文丨子木

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基本面

佛山，落于珠江畔。東倚廣州，毗鄰港澳。

它是全國(guó)重要的制造業(yè)基地，國(guó)家歷史文化名城，珠三角地區(qū)西翼經(jīng)貿(mào)中心和綜合交通樞紐。人口規(guī)模超過700萬、經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷逼近萬億的發(fā)達(dá)城市。

2017年，佛山實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9549.60億元，躋身高收入城市行列。佛山對(duì)外來人口有很大的吸引力。據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年末常住人口765.67萬人，比上年末增加19.40萬人。其中戶籍人口只有377萬，外來人口349萬，占到了近48%之多，事實(shí)證明，外地人占比越多的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力越強(qiáng)。

1、  制造業(yè)名城，工業(yè)立市

剛來佛山的外地人，覺得佛山是很不起眼的。在這個(gè)高樓林立，以摩天大樓論繁華的時(shí)代里，乍一看，以為他是一個(gè)傍身大廣州的窮小弟。但當(dāng)你走到街道上你會(huì)有不一樣的感覺，整潔有序，枝繁葉茂的行道樹十分養(yǎng)眼，整個(gè)市區(qū)幾乎看不到高密度的超高層建筑群，完全跟工業(yè)城市聯(lián)想不起來。

而事實(shí)上，它就是以工業(yè)立市，中國(guó)舉足輕重的制造業(yè)名城。

2017年，佛山工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2.24萬億，在廣東位列第三，僅次于深圳、廣州。佛山工業(yè)有多強(qiáng)，來看一組數(shù)據(jù)：

中國(guó)信息通信研究院近日發(fā)布《中國(guó)工業(yè)百?gòu)?qiáng)縣（市）、百?gòu)?qiáng)區(qū)發(fā)展報(bào)告（2018年）》，在工業(yè)百?gòu)?qiáng)區(qū)中，佛山五區(qū)均上榜，并進(jìn)入前三十。其中，順德區(qū)第4，南海區(qū)第5，三水區(qū)第11，高明區(qū)第18，禪城區(qū)第28。

佛山的實(shí)力在于發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，而發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)又配備了扎實(shí)的基礎(chǔ)設(shè)施，這為它提供了長(zhǎng)期的發(fā)展動(dòng)力。佛山禪城、南海、順德都有自身特色的工業(yè)集群，這是珠江新城這類CBD都無法比擬的優(yōu)勢(shì)。

佛山集聚的全是民間資本民營(yíng)企業(yè)的力量。其產(chǎn)業(yè)形態(tài)主要集中在陶瓷、家電、紡織服裝、家居制品、塑料制品等消費(fèi)品領(lǐng)域。有美的、格蘭仕、科龍為代表的家電產(chǎn)業(yè)；有碧桂園為代表的地產(chǎn)行業(yè)；有順豐為代表的物流行業(yè)；有健力寶海天、龐大的家具產(chǎn)業(yè)鏈、衛(wèi)浴陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈……每天無數(shù)的貨車進(jìn)出這個(gè)城市，將它與全國(guó)的城市聯(lián)通起來。

2、廣佛同城，佛山向廣發(fā)展

從區(qū)位上來說，廣州與佛山的距離實(shí)在是太近了，佛山基本牢牢扼守了廣州西南側(cè)，兩個(gè)城市接壤邊界長(zhǎng)約200公里，從佛山坐地鐵到廣州比從花都區(qū)進(jìn)城還方便。

2009年3月19日，廣州市市長(zhǎng)張廣寧、佛山市市長(zhǎng)陳云賢在廣佛交界的佛山市南海區(qū)簽署《廣州市佛山市同城化建設(shè)合作協(xié)議》，這標(biāo)志著廣佛同城的正式啟動(dòng)。

廣佛同城，在基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、環(huán)境等方面開展同城合作。隨著進(jìn)一步發(fā)展，廣州與佛山逐漸走向全面共融。經(jīng)濟(jì)、交通、區(qū)域發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、公共服務(wù)體系、示范區(qū)建設(shè)等多方面進(jìn)行合作。具體落到實(shí)處，體現(xiàn)在醫(yī)療、教育等資源共享和辦事同城。

目前與佛山有關(guān)的在建4條地鐵，其中3條接廣州。而作為國(guó)內(nèi)首跨城際地級(jí)行政區(qū)已在運(yùn)營(yíng)的廣佛線，對(duì)廣佛同城融合發(fā)揮著加速器的作用。

