按照道理來(lái)說(shuō)，我年紀(jì)也大了，也快過(guò)年了，應(yīng)該喜氣洋洋不給大家添堵，但是有一些話題，如鯁在喉，還是不得不說(shuō)，不吐不快……

01

可能是因?yàn)槲铱催^(guò)的盤(pán)太多了，不知道各位有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，就是有一種戶型格局現(xiàn)在變的越來(lái)越常見(jiàn)，甚至行業(yè)內(nèi)不少同行認(rèn)為戶型格局就應(yīng)該如此

我貼出戶型圖可能不少朋友就能感覺(jué)的到，大概就是這個(gè)樣子的

類(lèi)似這樣布局

這種戶型出現(xiàn)的時(shí)間有點(diǎn)久了，最早集中在90平米上下的小三房的產(chǎn)品

不論你看到的是三房?jī)尚l(wèi)還是一衛(wèi)，次臥放在什么位置，餐廳位于什么位置，家配圖做成什么樣，但是整體的布局都是差不多的

類(lèi)似于三開(kāi)間朝南+南北通風(fēng)的戶型結(jié)構(gòu)。

看上去似乎不錯(cuò)，而且實(shí)際來(lái)看這樣的邏輯已經(jīng)在房企內(nèi)部開(kāi)始推進(jìn)和落地，這種大開(kāi)間短進(jìn)深的排布模式開(kāi)始在各個(gè)面積段里放大

面積放大一點(diǎn)，可以做出一個(gè)客餐廳一體的戶型就變成了這樣

面積再大一點(diǎn)，可以多一個(gè)朝南臥室的就變成了這樣

不少項(xiàng)目如果執(zhí)行力強(qiáng)一點(diǎn)，你可以看到所有的戶型就像面條一樣被拉長(zhǎng)縮小

我憑我的感性記憶，光上海樓市這樣布局的戶型在項(xiàng)目?jī)?nèi)出現(xiàn)的概率超過(guò)70%，可以說(shuō)非常非常高了

這兩年買(mǎi)一手房的朋友們很大概率就會(huì)住在這樣的戶型里

行業(yè)內(nèi)似乎沉淀出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不論多少面積，把開(kāi)間拉開(kāi)提升采光舒適度，把進(jìn)深壓縮控制面積，秉持這個(gè)邏輯就能做出一個(gè)好戶型

所以這到底是不是一個(gè)好戶型，是我真的很想和大家分析的

02

先來(lái)看看這樣的戶型對(duì)外的宣傳點(diǎn)吧，最多會(huì)被強(qiáng)調(diào)的就是，我這個(gè)戶型可以實(shí)現(xiàn)最好的采光效果和通風(fēng)效果。

因?yàn)檎w扁長(zhǎng)型的設(shè)計(jì)讓朝南的開(kāi)窗可以更多，采光當(dāng)然也就更多

而進(jìn)深的短，讓空氣在室內(nèi)對(duì)流更容易，所以通風(fēng)也會(huì)更好

當(dāng)然，這樣的戶型還有一個(gè)潛臺(tái)詞，我在控制了多少面積的前提下，實(shí)現(xiàn)了好采光和好通風(fēng)

是的，一般這樣的戶型三房一衛(wèi)都是在90平米以下，110平米甚至都會(huì)被規(guī)劃成了小四房，這樣的面積控制不得不說(shuō)可以把總價(jià)保持的很好

但是這個(gè)戶型就沒(méi)有缺點(diǎn)么

其實(shí)我個(gè)人非常不喜歡這個(gè)戶型，甚至非常的反感，我認(rèn)為這樣的戶型設(shè)計(jì)本質(zhì)上是不考慮實(shí)際居住角度

其實(shí)我也不知道什么時(shí)候開(kāi)始，行業(yè)設(shè)計(jì)圈有著開(kāi)間進(jìn)深鄙視鏈，就是開(kāi)間拉開(kāi)了就是好，進(jìn)深壓縮了控制面積了就是好。這個(gè)鄙視鏈在這些戶型里就是最好的體現(xiàn)

