足消費者碎片化需求的高質(zhì)量場景， 打破“人”、“場景”和“服務”之間的壁壘，填平消費體驗中出現(xiàn)的各種“斷裂帶”，提升資源配置效率和經(jīng)營效益，這或許就是共享經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)姻的核心邏輯。

相關技術：共享辦公、共享教室、共享充電寶、共享單車、共享汽車、共享雨傘、共享童車等。

資本管理的升維

近幾年，金融科技成為全球投資人和創(chuàng)業(yè)者聚焦的熱點產(chǎn)業(yè)?？萍寂c金融的結合在創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務模式、改善客戶體驗、提升服務效率、降低交易成本方面都有所突破。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，金融科技可以理解為科技在零售商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)相關金融領域的應用。

在零售行業(yè)中，以移動支付結算為代表，相關金融科技創(chuàng)新提升了消費者與租戶或商業(yè)管理方之間、租戶與業(yè)主或管理方之間的資金流通效率。而對商業(yè)地產(chǎn)而言，金融科技的核心是提升投資和資產(chǎn)管理的效率。目前的創(chuàng)新主要集中在商業(yè)地產(chǎn)交易信息方面，與歐美發(fā)達國家相比，涉及地產(chǎn)金融、資產(chǎn)管理、投資分析等促進資產(chǎn)交易方面的金融科技創(chuàng)新尚處于發(fā)展初期階段。

相關技術：移動支付結算、商業(yè)地產(chǎn)租售平臺、資產(chǎn)眾籌平臺、智能投資分析、智能估價系統(tǒng)、區(qū)塊鏈、數(shù)字貨幣等

貓頭鷹研究所按照前述四大維度將目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化相關技術企業(yè)進行分類整合，形成商業(yè)地產(chǎn)科技生態(tài)圖譜（如下圖）。

未來，對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，數(shù)字科技將會多維度賦能實體商業(yè)，通過技術與實體商業(yè)的融合形成完整的生態(tài)閉環(huán)，促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信息流和資金流內(nèi)外高效循環(huán)。

為全面了解商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)對數(shù)字化轉(zhuǎn)型的認知和策略，貓頭鷹研究所與旗下新媒體平臺《商業(yè)與地產(chǎn)》于 2019 年 5 月 23 日發(fā)起【2019 商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型趨勢問卷調(diào)查】。

本次調(diào)研共收集到 152 份反饋，問卷參與者主要包括國內(nèi)前 50 強商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信息化負責人、商管負責人、資管負責人和相關技術提供方等。在受訪者企業(yè)類型、公司職級和對數(shù)字化的接觸程度等維度具有廣泛的代表性，并以中高層為主。

本部分將通過調(diào)研問卷的整理和分析，梳理出 2019 年商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的 6 大關鍵詞。

共識是商業(yè)轉(zhuǎn)型和變革的前提。本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，數(shù)字科技對商業(yè)地產(chǎn)的強影響力已成全行業(yè)普遍共識，這必將為各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)推動數(shù)字化變革提供強有力的組織支持。

92% 受訪者表示明顯感知到數(shù)字科技對商業(yè)地產(chǎn)的影響。其中：

• 27%認為影響巨大，數(shù)字科技正在重塑整個行業(yè)；

• 65%切實感受到新興科技正在大量應用在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。 

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)的戰(zhàn)略驅(qū)動力。

貓頭鷹研究所對 34 家典型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 2018 年年報、高層講話稿和公開資料統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近 15% 的企業(yè)將數(shù)字化作為未來企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，這些企業(yè)多為商業(yè)地產(chǎn)或地產(chǎn)領域的頭部企業(yè)，通過數(shù)字化提升客戶洞察能力和市場競爭力，確保處于行業(yè)領先地位。

超過 20% 的企業(yè)處于數(shù)字化轉(zhuǎn)型的初期實踐階段，以強化應用為主；近 65% 的企業(yè)仍未明確公布數(shù)字化轉(zhuǎn)型的相關戰(zhàn)略和思路。

在本次調(diào)研中，60% 受訪者認為企業(yè)重視數(shù)字戰(zhàn)略和應用。26% 受訪者認為公司“非常重視，數(shù)字技術已成為企業(yè)高層推動的戰(zhàn)略”，34% 認為公司“重視，已投入大量資金或資源去采用新技術”。