2017年廣佛線年客運(yùn)量首次破億，共計(jì)運(yùn)送乘客近1.1億人次，以廣佛城際間往來旅客為主，占比49%。待年底廣佛地鐵的燕崗-瀝滘段開通后，屆時(shí)廣佛地鐵就能與廣州地鐵1、2、3、8號(hào)線實(shí)現(xiàn)接駁。

3、行政區(qū)上的天然劃分阻隔了各類融合的想象力

廣佛融合在加速，這種融合，更多是地理性的而不是產(chǎn)經(jīng)上的真正接洽。

廣佛線確實(shí)幫助了往返廣佛的候鳥們，但受惠人群還是相對(duì)有限的。從金沙洲到千燈湖到如今的佛山新城，廣佛新城并沒有給佛山帶來實(shí)質(zhì)性的同步影響。佛山有自身的發(fā)展節(jié)奏，在招商有這樣的需要，但實(shí)際上廣佛兩地之間的聯(lián)動(dòng)并沒有想象的豐富。行政區(qū)上的天然劃分阻隔了一切你能想到的各類融合。

 （佛山區(qū)域房?jī)r(jià)地圖）

佛山有禪城、南海、順德、三水、高明五個(gè)區(qū)域。粗略看上去，佛山有點(diǎn)像是五個(gè)小城市拼起來的一座大城市。

五區(qū)各自為政，佛山市政府缺乏強(qiáng)有力領(lǐng)導(dǎo)，財(cái)政受困。佛山并沒有出現(xiàn)像廣州天河區(qū)那樣的強(qiáng)中心區(qū)，其背后是行政區(qū)劃多番調(diào)整造成的。佛山其實(shí)是一個(gè)經(jīng)歷過合并的城市，順德、南海、三水、高明四個(gè)區(qū)都曾經(jīng)是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的城市。中心區(qū)（禪桂）資源集聚，外圍區(qū)域更多是回歸本地居住屬性。

禪城是目前佛山的政治和文化中心；而順德和南海雖從兩側(cè)包圍了城市中心，但由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)佛山這個(gè)概念缺乏認(rèn)同感；北側(cè)的三水和西側(cè)的高明經(jīng)濟(jì)稍弱。

政府對(duì)佛山規(guī)劃的發(fā)展動(dòng)向，是以強(qiáng)中心，多組團(tuán)，向廣州靠攏為主。強(qiáng)中心是指中心城區(qū)禪城和千燈湖CBD板塊結(jié)合起來的近廣組團(tuán)，多組團(tuán)是以大良-容桂、獅山副中心發(fā)展為主，環(huán)廣州的U形發(fā)展布局。禪城區(qū)自己的中心在商業(yè)集中的季華路，省重點(diǎn)推介項(xiàng)目千燈湖金融高新區(qū)落于南海，市里重點(diǎn)打造的佛山新城又在順德的地界。

然而，佛山的真正有價(jià)值的還在于村域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

在佛山這樣村集體經(jīng)濟(jì)和人群高度聚合的城市，政府主導(dǎo)的城市中心都是偽命題，主要看當(dāng)?shù)氐拇迕褓Y源。南莊的陶瓷，羅村的五金，樂從的家具都有歷史性的的因素存在的，不是行政規(guī)劃的一兩個(gè)中心，就能改變村民的投資版圖。

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熱點(diǎn)與焦點(diǎn)

佛山十年房?jī)r(jià)一覽

2016年，對(duì)佛山樓市來說，是個(gè)很關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，量?jī)r(jià)齊升。2016-2017年隨著廣佛同城化加速，廣佛交界千燈湖-金融高新區(qū)大熱、多條地鐵規(guī)劃，沿著廣佛地鐵線路購(gòu)房，是很多廣州客的選擇。

相比海珠區(qū)動(dòng)輒過4萬/平的房?jī)r(jià)，佛山房?jī)r(jià)處于洼地，吸引力巨大。

在這個(gè)背景下，佛山政府執(zhí)行三限政策（限購(gòu)限價(jià)限簽）：

2016年10月8日重啟限購(gòu)，針對(duì)禪城全區(qū)、南海桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)、順德北滘、樂從、陳村、大良，這8個(gè)熱門區(qū)域的新建商品房執(zhí)行差別化限購(gòu)和限貸政策。（此次限購(gòu)以家庭為單位，本地戶籍限購(gòu)2套，外地戶籍最多2套，第2套需提供2年社?；騻€(gè)稅，首付最低3成）。

