最近豪宅稅取消催動了深圳市場大熱，今天到梅林這個長期表現(xiàn)一般的舊區(qū)轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)各二手盤的房價也比去年底普漲了30-40萬。比如像很一般的老盤雕塑家園，上月72平米單位成交價313萬，單價43000，之前成交只要270-280萬，漲幅也在15%上下。

我注意到這一輪，有一個最突出的特征，房產(chǎn)置換的特別多，很多人都在干“調(diào)倉”的事情。這段時間以來，后臺、群里的咨詢，也高度集中在這一點上。手里現(xiàn)有的房產(chǎn)要不要繼續(xù)拿著，還是說趁這個市場好轉(zhuǎn)趕緊出掉，換到前景更好的房產(chǎn)上去。

這些問題，說起來很輕松，但落到具體的操作上，其實是不那么容易的事情。

很多人在賣房-換房的過程中，都會有類似的糾結(jié)，因為資金有限，所以必須要賣掉原來的房子才能買到新房子，但是賣的時候總會有搖擺糾結(jié)，認為說不定還會漲，賣早了怎么辦？旁邊有個舊改在動工再捂捂吧？或者是，這個時候賣了，等拿到錢市場漲起來了，會不會踏空？……

比如說我舉幾個后臺最近的例子：

一位粉絲在南山、寶安擁有價值好幾處物業(yè)，包含寫字樓、公寓、別墅、平層，但是過去2年沒有買任何住宅，像華潤城、雙璽、瑧山府，現(xiàn)在開始搖擺。我大概算了，其中一個寫字樓租金回報率只有2%。

另一個粉絲問，自己2013年在寶安買了一套公寓，買入價2.3萬，現(xiàn)在4萬多，周邊住宅已經(jīng)7萬多，感覺跑輸了，應(yīng)不應(yīng)該賣掉。

再一個粉絲問，自己在福田保稅區(qū)有兩套房子，一套在地鐵口好出租，一套是宜居性好，問賣哪一套。

給別人建議是一件非常有風(fēng)險的事情，關(guān)系越好風(fēng)險越大。所以，好為人師這樣的忌諱，要多多警醒自己少犯。因為，針對每一個具體的案例，每個人的情況都不一樣，并沒有一個通行的標準答案。

但這個問題，倒是有機會讓我將這幾年來認真梳理的一些原則性的想法擺出來。不一定正確，分享來和大家交流。

什么情況下賣掉你的房產(chǎn)？

首先按照我的邏輯，只買對不擇時，對于好城市，每一次調(diào)整都是你買入的機會。買到了就拿著，至少若干年內(nèi)是不需要考慮賣的。

但顯然，這個在操作上不太可能，每個人能力有限、資金也有限，不可能次次都做對（甚至大部分時候都是做不對的）。做錯的時候，這個問題就來了。

我認為下列四種情況下，也許考慮賣掉房產(chǎn)或者部分房產(chǎn)，是更好的選擇。

1、買錯了，買到了差房子。

這樣買錯的案例其實并不在少數(shù)，相反非常多。最主要的一類物業(yè)是在風(fēng)景優(yōu)美的山巔海邊，也就是行內(nèi)平常講的“風(fēng)景有毒”類物業(yè)，結(jié)果是很難受的。我經(jīng)常看到內(nèi)陸很多沒有見過海的買房人，跑到惠東、東戴河、海南什么的地方掃貨，坦白講，那些海邊的小別墅建得真是漂亮，有時候看得自己都忍不住想拿一套。但是回頭隔個七八年看，差不多還是那個價錢，或者是略微的跑贏了通脹，那個內(nèi)心就百爪撓心了。典型的是上次深圳瘋傳的東部華僑城天麓一套別墅，買來7年反虧了2000萬。

如果是自己度假使用，純粹不考慮資產(chǎn)升值，那么這是另一回事了。如果你考慮到升值，那么，當(dāng)你意識到自己犯了錯誤，這個時候，當(dāng)初買入的邏輯就不存在了。這樣的房子，不要想著拿得久它就能翻盤，果斷出掉，盡早止損，方為上策。

2、漲到盡頭，基本面逆轉(zhuǎn)。

這是比較多的情況，但又是分歧最大、最難講透的一種情況。怎么判斷一個小區(qū)的漲勢差不多、要賣出了？

我的理解是，關(guān)鍵是要從兩個維度去判斷，這兩個維度也是決定房地產(chǎn)價值的核心因素：從內(nèi)外分，可以歸納為“公共投資”+“社區(qū)品質(zhì)”，從屬性分，可歸納為“土地”+“房屋”。

就某個微觀地段而言，房地產(chǎn)的價值取決于周邊的公共投資，有沒有人在你小區(qū)的周圍持續(xù)的、瘋狂的進行公共建設(shè)——這些建設(shè)包括地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、商場、公園、綠道等等，決定了你家小區(qū)的升值幅度。