本次調(diào)研中，商業(yè)地產(chǎn)和數(shù)字化相關從業(yè)者著重數(shù)字科技對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務各個環(huán)節(jié)的影響進行了評價，其中最為明顯感知的兩大變化就是信息化和數(shù)字技術的使用加強了對消費者和租戶的理解和把握，從而帶來運營管理效率的提升（72% ）以及由于消費者信息獲取渠道的多元化所帶來的消費決策主動權的提升（70% ）。

日益興起的零售商線上和線下的全渠道運營（60% ）被視為新技術對商業(yè)地產(chǎn)影響的第三大方面。

對商業(yè)地產(chǎn)的運營管理而言，一半左右的受訪者認為信息化和數(shù)字技術提升了商業(yè)運營現(xiàn)場管理和租戶經(jīng)營輔導的效率。

數(shù)字技術的出現(xiàn)也讓營銷更趨運營化，47% 的受訪者表示推廣活動的 IP 化和營銷社群化的趨勢更加明顯。而近 4 成的受訪者認為新興智能物業(yè)管理技術的應用達到了降低能耗和成本的作用。

除此之外，甚至商業(yè)地產(chǎn)的投資和資產(chǎn)管理監(jiān)管效率也因信息化和數(shù)字技術的應用而變得更加有效率，37% 的受訪者表達了對這一選項的支持。

在商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型中，針對消費者的數(shù)字營銷往往是最普遍采用且最容易推進的切入點。經(jīng)過多年實踐，商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字營銷正在從簡單的內(nèi)容推送，向注重互動、內(nèi)容共創(chuàng)乃至品牌共創(chuàng)的客戶參與式營銷邁進，營銷呈現(xiàn)更強的運營化思維。

整體來講，得益龐大的活躍用戶和豐富的應用解決方案，微信依然是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字營銷的主要陣地。盡管每周只能進行一次信息推送，但大部分（72% ）的受訪者表示所在企業(yè)或項目在運營功能更全面的微信服務號，遠高于微信訂閱號（54% ）的使用量。借助于線下豐富的應用場景，小程序也在進行普及（46% ）。此外，官方微博賬號（40% ）、KOL 大號（33% ）、微信社群管理（34% ）也被廣泛應用在線上推廣和社群運營之中。

商業(yè)地產(chǎn)的線上運營平臺選擇日趨多樣，從傳統(tǒng)的微博、微信的“雙微”運營開始逐漸形成“兩微一點一抖” 的運營新趨勢。

作為線下實體生活服務平臺和消費者點評平臺，大眾點評正成為購物中心進行消費者互動和進行口碑營銷的重要平臺，26% 的企業(yè)或所屬項目注重大眾點評的內(nèi)容運營。隨著 5G 時代的到來，短視頻與線下互動的場景日益廣泛。因其年輕人群聚集和廣泛的城市覆蓋，23% 的企業(yè)或項目正在嘗試使用抖音進行商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容營銷的新陣地。

商業(yè)地產(chǎn)向數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為業(yè)內(nèi)共識。貓頭鷹研究所認為，目前國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已初步形成了運營信息化建設。伴隨內(nèi)外部數(shù)據(jù)積累的不斷提升，運營數(shù)字化正呈現(xiàn)快速發(fā)展。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部管理信息化、數(shù)據(jù)采集和智能硬件以及營銷推廣工具已成為商業(yè)地產(chǎn)信息化運營的標配， 這也是開啟數(shù)字化運營的基礎。

78% 的企業(yè)或項目部署了完善的“ERP 系統(tǒng)、POS 系統(tǒng)、財務或OA 系統(tǒng)”。65% 開發(fā)了“帶有會員、停車、積分、導購等功能的APP、H5、小程序”而 63% “利用微博、微信或抖音等新媒體工具進行營銷”，58% 的企業(yè)“部署 WIFI 探針、客流視頻、智能停車、互動電子屏等設備、機器人客服”等數(shù)據(jù)采集和智能硬件設備，為數(shù)字化運營提供基礎支撐。

在信息化建設的基礎上，四成以上的企業(yè)或項目通過商管的移動化管理優(yōu)化效率。比如開發(fā)移動商管功能處理招商、樓管、物管的客戶跟進、合同審批、進場管理、巡店、催繳、報修、抄表等工作。

近半數(shù)的企業(yè)開始強化數(shù)字化運營的能力，這突出表現(xiàn)在設置專人或部門進行全場及店鋪層面的客流、銷售額、會員消費和各項收入支出等經(jīng)營數(shù)據(jù)采集和分析，以指導營銷、運營、投資工作。

此外，36% 的企業(yè)開始將內(nèi)部數(shù)據(jù)與外部供應商提供的消費行為相關大數(shù)據(jù)進行關聯(lián)或?qū)Ρ龋纬筛娴南M者畫像，為商業(yè)地產(chǎn)投資、定位和調(diào)整決策提供支持。