2017年，佛山執(zhí)行嚴(yán)格的限價(jià)限簽政策。限購(gòu)區(qū)對(duì)于超過該區(qū)域網(wǎng)簽指導(dǎo)價(jià)的項(xiàng)目，暫時(shí)不予網(wǎng)簽。在嚴(yán)格的限價(jià)、限簽背景下，市場(chǎng)限購(gòu)區(qū)普遍實(shí)行雙合同甚至是三合同，網(wǎng)簽單價(jià)總價(jià)產(chǎn)品為市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格的70%左右。購(gòu)房者置業(yè)的首付門檻大大提高了，不少剛需被誤傷。

限價(jià)環(huán)境下的佛山新房網(wǎng)簽價(jià)（數(shù)據(jù)來源：住建局）

另一方面，佛山政府積極推地，房企拿地活躍，供求兩旺，供應(yīng)量達(dá)到近年來的最高值。2018年上半年，平均樓板價(jià)是7635元/㎡，平均溢價(jià)率是45%。

順德、南海、禪城三個(gè)中心區(qū)域?yàn)槌山恢攸c(diǎn)，成為房企必爭(zhēng)的重點(diǎn)區(qū)域。其中順德區(qū)為土地供求大戶，南海區(qū)的樓面價(jià)最高，達(dá)9200元/㎡水平。

2016-2018年這三年間，禪城、南海的“地王”項(xiàng)目達(dá)28個(gè)”。而剛過去的兩年，融創(chuàng)中國(guó)、泰禾集團(tuán)、綠城集團(tuán)、新城控股、世茂地產(chǎn)、金輝地產(chǎn)、中昂地產(chǎn)、華發(fā)地產(chǎn)、中洲控股等品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)入佛山，拿地開發(fā)。

就佛山的真實(shí)成交來看，剛過去的10個(gè)月，住宅成交就超12萬套。中心城區(qū)受一手住宅限購(gòu)影響，二手市場(chǎng)全年成交面積攀升，價(jià)格漲幅明顯。

交易結(jié)構(gòu)方面，全年成交主要集中于南海區(qū)、順德區(qū)及禪城區(qū)，高明、三水主要仍靠一手住宅拉動(dòng)市場(chǎng)。全市商品住宅以10000元/㎡以上產(chǎn)品為主力，占全是成交的75%，市場(chǎng)均價(jià)明顯抬頭，80-150萬的改善產(chǎn)品成交增長(zhǎng)明顯。2018年上半年佛山商品住宅供應(yīng)551萬㎡，成交602萬㎡，成交均價(jià)10836元/平，去化周期為8月。

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各區(qū)情況

1、禪城區(qū)，嶺南文化擔(dān)當(dāng)，是佛山的文化中心，市政府所在地。有成熟的祖廟商圈、季華路商圈，佛山一半的三甲醫(yī)院資源以及優(yōu)質(zhì)的教育資源匯集于此，是佛山發(fā)展最成熟、配套資源最豐富的老城區(qū)。

因?yàn)榘l(fā)展最早，地塊開發(fā)飽和，無產(chǎn)業(yè)支撐。是老破小住宅過多的區(qū)域，可供發(fā)展的空間非常少，新房供應(yīng)也有限，未來只能通過舊城改造更新城市面貌。

2、南海

南海分化比較嚴(yán)重，離廣州的西樵、九江、丹灶等不限購(gòu)區(qū)域是不具備流動(dòng)性的，但是臨廣的里水、大瀝、桂城等限購(gòu)區(qū)域承接了大量廣州的外溢購(gòu)買力，可以說南海的限購(gòu)區(qū)已成為廣州房?jī)r(jià)體系的一部分，享受到廣州的輻射，后者的價(jià)格波動(dòng)是跟著廣州市波動(dòng)。

千燈湖，“人、財(cái)、物”三方面它都是頂起佛山房?jī)r(jià)的天花板區(qū)域。作為佛山的城市名片，佛山金融中心，已經(jīng)匯聚了渣打銀行、友邦金融中心、招商銀行、匯豐等多家國(guó)際知名金融企業(yè)。

