說到房屋租賃合同，我們應(yīng)該都不陌生，畢竟房屋租賃合同在我們的日常生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)很常見。房屋租賃因其本身具有的涉及面廣、不確定性多等特點(diǎn)，使得糾紛和矛盾頻發(fā)。本文將從兩起案例入手，對(duì)承租人如何應(yīng)對(duì)房屋租賃糾紛進(jìn)行解析，以期減少和避免類似糾紛的發(fā)生。

案例一：2014年12月10日，林某與王某簽訂房屋租賃合同書，約定王某將其房屋租賃給林某，租金每月3400元，租賃期間自2015年1月1日至2015年12月31日。林某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)使用該房屋所帶來的一切法律后果，不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，否則王某隨時(shí)有權(quán)收回房屋。2014年12月16日，林某、劉某簽訂商鋪轉(zhuǎn)租合同，約定林某將該房屋轉(zhuǎn)租給劉某，月租金為3300元，合同到期日為2015年12月31日。雙方還口頭約定如果劉某經(jīng)營(yíng)不善，劉某可以將此房轉(zhuǎn)租。在劉某經(jīng)營(yíng)期間持續(xù)虧損，2015年8月劉某將此房轉(zhuǎn)租時(shí)，林某阻止不讓其轉(zhuǎn)租。這時(shí)劉某才得知林某在與王某簽訂的《房屋租賃合同》中明確約定房屋在承租期間不得轉(zhuǎn)租，而林某在與劉某簽訂商鋪轉(zhuǎn)租合同時(shí)隱瞞了這一事實(shí)，并謊稱王某同意該房轉(zhuǎn)租。2015年12月24日，林某與王某的商鋪?zhàn)赓U合同即將到期，林某告知王某其將商鋪轉(zhuǎn)租給了劉某。2015年12月26日林某告知王某稱房子的事與劉某聯(lián)系，王某對(duì)房屋轉(zhuǎn)租事宜未提出異議。租賃期限屆滿，王某提出收回房屋，劉某遂起訴至法院，要求確認(rèn)其與林某簽訂的商鋪轉(zhuǎn)租合同無效。

案例二：2011年12月30日，某合作社將其名下的房屋出租給李某經(jīng)營(yíng)使用。2012年1月9日，某合作社出具授權(quán)委托書，授權(quán)李某對(duì)租賃房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，亦同意其進(jìn)行轉(zhuǎn)租。2014年1月22日，李某將該房屋租給某投資管理公司作辦公使用，雙方為此簽訂了房屋租賃合同。合同約定，租期自2014年2月25日起至2017年2月24日止。租賃面積為797.23平方米，每平方米每月72元。房屋押金為100000元，沒半年付一次租金。合同簽訂后，李某交付房屋，某投資管理公司接收并使用。在該合同履行期內(nèi)，某投資管理公司因房屋存在消防檢查不通過、空調(diào)不好用等問題起訴至法院，要求解除合同，返還押金100000元，法院判令該合同于2015年8月24日解除，李某返還某投資管理公司押金100000元。判決生效后，某投資管理公司通過申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行將押金進(jìn)行了執(zhí)行，但一直未與李某進(jìn)行房屋交割。2017年11月，李某將某投資管理公司訴至法院，要求其立即騰退房屋，并支付自2015年9月1日起至騰房之日止的房屋占用費(fèi)，房屋占用費(fèi)以月租金57400元為標(biāo)準(zhǔn)，截止2018年5月7日為160.7萬元。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條[1]對(duì)房屋租賃的概念作出了規(guī)定。《合同法》第十三章則對(duì)租賃合同的相關(guān)內(nèi)容作出了規(guī)定。房屋租賃合同作為租賃合同的一種，簡(jiǎn)單來說，就是出租人和承租人就作為租賃物的房屋的占有、使用和收益經(jīng)協(xié)商一致后形成的協(xié)議。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃糾紛也呈現(xiàn)出多樣性的特點(diǎn)，本文主要結(jié)合前述案例所反映的兩種糾紛進(jìn)行詳細(xì)闡述：

（一）房屋轉(zhuǎn)租糾紛

案例一就是一個(gè)因房屋轉(zhuǎn)租而引發(fā)的房屋租賃糾紛。房屋轉(zhuǎn)租是指承租人將已經(jīng)從出租人手中租到的房屋進(jìn)行二次出租，將房屋租給新的承租人，在新的房屋租賃關(guān)系中，承租人也成為了出租人。

