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2007年8月9日，股市暴跌了400點，投資者們虧損了數(shù)十億美元，美國聯(lián)邦儲備銀行和世界各地的央行開始向股市注入了數(shù)十億現(xiàn)金，以防恐慌繼續(xù)蔓延！ 這種資金注入就是新資本主義的運作，即建立在債務和央行操控下的經(jīng)濟制度的運作，央行通過玩弄世界貨幣供應來操控股市，就像用信用卡新賬單來支付舊賬單一樣！ 數(shù)百萬辛苦勞動的人民，眼睜睜的看著他們的房子在房地產(chǎn)市場中貶值，他們的儲蓄在債券市場中貶值，他們的退休金組合在股市中貶值！ 在新的金錢規(guī)則和新的資本主義下，一個問題是大部分人沒有接受過為退休而做的理財培訓和財商教育！ 另一個問題是，新的資本主義要求人們對其無法控制、無法施加杠桿作用的資產(chǎn)做投資，在市場崩潰時，大多數(shù)人能做的就是只能絕望的看著自己的財富被掠奪走！ 新的資本主義把數(shù)百萬人的錢拿去投資，卻不容許他們控制或者利用杠桿，而我由于能加以控制和利用杠桿作用，我能在很短時間內(nèi)獲得更多的財富，同時風險最??！ 貨幣的貶值使大多數(shù)人的財務前景不可靠，他們在未來需要更多的錢，因為生活物資變得昂貴了！ 沒有杠桿作用，大多數(shù)工薪階層無法存足夠的錢以備不時之需，因為他們存的錢越多，錢的價值就越低！ 如果你退休后沒有足夠的錢生活，你要怎么做呢？ 這就是第四財商：撬動金錢的杠桿如此重要的原因了，利用杠桿作用，可以讓別人的錢為你工作！ 杠桿作用就是用更少的東西做更多的事情，把錢存入銀行，是不能發(fā)揮杠桿作用的，存入銀行只能有多少錢用多少錢！ 如果投資者缺乏控制其投資的理財智慧，利用杠桿就會有很大的風險，如同你買了一輛沒有方向盤的汽車，卻又猛踩油門！ 在房地產(chǎn)市場崩潰時遭受損失的那些人，原本指望房地產(chǎn)持續(xù)上漲，讓他們的房產(chǎn)增值。 許多人在房價飛漲的時候把房子抵押了，但是現(xiàn)在房子的價值卻比他們的欠款還要低，他們沒有對他們的投資加以控制，只能任憑市場擺布！ 當房價下跌時，房子的資產(chǎn)凈值降低，許多房東覺得自己損失了錢，其實是由于通貨膨脹，并不是資產(chǎn)價值的增加！ 當房子價值看似增加的時候，其實是貨幣的購買力降低了！當他們覺得更富有的時候，就借更多的錢并且花掉他們，經(jīng)濟的發(fā)展被建立在貨幣貶值和國債增長的基礎上！ 財富效應源于對資產(chǎn)凈值的幻想，資產(chǎn)凈值是資產(chǎn)減去負債后剩下的值，房價上漲時，大多數(shù)人覺得他們資產(chǎn)凈值已經(jīng)上升了，實際上是貨幣貶值了！
房子的價值只是估算的，只有等到售出時，才知道它的實際價格，很多人過度夸大了他們房子的估值，但是他們卻依據(jù)估值對房子做了抵押，借了很多錢，欠款已經(jīng)高于他們賣掉房子的所得了！ 2.資產(chǎn)凈值通常建立在價值下降的房產(chǎn)上的 3.資產(chǎn)凈值的上升往往是貨幣價值下跌引起的，房子價值并沒有上升，只是買同樣的房子，需要花費更多的美元而已！ 政治家最大的恐懼是民眾感覺不好，舊的資本主義建立在艱難的經(jīng)濟基礎上，新的資本主義則建立在感覺良好的經(jīng)濟基礎上的，只要個人資產(chǎn)凈值上升，建立在負債而不是生產(chǎn)上的繁榮就會繼續(xù)，當人們得到他們想要的東西之后，誰還有反對意見呢？ 許多理財顧問告訴你，高收益意味著高風險，換句話說，杠桿作用是要冒風險的，其實只有在投資不能控制資產(chǎn)的時候才有風險！ 理財智慧是控制的關鍵所在，理財智慧可以提高控制的能力！ 以我的300套公寓舉例，獲得房產(chǎn)的第一步就是提高租金，房產(chǎn)已經(jīng)盈利了，與現(xiàn)有租金形成了現(xiàn)金流，但是我的目標或者商業(yè)計劃是提高每套公寓的租金！ 1.根據(jù)市場行情，提高現(xiàn)在的租金 2.在每個單元安裝洗衣機和烘干機，額外收取租金！ 3.對房屋進行改良與增建，如美化景觀和重新粉刷！ 這種收入的提高是不需要追加投資的，只要學會管理資產(chǎn)就可以！ 下一個可控制的目標是降低支出，降低管理成本！ 房產(chǎn)管理是提高房地產(chǎn)盈利能力的一個關鍵因素，和大多數(shù)人一樣，我討厭管理房產(chǎn)，所以我選擇了一個房產(chǎn)管理公司的事業(yè)伙伴來管理我的房子！ 