至于到房屋，房屋自然是不會升值的，但社區(qū)品質(zhì)不同，會在很大程度上影響物業(yè)價值。比如很多老化的小區(qū)，會產(chǎn)生居住品質(zhì)的降低，這包括了多層沒有電梯、人車不分流、管理不善、車位嚴重不足、出租率太高等等。那么，同等配套之下，老小區(qū)會跑輸是很自然的事情。

綜合這兩者，我認為，持有“舊區(qū)+舊房”物業(yè)的同學(xué)，可以認真考慮賣出的選項。原因是，在很多老化的地段，公共投資已經(jīng)銳減甚至到?jīng)]有，周邊已無持續(xù)改善的可能。同期，房屋的逐年老化，也會越來越影響物業(yè)升值的速度。如果這時有更好的選擇，賣出會更好。

總結(jié)就是，如果你判斷這個房產(chǎn)漲幅差不多了，那么，即便還是有魚尾巴可吃，也不要猶豫，果斷出掉。

有人提出“學(xué)區(qū)房”的反例，的確百花片區(qū)是這樣。但是我之前講了，學(xué)區(qū)房表現(xiàn)的是你獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的價格，并非房地產(chǎn)的價格，只不過我們把本該給學(xué)校的錢給到了房東。因此，房地產(chǎn)價格的決定因素是名校是否一直維持其競爭力，那是教育行業(yè)的事兒，不在這個范疇。

3、有更好的標的選擇，以次換優(yōu)。

這第三種情況是最多的，也基本上是每一個置換的買房人做的事情。每個人資金、能力都有限，很難一直有錢一直只買不賣，必要的時候，總是必須賣掉才能換到。這有時候甚至很難受，因為可能會涉及到你要搬家，重新租房子等等，但是，事后往往會證明：只要你真的選對了，那么，賣出是絕對值得的。

比如，賣出公寓換住宅。豪宅稅取消之前，群里一個粉絲告訴我，他賣掉了福田的一個公寓，持有4年賺了40%，很懊惱，覺得“買錯了”。然后迅疾在豪宅稅取消之后，以單價6萬多的價格買入西鄉(xiāng)一套兩住宅。這里我必須要告訴大家，我這幾年來積累了大量的公寓案例，幾乎所有的案例都表明：在深圳這樣的城市買入公寓，做到不虧錢是可以的（前提是持有夠久），但跑輸是一定的，不要有什么幻想。

再如我身邊一個案例，2012年賣掉龍崗一套3房，置換南山一個3房，7年過去，前者從130萬變成了400萬，后者從260萬變成1000萬。漲幅也是完勝，這也是置換成功的典范。

回到我們開頭提到的案例，有些回報率低的寫字樓，出掉換成住宅，也是“以次換優(yōu)”的表現(xiàn)。

賣掉一套房子或者買入另一套，唯一的判斷標準就是：哪個產(chǎn)品更優(yōu)（在區(qū)域的稀缺性更強）。有時候的確會出現(xiàn)賣掉了一個老房子，但是買入的新品漲幅不及預(yù)期。那不是賣錯了，是買錯了。這個要區(qū)別看。

4、市場出現(xiàn)系統(tǒng)性危機。

房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融，總是會有危機。已經(jīng)度過城市化的經(jīng)濟體有，我們也不能說中國就會一直特殊下去。歷史上那些經(jīng)濟體出現(xiàn)了房地產(chǎn)危機，對家庭財富的影響短期的確很慘重。盡管長期能夠重新漲回來，但你能不能活著看到第二天的太陽，就因人而異了。比如說，像香港、日本當(dāng)年的泡沫破滅，房價下跌幅度都超過50%，負資產(chǎn)案例持續(xù)了10多年，還是比較恐怖的景象。

對于某一部分人群來說——這部分人群尤其是杠桿過高，或者心理承受能力過低，賣掉一些多余的房產(chǎn)，是更為穩(wěn)妥的選項。

但這個是屬于不一定非要賣房的情況，如果你的債務(wù)控制的好，不需要考慮這個問題。房地產(chǎn)最重要的問題，是現(xiàn)金流的問題，只要能夠把握好現(xiàn)金流，不需要過分的擔(dān)憂這些。而且，像系統(tǒng)性危機的出現(xiàn)，既很難預(yù)知又無力抵御，只能說是隨機應(yīng)變、見招拆招。

謹記一點：在都市圈核心的大城市，永遠都不要賣出核心區(qū)域的房產(chǎn)。賣掉它，那一定是未來最大的風(fēng)險。

以上是我個人梳理的幾種情況，供大家參考，前三種情況，我認為都應(yīng)該毫不猶豫的出掉，換成更好的房產(chǎn)。當(dāng)然，每個人的實情都不同，難以覆蓋。希望各位可以結(jié)合自身的情況，妥善評估和謹慎處理好自己的房產(chǎn)，祝愿都能做對。

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