但是各位只要細(xì)看這個(gè)戶型，其實(shí)很容易發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，就是這樣的布局的最直接結(jié)果就是

室內(nèi)東西走向會(huì)有一條長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)的走道，我不用貼實(shí)景圖各位都可以想想的出這里的深邃

不論多大的戶型，這一條走道是必須存在的

而對(duì)于本來(lái)就是為了控制面積而存在的戶型來(lái)說(shuō)，走道又額外的浪費(fèi)了面積。所以可以想象的出的是

每一個(gè)房間都無(wú)比的小，所謂的三房，哪怕是做成樣板房你也可以看出，主臥很難放下一個(gè)正統(tǒng)的衣柜，最后一個(gè)房間做成書(shū)房你也會(huì)覺(jué)得局促

這就是走道浪費(fèi)面積之后對(duì)其他空間的擠壓

從而產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)就是，本來(lái)就扁長(zhǎng)的設(shè)計(jì)，而走道又占據(jù)了一部分的進(jìn)深，從而導(dǎo)致每個(gè)房間的進(jìn)深都是極短的

這就是鄙視鏈的結(jié)果，最后讓每一個(gè)房間的實(shí)際使用率都不高

所以我自己對(duì)這種戶型的別稱(chēng)就是：籠子房。你一條走道里選擇你要去的籠子，然后關(guān)門(mén)睡覺(jué)

當(dāng)然你可能會(huì)說(shuō)，你以為別人都是傻子么，開(kāi)發(fā)商都在造且用戶都在買(mǎi)，為什么覺(jué)得這個(gè)戶型差

我想強(qiáng)調(diào)的是，這個(gè)戶型的流行開(kāi)始于這兩年，而尚未有成規(guī)模的用戶入住，賣(mài)的好的房子不一定代表好用

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，選擇這個(gè)戶型最好的理由就是，這是一個(gè)非常容易在營(yíng)銷(xiāo)階段講透亮點(diǎn)的戶型，這也是一個(gè)非常容易在營(yíng)銷(xiāo)階段規(guī)避問(wèn)題的戶型

因?yàn)椴晒馔L(fēng)這個(gè)訴求很容易讓用戶理解，而收納不同在樣板房展示階段開(kāi)發(fā)商也有一萬(wàn)種方式來(lái)隱藏

所以以銷(xiāo)售為核心目的的開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有任何理由拒絕這樣的戶型

并且很多項(xiàng)目賣(mài)的好也說(shuō)明了控總價(jià)在如今銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的重要性，更多客戶因?yàn)榭們r(jià)合理而買(mǎi)單，這樣的訴求在研發(fā)設(shè)計(jì)階段成為了最主要的訴求去貫徹

03

這也是為什么我看到的是整個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新如此匱乏的非常重要的原因。之前寫(xiě)過(guò)一篇文章叫做產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，快沒(méi)了。

這不是夸張，行業(yè)內(nèi)讓我眼前一亮的產(chǎn)品越來(lái)越少，取而代之的是大家都在同質(zhì)化輸出差不多的產(chǎn)品

我今年看膩過(guò)兩個(gè)詞，一個(gè)詞就是90平米小三房，另一個(gè)詞就是新中式

不知道各位有沒(méi)有感受，戶型越來(lái)越相似的同時(shí)，今年的新中式都太多了，各個(gè)開(kāi)發(fā)商都在說(shuō)自己如何如何熱愛(ài)中國(guó)文化，研發(fā)出了哪種哪種的產(chǎn)品

結(jié)果拿出來(lái)的東西都一模一樣

門(mén)頭都是這個(gè)樣子的，戶型么就是小院子，種點(diǎn)竹子放點(diǎn)瓦片什么的都算新中式了

新中式叫多了之后開(kāi)始叫新東方，恍惚之間我還以為房企要滲透到廚師行業(yè)