不管是辦公用房租賃還是住房租賃，房屋轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛都非常常見。日常生活中，轉(zhuǎn)租的發(fā)生是難以避免的，一方面是因?yàn)樵诮⒎课葑赓U關(guān)系之初，出租人和承租人都希望建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃關(guān)系，特別是在辦公用房租賃中，基本都會(huì)約定五年乃至更長(zhǎng)的租賃期限；另一方面則是因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境多變，承租方的工作環(huán)境或者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)存在不確定性，這均會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)租的出現(xiàn)。在房屋轉(zhuǎn)租中常見的糾紛包括：1、原房屋租賃合同未明確約定承租人是否有轉(zhuǎn)租權(quán)，出租人在承租人轉(zhuǎn)租時(shí)亦未進(jìn)行明確表態(tài)，由此引發(fā)轉(zhuǎn)租糾紛發(fā)生后的轉(zhuǎn)租合同效力認(rèn)定問題；2、原房屋租賃合同約定了承租人享有轉(zhuǎn)租權(quán)，由于承租人多次轉(zhuǎn)租而導(dǎo)致的租賃關(guān)系終止后的房屋交割糾紛。案例一就屬于房屋轉(zhuǎn)租糾紛中因原房屋租賃合同未約定轉(zhuǎn)租權(quán)而導(dǎo)致的轉(zhuǎn)租房屋租賃合同合同效力認(rèn)定的問題。

（二）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化引發(fā)的房屋租賃糾紛

近幾年因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，房屋租賃行業(yè)的發(fā)展也受到了一定的影響，尤其是商業(yè)用房租賃領(lǐng)域。承租人和出租人在面臨經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下的價(jià)格變動(dòng)時(shí)，都可能會(huì)進(jìn)行再次考量，考慮繼續(xù)履約是否會(huì)影響自己的利益。比如租金整體上漲勢(shì)頭良好，如果約定的租期過長(zhǎng)，出租人認(rèn)為再繼續(xù)履行該租賃合同會(huì)導(dǎo)致自己受到較大損失，可能就會(huì)選擇通過毀約來提前終止租賃合同；再比如在全國開設(shè)很多門店的承租人因經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展不好，在考慮自身發(fā)展的需要或節(jié)約成本的需要時(shí)，可能就會(huì)選擇關(guān)閉門店，提前終止租賃合同。案例二就是在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響下發(fā)生的承租人想退租而產(chǎn)生的房屋租賃糾紛，承租人想退租，最終也通過法律途徑實(shí)現(xiàn)了退租，但是因?yàn)槲赐瓿山桓疃l(fā)了糾紛。

（一）承租人應(yīng)全面掌握租賃房屋的各方面信息

為避免糾紛發(fā)生，保護(hù)自身權(quán)益，承租人在在簽訂房屋租賃合同前應(yīng)深入了解租賃房屋的情況，確認(rèn)出租人是否系房屋所有權(quán)人、所承租房屋是否有房屋產(chǎn)權(quán)證明等資料。針對(duì)轉(zhuǎn)租的房屋，承租人應(yīng)更為慎重，要確認(rèn)出租人對(duì)轉(zhuǎn)租的房屋是否享有轉(zhuǎn)租權(quán)，必要的時(shí)候讓出租人提供原房屋租賃合同，查看原房屋租賃合同是否對(duì)轉(zhuǎn)租事宜有明確約定。

（二）合同條款的約定應(yīng)全面具體

房屋租賃的雙方如果在合同訂立之初對(duì)可能出現(xiàn)的問題作出約定，在履行中就可以避免許多糾紛的出現(xiàn)。在房屋租賃合同中，除了對(duì)租賃房屋的名稱和地址、租賃用途、租賃期限、租金數(shù)額、租金的支付期限和方式、房屋維護(hù)及維修等事項(xiàng)進(jìn)行約定外，還需要對(duì)合同的解除、合同的變更等條款作出相應(yīng)的約定，比如可以約定：“在房屋的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，一方要求解除合同的，除需要承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任外，如因其提前解除合同給另一方造成損失的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

（三）房屋租賃合同解除后應(yīng)進(jìn)行及時(shí)交割

《合同法》第九十七條[2]規(guī)定了合同解除的效力。房屋租賃合同解除后，承租人應(yīng)及時(shí)與出租人進(jìn)行交割，將租賃房屋交還出租人。如果未進(jìn)行及時(shí)交割，就會(huì)發(fā)生如案例二一樣的后果，需要承擔(dān)相應(yīng)的房屋占用損失。