2016年佛山的房子有50%是廣州客買，而千燈湖有85%以上都是廣州客買。廣佛線徹底激活了千燈湖房產(chǎn)的價(jià)值，而且與廣州老城區(qū)大熱的廣鋼新城存在巨大2.5萬的價(jià)差，廣鋼新城5萬，千燈湖2.5萬，直線距離不足5公里，自然吸引了大量的廣州剛需來佛山開啟雙城生活，但是目前千燈湖已經(jīng)沒有新房，主要是二手房。

2016年的時(shí)候，千燈湖片區(qū)的房?jī)r(jià)大部分還在1萬5以下，然而現(xiàn)在不少已經(jīng)破三萬。賣的最好戶型就是120-140m2的四房改善型，其次才是90-100m2的小三房。

千燈湖片區(qū)南海目前正大力發(fā)展奇槎新城，多品牌開發(fā)商到此拿地，目前該板塊新房供應(yīng)量極大，但是配套遠(yuǎn)未跟上，而且與千燈湖價(jià)差非常小，而且地鐵還未落實(shí)，未來的價(jià)值也就大打折扣，建議保守，持續(xù)觀察。

佛山政府還規(guī)劃了佛山新城，想著城市向多核方向發(fā)展，順帶輻射一下三水高明等地，但是幾年下來，佛山新城由于受困于土地，城建進(jìn)展緩慢。

3、順德

順德的區(qū)域發(fā)展呈點(diǎn)狀分布，每個(gè)鎮(zhèn)街既相連又相對(duì)獨(dú)立發(fā)展。實(shí)體行業(yè)的強(qiáng)大，藏富于民。順德產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)撐起了佛山的三分之一，如美的、格蘭仕、萬和、萬家樂、容聲、科龍這些家電。本地人更喜歡買土地建房子，幾百萬的自建屋多如牛毛，因此這里的商品房市場(chǎng)不算很成熟。順德區(qū)的房?jī)r(jià)絕對(duì)是低于本地的購(gòu)買力。

目前最熱的陳村、北滘版塊也是承接番禺的外溢購(gòu)買力，二手市場(chǎng)不算活躍。

順德以靠近廣州的鎮(zhèn)街（北滘、陳村、倫教、大良、容桂）發(fā)展為主，陳村、北滘、大良已經(jīng)限購(gòu)，房?jī)r(jià)在15000-25000元/㎡。區(qū)域目前在建地鐵3號(hào)線和7號(hào)線，7號(hào)線未來將連接陳村和廣州南站，廣州南站住宅稀缺，價(jià)格在40000元/㎡左右， 7號(hào)線開通無疑帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

4、三水區(qū)

三水發(fā)展集中在西南及河口板塊，為三水傳統(tǒng)城市中心，目前板塊土地開發(fā)程度較高，但城市配套更新慢。

三水新城板塊，是近兩年政府重點(diǎn)發(fā)展的板塊，目前入駐了萬達(dá)廣場(chǎng)，城市配套升級(jí)。其余街鎮(zhèn)發(fā)展不成熟，產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)升級(jí)動(dòng)力不足，對(duì)人口吸引力度不夠。

環(huán)廣區(qū)域飽和后，大發(fā)展商紛紛將魔爪伸向三水這個(gè)價(jià)值“洼地”。

2017年，萬科、美的、金融街、金地、江蘇中南、新城控股、深圳鉅創(chuàng)、招商蛇口、三盛宏業(yè)、龍光10家房企首入三水拿地，恒大、碧桂園、旭輝等在2017年前已入手。三水新樓盤均價(jià)達(dá)到9000-13000元/㎡。這就是大地產(chǎn)商的魔力，把一個(gè)原本沒有活力的小城推上了高地。

5、高明區(qū)

高明GDP不足佛山的十分之一，土地開發(fā)強(qiáng)度只有13%，發(fā)展主要集中在西江新城，荷城板塊，楊和板塊，房?jī)r(jià)集中在7000-11000元/㎡，剩下的都是廠房、農(nóng)村和大片農(nóng)田，區(qū)域發(fā)展落后。