和90平米的三房戶型一樣，如今各個(gè)房企的產(chǎn)品研發(fā)力已經(jīng)匱乏到了極限

但是你覺(jué)得是團(tuán)隊(duì)不行么，不是的，行業(yè)里有過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)造力高潮的時(shí)刻，而現(xiàn)在的從業(yè)者都是經(jīng)歷過(guò)那個(gè)黃金年代，但是為什么現(xiàn)在都沒(méi)有了呢

簡(jiǎn)單的兩個(gè)字，就是不敢

我曾經(jīng)無(wú)意參與了一家開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品研討會(huì)，設(shè)計(jì)總說(shuō)著：只要你多給我5個(gè)平米的面積空間，我可以把整個(gè)格局都調(diào)整了做出一個(gè)好產(chǎn)品

結(jié)果對(duì)面的營(yíng)銷(xiāo)總一句話就把設(shè)計(jì)總給壓回去了：“多5平米意味著我們就要比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手貴50萬(wàn)的總價(jià)，這對(duì)我們后面銷(xiāo)售很有壓力?！?/p>

這可能是所有項(xiàng)目在產(chǎn)品階段遇到的所有問(wèn)題，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)壓力大之后，所有人都不敢去創(chuàng)新，或者說(shuō)沒(méi)有勇氣去創(chuàng)新，生怕這樣的創(chuàng)新引起了客戶反感

而這種怕貫穿所有的環(huán)節(jié)，做那樣的戶型，是因?yàn)樵跔I(yíng)銷(xiāo)階段可以擺出一個(gè)完美無(wú)缺的方案，做新中式的風(fēng)格，是因?yàn)閯e人都用這種風(fēng)格成功了，所以我用起碼不會(huì)差太多。

包括很多社區(qū)開(kāi)始用智能化的東西，其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商都不知道這個(gè)智能化可以干嘛，就覺(jué)得裝了之后很洋氣，在營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)候有很多故事可以說(shuō)，可以讓客戶一愣一愣的，就可以了

這樣的不敢，這樣的怕貫穿成了主旋律，從而導(dǎo)致90平米的三房會(huì)像方法論一樣在所有面積段戶型里開(kāi)始蔓延

這是我比較害怕的地方，創(chuàng)新就是基于各種犯錯(cuò)，而現(xiàn)在所有的邏輯都是基于一些想象中的恐懼，而拒絕創(chuàng)新拒絕優(yōu)化

04

如果說(shuō)前面兩年是行業(yè)整體品質(zhì)倒推的兩年，未來(lái)兩年很有可能是戶型大倒退的兩年，這種倒推可能不是一年兩年，很有可能就是20年

我最近找了一些2000年前后的一些商品房小區(qū)，很多的戶型設(shè)計(jì)放在現(xiàn)在來(lái)看依然非常亮眼

比如說(shuō)這個(gè)戶型

真的是20年前的了，來(lái)自上海萬(wàn)科當(dāng)年的一個(gè)神盤(pán)萬(wàn)科假日風(fēng)景

這個(gè)戶型放在現(xiàn)在來(lái)看依然還是神戶型，除了說(shuō)當(dāng)年房?jī)r(jià)不貴空間尺度都可以稍微大一點(diǎn)之外，我們依然可以看到上海萬(wàn)科在為用戶生活居住場(chǎng)景上規(guī)劃的努力

比如說(shuō)廚房附近的家政間和洗手臺(tái)，比如說(shuō)獨(dú)立入戶真正的玄關(guān)，比如說(shuō)客餐廳一體化的規(guī)劃。

而且你仔細(xì)看可以看到，戶型面積大歸大，但是卻沒(méi)有存在真正意義上的單獨(dú)走道，換句話來(lái)說(shuō)所有的面積都被有效利用了

而這些利用的面積，就是在進(jìn)深段被使用的。很多老戶型雖然是老，但是從戶型圖上你就可以看出是真的為客戶考慮的，真的是為以后居住使用的生活場(chǎng)景考慮的