我抵押的300套公寓的利率只有4.95%，低利率提高了整個房產(chǎn)的價值，追加了利率為6.5%的二次抵押，我的綜合利率為5.5%，低利率是控制和發(fā)揮杠桿的重要方式！ 通過增加租金，降低支出，減少負債和降低負債利率來提高房產(chǎn)的資產(chǎn)值！ 我不是盯著股票和共同基金的價格在市場中上下波動，我想做的是控制我的財務報表，利用理財智慧控制收入、支出、負債以及投資的最終價值，我可以控制我自己的財富命運！ 第一，杠桿的作用有很多類型，大部分人熟悉的是OPM,也就是利用別人的錢，實際上增加收入，守住錢財，制定預算，發(fā)揮杠桿作用和運用信息都是杠桿的形式！ 第二，大多數(shù)投資者投資紙質資產(chǎn)，但很少能讓投資者控制！ 第三，收益提高并不意味著風險提高，因為這些資產(chǎn)都是受我控制的，隨著理財智慧的提高，投資回報還會進一步增加！ 第四，大多數(shù)理財顧問都不是投資者 理財顧問只是銷售員，大多數(shù)情況下，他們的職業(yè)和財務杠桿比例為1:1，意味著他們的收入只是工資！ 第五，財商教育提高理財智慧 大多數(shù)人投資紙質資產(chǎn)是因為他們不需要也不想控制，他們只需要把錢交給投資顧問，希望他們是一個稱職的人。如果人們想要對投資加以控制，就需要有更多的理財智慧，而財商教育是可以提高理財智慧的！ 第六，杠桿作用有兩個方向 杠桿作用可以使你變得更富也可以使你變得更窮，這就是運用杠桿需要理財智慧和財務控制的原因！ 學習市場交易，包括房地產(chǎn)交易是投資者財商教育中非常重要的一部分，房地產(chǎn)投資者也運用期權，他們會首付一部分，然后剩余的資金去銀行貸款，而我的房地產(chǎn)投資大部分基于租金和房產(chǎn)的管理成本，所以房產(chǎn)市場的興衰對我的影響不大！ 第七，大多數(shù)理財顧問推薦多元化投資的時候，他們所推薦的并不是真正的多元化，其實他們只推薦了一個紙資產(chǎn)，多元化投資并不能守住紙資產(chǎn)的價值，還有一個是共同基金已經(jīng)是多元化的投資組合了！ 專業(yè)投資者從不做多元化投資，只做兩件事， 第一件事是集中于大的投資項目， 第二件事就是避險，避險是對保險的另外一種說法！ 集中投資是運用復雜杠桿作用、獲得更高收益和把風險降低的關鍵所在！ 集中投資需要更多理財智慧，理財智慧是你得知道自己在投資什么！ 在金融世界，投資者可以為兩樣東西投資：資本利得和現(xiàn)金流！
2.為現(xiàn)金流而投資，相對而言風險要小一些，并且是為了獲得收入而投資， 盡管儲蓄也可以獲得收入，但是儲蓄收益太低，也不能利用杠桿！ 我買了公寓就是為了獲得現(xiàn)金流，不同的是，我可以借用銀行的錢，來獲得較高的收益！ 市場上有三種類型的投資者， 1.僅為了獲得資本利得的投資者 2.僅為獲得現(xiàn)金流的投資者 3.既想獲得資本利得又想獲得現(xiàn)金流的投資者 成為一名好的房地產(chǎn)投資者，有3個必要的因素， 1.好的伙伴 2.好的財務能力 房地產(chǎn)投資成功的要訣在于財務能力 3.好的管理 能夠控制這三個要素的情況下，我會用債務融資，否則堅決不會融資！ 賺到更多的錢需要更高級的投資策略 1.OPM，銀行投資了80%,但是我收獲了100%的利潤！ 2.ROI：投資回報，當一個投資者既獲得資本利得又獲得現(xiàn)金流的時候，我只計算現(xiàn)金流，因為資本利得只有賣出的時候才能兌現(xiàn)！ 3.IRR：內(nèi)部收益率，內(nèi)部收益率是衡量一個受到很好控制很好投資的另一種回報和杠桿！ 資金回收策略 我們前期支付的首付，可以通過價值提升再次通過銀行貸款出來，這樣就把我們的投入全部拿出來了，并且還能持續(xù)獲得收入！ 從零開始 1.生來貧窮和從未接受過財商教育，并不意味著你不能變得富有！ 很多人一碰到問題就退縮了，這意味著他們永遠也不能富有了！ 2.從小事做起并小心謹慎 我花了385美元參加了房產(chǎn)投資課程，然后購置了一套房子，一年后出售房子凈賺了9萬美元，這個收益是非常不錯的！ 3.敢于夢想 我們不過量入為出的生活，我們勤于學習并謹慎投資以增加我們的財富！ 理財智慧越高，即使沒有一分錢，你也能賺很多錢，在新的資本主義的規(guī)則下，不投入一分錢就能賺錢確實是可能的！ 財商是理財智慧的衡量尺度，無限的回報意味著無限的理財智慧，無限的財商！
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來自： air1605 > 《公眾號:房神基地》
