01
疫情之后還買不買房？
|
文章導(dǎo)讀：最近，恒大公司降價(jià)降的幅度比較大，連許家印博士簽署的絕密文件都全網(wǎng)流傳。75折、88折，現(xiàn)款再折，整棟樓買，折上再折?？傊?，就是折。恒大促銷背后的動(dòng)機(jī)究竟是什么？此舉將對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響？ 01 疫情之后還買不買房？ 消費(fèi)者購房意愿受疫情影響不大。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計(jì)劃，絕大部分有購房計(jì)劃的消費(fèi)者只是推遲或觀望，消費(fèi)者的購房意愿并沒有受到較大沖擊。 其中，有38%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計(jì)劃，有28.8%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌而暫緩買房。 購房者如何看疫情后房?jī)r(jià)的走勢(shì)？調(diào)查顯示，43.9%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)小幅下跌，27.6%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定。對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，可能來自于開發(fā)企業(yè)有盡快降價(jià)促銷回流資金的需要。到去年年底，部分城市的新房庫存上升，面臨去化難的問題。以北京為例，截止目前，北京新房（普通住宅+自住型商品房+別墅）尚有9.6萬套待售房源，開發(fā)商降價(jià)促銷是大概率事件。購房者期待未來的降價(jià)空間，因此會(huì)進(jìn)入觀望期。 受疫情影響，購房計(jì)劃會(huì)延遲多久？調(diào)查顯示，消費(fèi)者購房計(jì)劃推遲時(shí)間普遍不超過半年。購房計(jì)劃推遲1-3個(gè)月的比例最高，在6個(gè)月以內(nèi)的累計(jì)占比達(dá)67.8%。 可見，疫情并不是減少了購房需求，而只是將購房需求延后了。隨著疫情被控制，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)逐漸復(fù)蘇。 02 恒大7.5折房子大甩賣？ 然而，恒大在推出網(wǎng)上售房、推薦房賺傭金等一系列營(yíng)銷措施后，恒大宣布要7.5折賣房了。 2月16日，恒大集團(tuán)宣布，全國(guó)2月18日至2月29日期間，恒大全國(guó)在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享75折優(yōu)惠。3月1至3月31日期間，全國(guó)所有在售住宅（含公寓、寫字樓）享受78折優(yōu)惠。 資料顯示，恒大在75折的優(yōu)惠之外，還在首付、按揭等環(huán)節(jié)，給出不同程度的額外優(yōu)惠。其中，單棟樓去化達(dá)到90%以上的，可再享受額外94折優(yōu)惠。一次性付款(在三個(gè)月內(nèi)付清全款)，可享受93折優(yōu)惠。以此計(jì)算，最低折扣可至66折。
如此大力度的折扣營(yíng)銷，確實(shí)抓人眼球，消息出來之后，網(wǎng)上不少人發(fā)問，恒大促銷背后的動(dòng)機(jī)究竟是什么？此舉將對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響？ 03 回籠資金 緩解資金壓力 多位分析人士表示，恒大此舉，是為緩解庫存壓力，同時(shí)回籠現(xiàn)金流，紓解資金壓力。財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，打折促銷，是房企在市場(chǎng)略顯悲觀的時(shí)候，主動(dòng)搶占市場(chǎng)的行為，同時(shí)在在企業(yè)資金面有壓力的時(shí)候，主動(dòng)改善現(xiàn)金流，這都是當(dāng)前房企需要積極去做的內(nèi)容。 地產(chǎn)評(píng)論員陳寶存指出，恒大這樣的大型房企，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備特別充足，但是債務(wù)也多，現(xiàn)在必須通過打折，實(shí)現(xiàn)銷售回款，應(yīng)對(duì)資金鏈緊張。
