要弄清楚小產(chǎn)權(quán)房為什么要轉(zhuǎn)正，首先必須了解小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房有什么不同。

1、什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，也叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。有的就是有一份與建造者簽定的購(gòu)買合同。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同也不會(huì)在國(guó)土房管局給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證 。

2、什么是大產(chǎn)權(quán)房？大產(chǎn)權(quán)房是指從開發(fā)商手中購(gòu)買的已經(jīng)交納土地出讓金的房產(chǎn)，包括：商品房、公寓、二次交易并且已經(jīng)交納土地出讓金的已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房。由于大產(chǎn)權(quán)房允許上市交易，可以取得由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證，購(gòu)房者可以通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，并依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

3、大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別？

大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證受法律保護(hù)，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有《土地使用證》和《預(yù)售許可證》，在相關(guān)部門備案，國(guó)家承認(rèn)并保護(hù)大產(chǎn)權(quán)房。

而小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證是鄉(xiāng)政府或者村政府頒發(fā)的，或者是律師見證的合同。開發(fā)商沒有取得《土地使用證》，因此小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。

大產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)行抵押貸款，最高為房屋評(píng)估價(jià)格的七成，至于小產(chǎn)權(quán)房，在一般的商業(yè)銀行都是無(wú)法抵押的，不過有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)信用社和小額貸款公司可能會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的抵押。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得商業(yè)銀行抵押認(rèn)可的最大問題在于，土地是屬于集體所有的，不能上市交易，只能在村集體之內(nèi)轉(zhuǎn)讓。

購(gòu)買大產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者可以全款購(gòu)買也可以貸款購(gòu)買。因?yàn)?，貸款買房的可行性較高，購(gòu)房者可以先交首付，再還貸款。首付大概是房產(chǎn)全款百分之三十或者百分之二十。

而購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房必須全款，因?yàn)閲?guó)家不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證。因此購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，銀行不予貸款。

4、潛在的風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)者與鄉(xiāng)村合作利用集體用地或耕地建設(shè)的，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的建筑，相關(guān)審批流程特別是消防安全是否完善合法是一個(gè)極大的隱患。

2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”，也是具有戰(zhàn)時(shí)使用的一定風(fēng)險(xiǎn)。

小產(chǎn)權(quán)房盡管在合法產(chǎn)權(quán)上，融資按揭上，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是作為一般工薪階層，用于人們自住，解決居住環(huán)境，確實(shí)起到了很大的緩解作用，在我國(guó)很多城市的城郊結(jié)合部的很大范圍內(nèi)，已經(jīng)事實(shí)存在著。很多人都希望能夠轉(zhuǎn)正，無(wú)非是一種心理安慰，或者有利于改善居住環(huán)境，進(jìn)行市場(chǎng)交易。近年來相關(guān)部門也在進(jìn)行廣泛的調(diào)研，尋求合理合法各方都能夠接受的解決辦法，我們期望盡快有一個(gè)好消息傳來。