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最真誠(chéng)的置業(yè)建議

置業(yè)原則：

1、佛山最具投資價(jià)值的就是目前限購(gòu)區(qū)內(nèi)的低價(jià)房產(chǎn)。

2、中心區(qū)（禪桂區(qū)）帶有教育資源的高素質(zhì)物業(yè)小區(qū)會(huì)成為稀缺資源。

3、板塊中，未來競(jìng)爭(zhēng)力最大的來自原張槎和南海交界之處，智慧新城也頗具規(guī)模。

置業(yè)區(qū)位選擇上：

對(duì)自?。阂宰约盒枨鬄槌霭l(fā)點(diǎn)，考慮工作地點(diǎn)、通勤時(shí)間、小孩教育問題。怎么方便怎么買，怎么性價(jià)比高怎么買。

對(duì)投資：最重要的一條原則是，努力擠進(jìn)限購(gòu)區(qū)，限購(gòu)的才是最好的！

其他考慮因素：

同區(qū)位價(jià)格相當(dāng)情況下，再考慮后面的四大要素：靠近地鐵口，帶優(yōu)質(zhì)教育的學(xué)區(qū)，品牌房企（后期提供相對(duì)高質(zhì)量的物業(yè)保障），及相關(guān)商業(yè)配套。

1、中心區(qū)（禪桂）的置業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)

禪城有有較強(qiáng)的教育、醫(yī)療資源和成熟的商業(yè)配套。以教育資源為例，幼兒園到中學(xué)為例，集中分布在禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)，且以禪城區(qū)為中心向外延伸均勻分布。從重點(diǎn)學(xué)校分布看，優(yōu)質(zhì)的教育資源同是集中在中心城區(qū)。

禪城高價(jià)盤基本上都集中在廣佛地鐵沿線以及季華路一帶。

（佛山五區(qū)教育資源分布圖）

2、廣佛交界版塊：

從佛山的房?jī)r(jià)看得出，佛山房?jī)r(jià)呈階梯狀，近廣者價(jià)高, 受著廣州外溢客影響：

南海區(qū)順德區(qū)倒向廣州。南海的金融高新區(qū)對(duì)接廣州荔灣的芳村、海珠區(qū);南海里水對(duì)接廣州的金沙洲板塊;廣州地鐵7號(hào)線直接延長(zhǎng)到順德陳村和北滘;順德容桂將對(duì)接南沙自貿(mào)區(qū);南海大瀝對(duì)接窖口。

第一階梯：2萬-3萬

桂城、祖廟、陳村、石灣、北滘、大良、陳村、里水、大瀝

區(qū)域全部限購(gòu)，廣佛線開通后，實(shí)現(xiàn)了真正的廣佛同城，最近的廣州廣鋼板塊均價(jià)高達(dá)4.5-5.5萬/㎡。受限購(gòu)限制和房?jī)r(jià)影響，眾多廣州客選擇外溢佛山。

第二階梯：1.5萬-2萬

獅山、樂從（含佛山新城）、丹灶、勒流、倫教、南莊、張槎、容桂

因不限購(gòu)成了投資客的新寵。

3、三水高明

與禪桂中心城區(qū)密密麻麻的城市建筑相比，三水高明仍然是大面積的山野田園，樓盤周邊間雜著工廠、村居等。

（三水西南）

一方面，這代表著三水、高明擁有巨大的發(fā)展空間，但同時(shí)也意味著距離區(qū)域真正成熟還需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間。

需要政府長(zhǎng)時(shí)間大力地政策支持，及持續(xù)不斷的大筆資金投入。 號(hào)稱投資千億的佛山新城，經(jīng)過了10年的發(fā)展，但繁華程度依然遠(yuǎn)不及一江之隔的禪桂片區(qū)。建議置業(yè)者在該區(qū)域謹(jǐn)慎，不貪圖房?jī)r(jià)低。

如果一定要在高明和三水當(dāng)中挑選一處置業(yè)，可以優(yōu)先考慮考慮三水新城板塊，是近兩年政府重點(diǎn)發(fā)展的板塊，目前入駐了萬達(dá)廣場(chǎng)，城市配套也在升級(jí)中。

寫在最后：

廣佛線從開建到開通前后差不多花了十年時(shí)間，2號(hào)線預(yù)計(jì)最快也要5年。

按照佛山的地鐵規(guī)劃， 10年內(nèi)可能頂多也就多通一半地鐵線。四號(hào)線及以后的還在申報(bào)規(guī)劃中，不確定性特別大，未來實(shí)際情況會(huì)極有可能與規(guī)劃差異較大。置業(yè)建議只謹(jǐn)慎參考已在建的地鐵。

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