部分企業(yè)正在探索購物中心的線上線下的“雙空間”運營模式，有 22% 的受訪者表示企業(yè)可提供商家進駐進行線上銷售的在線商城，將租戶產(chǎn)品或服務嫁接到線上 APP 或小程序，借助商業(yè)地產(chǎn)自身線上會員量或日常流量提升店鋪銷售業(yè)績。

盡管數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的共識，但在進行戰(zhàn)略推進和執(zhí)行中仍然遇到不少問題和障礙。根據(jù)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型中遇到的障礙突出反映在管理問題上，這取決于企業(yè)戰(zhàn)略和執(zhí)行；只有少部分為技術問題。

高層戰(zhàn)略不清晰或不重視（43%）、懂業(yè)務又懂科技的復合型人才缺乏（43%）、內(nèi)部團隊執(zhí)行力弱、配合不流暢（40%），被認為是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型中遇到的三大障礙。而科技投入成本、投資回報、運營效果等問題皆被提及，但排在最后三位。

對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)戰(zhàn)略的重視程度決定了轉(zhuǎn)型的力度和速度；而 IT 和技術團隊與運營管理的磨合以及業(yè)務負責人對科技應用的創(chuàng)新能力的培養(yǎng)和塑造都將成為數(shù)字化實踐得以成功推進的關鍵。

商業(yè)地產(chǎn)與技術的融合才剛剛開始。未來 5-10 年， 數(shù)字技術（ Digital Technique）與人工智能技術（AI Technique）合稱為數(shù)字智能（DAT）技術，將數(shù)字孿生、5G、AR 虛擬現(xiàn)實、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等 10 余種技術融合進入下一個數(shù)智時代。

在本次調(diào)研中，人工智能（71 ）、數(shù)據(jù)分析技術（62 ）和 5G 技術（53 ）被視為未來五年影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的關鍵技術。

數(shù)據(jù)分析在商業(yè)地產(chǎn)投資和運營管理各環(huán)節(jié)決策中都扮演重要角色。從消費者流量和行為數(shù)據(jù)，到店鋪日常銷售和貨品管理，再到商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部租賃、營銷和物業(yè)管理的成本及收入的監(jiān)管，隨著單個項目數(shù)據(jù)積累量的日益增大，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始注重日常數(shù)據(jù)的智能分析和可視化呈現(xiàn)。

數(shù)據(jù)分析技術主要是指各種應用，包括商業(yè)智能(BI)、報表和聯(lián)機分析處理(OLAP)到各種形式的高級分析。其中商業(yè)智能技術包括數(shù)據(jù)倉庫、報表查詢、數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)可視化等的快速發(fā)展正在為商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)分析帶來全面的升級。

將商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)客流/車流數(shù)據(jù)、POS 和銷售采集數(shù)據(jù)、CRM/營銷數(shù)據(jù)、商管 ERP 系統(tǒng)、填報數(shù)據(jù)、外部大數(shù)據(jù)等等多數(shù)據(jù)源敏捷接入，再通過數(shù)據(jù)智能分析平臺的預置指標計算，轉(zhuǎn)換為數(shù)據(jù)可視化結果呈現(xiàn)，從而做到一站式分析監(jiān)控，從而形成用數(shù)據(jù)監(jiān)控業(yè)務，基于數(shù)據(jù)改善業(yè)務，讓數(shù)據(jù)服務于決策，從而建立可持續(xù)的競爭優(yōu)勢，為打造智慧型商業(yè)地產(chǎn)奠定堅實基礎。

人工智能在零售行業(yè)的應用始終走在前列。比如，個性分析和庫存優(yōu)化方面的應用，使定制化和自動化零售體驗被提高到一個新的高度。在購物中心領域，人工智能技術和語音、圖像識別技術讓智能服務機器人開始承擔部分客戶服務問詢、會員管理、樓內(nèi)巡視等職能。而將人工智能與消費行為大數(shù)據(jù)結合正在為商業(yè)地產(chǎn)運營創(chuàng)新帶來新的機遇。

5G 技術將是劃時代的意義。不僅僅帶來的是更快的下載速率，它通過低延時、高穩(wěn)定、大容量等一系列性能的提升，真正帶來人機交互、萬物互聯(lián)，將驅(qū)動包括 VR/AR、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等數(shù)字技術的全面升級。