事實(shí)上，恒大這樣大力度的打折活動(dòng)并非首次。2019年恒大的“全員營(yíng)銷月”期間，全國(guó)共有500多個(gè)樓盤參與促銷，按照規(guī)則，從2019年8月20日起至2019年10月8日，購房者如滿足一次性付款等條件，可以7.7折購買部分房源，尾盤折扣可達(dá)6.2折，部分房源低至6折。 “實(shí)際上具體到底打幾折，還是要現(xiàn)場(chǎng)去看，也要關(guān)注原來項(xiàng)目銷售比較好的時(shí)候價(jià)格是多少，商家有時(shí)候先提價(jià)再打折”，陳寶存說。 04 恒大降價(jià)后，納稅和凈利潤(rùn) 房地產(chǎn)行業(yè)的確是納稅大戶，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收由增值稅和所得稅構(gòu)成。增值稅，就是針對(duì)增值部分進(jìn)行計(jì)稅，采用的累進(jìn)稅率。 在恒大的年報(bào)中，能看到這樣一句話：
和個(gè)稅一樣，簡(jiǎn)單來說，就是賣的價(jià)格越高、增值越高，增值稅越高。 增值稅計(jì)稅比較嚴(yán)格：有些東西不能算到成本里面抵扣，比如工資、銷售費(fèi)用這些東西不能算進(jìn)去。 哪些東西能抵扣呢？主要是三項(xiàng)：土地成本、建安成本、資本化利息（借錢建房子產(chǎn)生的利息）。這是增值稅部分計(jì)算方法。 另一稅種是所得稅。就是把成本、費(fèi)用、增值稅等稅收都刨除掉之后，剩下的利潤(rùn)部分要計(jì)稅，所得稅稅率是25%。 大方向說，把增值稅和所得稅都繳納之后，剩下的就是公司的凈利潤(rùn)了，可以拿來分紅了。和個(gè)稅一樣，簡(jiǎn)單來說，就是賣的價(jià)格越高、增值越高，增值稅越高。 恒大的稅盾模型 為什么有稅盾的存在，就能降價(jià)呢？因?yàn)榻祪r(jià)，降的很大一部分是公司的納稅。 以恒大為例，咱們來試算如下： 其中一些數(shù)據(jù)來源和計(jì)算基礎(chǔ)： 銷售單價(jià)：恒大2018年的銷售均價(jià)10500元/平米左右。 土地價(jià)格：2018年末恒大的平均土地成本是1635元/平米。 三項(xiàng)費(fèi)用（銷售、行政、融資成本）占營(yíng)收比大約10.2%。 資本化利息占在建和待售物業(yè)比例大約是9.5%。 這個(gè)比例在2018年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說的差不多：
再來看恒大的降價(jià)之后，納稅和凈利潤(rùn)的變化。試算結(jié)果如下： 因?yàn)槎惗艿拇嬖冢?0500元/平米的房?jī)r(jià)，凈利只有1484元/平米。但是，同樣因?yàn)槎惗艿拇嬖?，即便直?500元、降幅33%到7000元/平米，七折不到，公司依然不會(huì)虧本。 這就是稅盾的作用。只不過如果房?jī)r(jià)降低33%，納稅要從2035元降低到339元/平米，降幅83%。稅收的降低在房?jī)r(jià)降低中占了更大的部分。 因?yàn)槎惗艿拇嬖?，理論上說，房地產(chǎn)公司都有很大的降價(jià)空間。房?jī)r(jià)/地價(jià)的值越高、增值越多的房子，稅盾越厚，降價(jià)空間也越大。 以恒大的模型測(cè)算的盈虧平衡點(diǎn)來看，現(xiàn)在的價(jià)格至少有30%左右的降價(jià)幅度。稅盾在手，打折我有！但是，這僅是理論上。 咱們看看房?jī)r(jià)降低之后,納稅的降低幅度： 如果降價(jià)10%，房企繳納的稅收要降低30%左右； 如果降價(jià)20%，房企繳納的稅收要降低60%左右； 如果降價(jià)30%，房企繳納的稅收要降低80%左右； 所以，你覺得房?jī)r(jià)打折降價(jià)可能嗎？ 因?yàn)槎惗艿拇嬖?，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)上行空間有限，但下行空間更有限。房地產(chǎn)公司從來不會(huì)因?yàn)閽瓴坏藉X而倒閉，從來都是現(xiàn)金流的原因才會(huì)出問題。這個(gè)時(shí)候，現(xiàn)金流比利潤(rùn)率重要。要現(xiàn)金流就要打折降價(jià)。 總結(jié)：恒大這次7.5折，看起來力度很大，其實(shí)要說買他的房能占多少便宜是有限的，沒有想象中那么給力，就別指望買了恒大的房，轉(zhuǎn)手就能賺幾倍，能賺個(gè)10%就燒高香了！
來源：地產(chǎn)三哥、中國(guó)企業(yè)家。 本文完。 |
|
|