而這一些都在如今行業(yè)的發(fā)展中被滾滾車(chē)輪中碾壓消失

最近各家房企都在開(kāi)年會(huì)，應(yīng)該不止一家開(kāi)發(fā)商的老板出來(lái)的演講，都把品牌放在了第一位。

之所以如此，我想是大家都經(jīng)歷過(guò)切膚之痛，前兩年維權(quán)造成了客戶對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌的不認(rèn)可，這兩年被渠道掐住營(yíng)銷(xiāo)也讓人知道品牌的辨析度可以降低多少的成本

但是我真的很想和各位老板們聊聊，你們真的知道什么是品牌的意義

對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)什么是品牌

好的品牌就是住了十年的房子，突然新添一樣新東西的時(shí)候發(fā)現(xiàn)家里居然還有地方可以塞；

好的品牌就是在小區(qū)跑步跑累的時(shí)候剛好看到前面有個(gè)凳子可以坐下；

好的品牌就是半夜家里突然斷電，慌亂中找的物業(yè)，對(duì)方5分鐘就上門(mén)弄好

品牌從來(lái)不在大開(kāi)大合的發(fā)布會(huì)，現(xiàn)在也慢慢的不在美輪美奐的售樓處，要相信，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，是真的有口碑這件事情

很多時(shí)候的不敢，其實(shí)是自己給自己找了個(gè)借口，一個(gè)不敢面對(duì)客戶的借口

為什么在一些房企內(nèi)部有復(fù)購(gòu)率這件事，從來(lái)不是砸錢(qián)換來(lái)的，都是一年年，一個(gè)個(gè)項(xiàng)目交付運(yùn)營(yíng)之后積累的客戶口碑

05

按照道理來(lái)說(shuō)，文章應(yīng)該在這里收尾。但是我還是對(duì)未來(lái)有信心，因?yàn)殡m然很少，但是我依然看到一些不錯(cuò)的戶型在小范圍的流傳

我希望這些邏輯可以更大范圍內(nèi)流傳，我也想發(fā)出一個(gè)聲音，小不代表壓抑，很多時(shí)候我們都用一些理所當(dāng)然的理由讓自己放棄創(chuàng)新。設(shè)計(jì)的合理性依然可以做出足夠好的好產(chǎn)品

分享幾款我覺(jué)得非常好的戶型

來(lái)自旭輝集團(tuán)，規(guī)劃邏輯：干掉走道。是一個(gè)真正意義上0走道的戶型設(shè)計(jì)，所以整體的空間利用率極高，用戶在動(dòng)區(qū)的空間感也可以非常好

來(lái)自天津萬(wàn)科，第一次徹底的把廚房細(xì)分為中廚和西廚兩個(gè)區(qū)域的戶型，而獨(dú)立的西廚與餐廳的聯(lián)動(dòng)也讓未來(lái)生活有了更加豐富的想象

來(lái)自杭州仁恒，入戶的完全獨(dú)立的兩條動(dòng)線，極少有的把家政空間規(guī)劃處了井井有條的生活場(chǎng)景

來(lái)自上海萬(wàn)科，真正意義上重新定義了第四臥室的空間，一個(gè)家庭不可能有四間房間需要同時(shí)睡覺(jué)，第四個(gè)私密空間到底這么規(guī)劃合理，上海萬(wàn)科給了一個(gè)很好的解決方案

其實(shí)還是有一些人在為好產(chǎn)品而努力，我看到的是整個(gè)行業(yè)戶型設(shè)計(jì)的大倒退，也看到了一些團(tuán)隊(duì)在這樣的趨勢(shì)里逆流勇進(jìn)

什么是品牌，這就是品牌啊，在一堆一模一樣的戶型里你拿出這樣的戶型，光看圖紙客戶就知道你到底是為誰(shuí)考慮的

好戶型有用，好產(chǎn)品絕對(duì)有用，我會(huì)一直為好的戶型安利下去，所有的同行朋友們，加油呀

以上為正文，來(lái)自盧俊