2019 年 6 月 6 日工信部正式向中國電信、中國移動、中國聯(lián)通、中國廣電發(fā)放 5G 商用牌照。我國正式進入 5G 商用元年。

而在此之前，商業(yè)地產(chǎn)領域就已經(jīng)開始嘗試 5G 技術在商業(yè)空間的應用和落地。顧客不僅能體驗 5G 手機在 5G 網(wǎng)絡下的 Gbps 級速率和高清視頻通話，還能體驗 5G 智能機器人提供的導購、送貨、目的地指引等服務，提升購物中心的服務效率。

同時，覆蓋了 5G 網(wǎng)絡的購物區(qū)域還能提供 5G+AI 人臉識別、5G+8K 高清視頻、室內(nèi)精準導航、以及客流動向分析等服務。

基于 5G 的應用探索才剛剛開始，隨著物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術、VR/AR 等技術的進一步升級，將為商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化運營提供了更廣闊的應用場景和價值空間。

如果說誰能代表下一代互聯(lián)網(wǎng)技術？區(qū)塊鏈肯定是其中的一個。區(qū)塊鏈，業(yè)內(nèi)普遍認可的定義是一種去中心化的分布式記賬方式，能有效地解決因交易場景受限導致的征信成本過高的問題，這一點在商業(yè)地產(chǎn)的租賃、投資、銷售等相關交易環(huán)節(jié)都有著普遍存在的痛點。

本次調(diào)研中，盡管僅有 18 的受訪者認為這是未來 5 年影響商業(yè)地產(chǎn)的關鍵技術，但不可否認的是，區(qū)塊鏈由于其具有去中心化、不可篡改、協(xié)同性高等特點在商業(yè)領域有著巨大的想象空間。

2019年10月25日，最高領導人提出要把區(qū)塊鏈作為核心技術自主創(chuàng)新的重要突破口，著力攻克一批關鍵核心技術，加快推動區(qū)塊鏈技術和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。這為區(qū)塊鏈與商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)的深度結合帶來了歷史機遇。

目前關于區(qū)塊鏈技術與商業(yè)地產(chǎn)的結合尚處于理論研究和初步探索階段。在零售的日常運營環(huán)節(jié)的應用主要體現(xiàn)在零售商品的溯源、數(shù)字貨幣的應用中。而對商業(yè)地產(chǎn)而言，更多的體現(xiàn)在租賃和交易環(huán)節(jié)的應用上，但創(chuàng)建房地產(chǎn)線上記錄是一項艱巨而復雜的任務，需要政府和各參與方的廣泛認可和參與。值得關注的是，以雄安新區(qū)為代表的政府機構也在推進區(qū)塊鏈與土地、房地產(chǎn)權屬方面的應用，這必將加速區(qū)塊鏈與商業(yè)地產(chǎn)領域的融合創(chuàng)新。

隨著智能城市和智能建筑的快速發(fā)展，數(shù)智技術被大量應用于商業(yè)空間之中。當消費者走進商業(yè)地產(chǎn)項目， 實際上走進了一個虛實結合的雙重空間：在磚塊鋼筋混凝土鑄就的實體空間之外，一個以傳感器等智能硬件和數(shù)字代碼構成的數(shù)字空間。

在虛實結合的雙空間架構中，商業(yè)地產(chǎn)的價值也必然會是物理空間價值和數(shù)字空間價值的總和。

換句話說， 就是基于實體空間和虛擬空間對消費者、租戶的連接效率和樞紐效應而形成的空間基礎價值總和。地理位置的重要性將被削弱，建筑形態(tài)所承載的功能更趨融合，而衡量商業(yè)地產(chǎn)價值的標尺不僅局限在建筑和地理本身，也不僅僅是在實體空間中的凈收益，而是在實體空間和數(shù)字空間的雙重空間范圍中所產(chǎn)生的運營和服務的所產(chǎn)生的收益總和。

這必將是一次對商業(yè)地產(chǎn)價值體系的深刻重塑與全新升級。

在人類經(jīng)濟發(fā)展的長河中，商業(yè)地產(chǎn)在不同的產(chǎn)業(yè)階段曾經(jīng)扮演著不同的角色。工業(yè)時代之前的農(nóng)業(yè)時代， 建筑體往往是一種權威和權力的象征，其象征意義超過經(jīng)濟和功能意義。而工業(yè)時代，商業(yè)建筑體承載著產(chǎn)業(yè)功能，是產(chǎn)業(yè)價值鏈和產(chǎn)品成本的構成部分，地理位置作為影響成本和資源效率的關鍵因素決定著商業(yè)體的價值。

以信息技術驅(qū)動的新經(jīng)濟時代，商業(yè)地產(chǎn)作為人流、資金流和信息流的平臺價值被日益得到重視，而商業(yè)地產(chǎn)的空間價值也就呈現(xiàn)為以人為導向的信息和資金效率升級的服務價值。

數(shù)智時代的到來，5G、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等技術的發(fā)展，萬物互聯(lián)和實時互聯(lián)將成為常態(tài)，人類工作、消費、社交和居住的模式也正在脫離完全以固化的建筑體為載體的傳統(tǒng)形態(tài)。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，建筑空間和地理位置的重要性被削弱，這導致傳統(tǒng)以收租和物業(yè)管理模式為代表的商業(yè)地產(chǎn)運營管理已經(jīng)無法建立競爭優(yōu)勢，以服務經(jīng)營流量的平臺連接思維正在重塑商業(yè)地產(chǎn)的線下空間運營價值，而商業(yè)地產(chǎn)對消費者、租戶的連接效率則是商業(yè)運營的關鍵。

線上零售平臺的崛起，很大程度上削弱了消費者為單一滿足購物目的而出門的概率。與之相對應，商業(yè)地產(chǎn)作為公共活動的平臺功能正在被全面提升：滿足消費目的的商業(yè)空間已經(jīng)過時，取而代之的是融合消費、社交、探索、娛樂和成長等功能的體驗式空間正成為新的熱點。

在數(shù)智時代，這種體驗非實體空間所獨有。消費者在實體空間與數(shù)字空間中每一個觸點上所得到的超預期體驗之和才是商業(yè)地產(chǎn)運營為消費者創(chuàng)造的消費價值，而這是商業(yè)地產(chǎn)對消費者產(chǎn)生持續(xù)黏性和品牌影響力的根基所在。

從消費場景出發(fā)，有意識地給消費者創(chuàng)造一個超出期待的空間體驗經(jīng)歷，以塑造更高強度的“五感”體驗與品牌認同為目標，對消費者線上、線下消費旅程的每一個觸點，尤其是線下空間以及線上線下交互的節(jié)點進行優(yōu)化設計，從而形成消費者對商業(yè)空間的最強價值體驗。

對于全渠道運營時代的租戶而言，線下空間已經(jīng)不僅僅是銷售渠道，正成為全渠道運營中的形象展廳、客戶體驗和服務終端，是對線上銷售和線下銷售的全面支持。

租戶經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變必然對傳統(tǒng)以銷售額為衡量標尺的租賃模式帶來沖擊：線下空間貢獻了流量，卻未能轉(zhuǎn)化成線下銷售額并從租金中實現(xiàn)最大化收益體現(xiàn)，這將推動租戶與商業(yè)地產(chǎn)之間在銷售額和租金計算等租約條款上的持續(xù)博弈和模式重構。隨著數(shù)據(jù)采集技術的日益完善，基于平臺流量思維重構的租金模式或許也將被引入商業(yè)地產(chǎn)的實踐之中。

大量商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正從運營信息化（1.0）邁向運營數(shù)字化（2.0），即將開啟以整合大數(shù)據(jù)進行數(shù)字化運營（3.0）的新階段，在傳統(tǒng)的租金模式之外衍生數(shù)字服務價值。

在數(shù)智時代，商業(yè)地產(chǎn)運營的專業(yè)價值將表現(xiàn)為由擅長實體空間和數(shù)字空間運營的雙空間資產(chǎn)管理人對商業(yè)地產(chǎn)項目提供的高于市場水平收益而形成的那部分溢價。

目前，以租賃模式為核心的商業(yè)地產(chǎn)，在人、貨、場的數(shù)據(jù)體系中，缺少對租戶“貨”的數(shù)據(jù)及管理權限， 從而難以發(fā)揮從認知消費者（人）-提升店鋪銷售業(yè)績（貨）-實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值（場）的最大化。

未來，在形成全面的消費者數(shù)據(jù)的基礎上，建立實體空間和數(shù)字空間雙平臺運營模式，全面整合人、貨、場數(shù)據(jù)，從運營管理層面提升對場域內(nèi)雙空間的數(shù)字挖掘，才能為租戶提供更具深度價值的數(shù)字服務。

同時，隨著 AI、物聯(lián)網(wǎng)、VR/AR 技術的日趨成熟和大規(guī)模應用，借助AI 技術將實體空間運營數(shù)字化，從顧客需求出發(fā)，通過線下去觸達，實現(xiàn)實體空間和數(shù)字空間運營體系的打通，從而推進數(shù)字化運營。