【易錯點】

（1）哪些情況要征收土增稅，哪些情況不征收？考【征稅范圍】；

（2）土增稅扣除項目確定；哪些屬于【開發(fā)成本】？易跟【開發(fā)費用】、【取得土地使用權(quán)支付的金額】混淆；

（3）哪些情形應(yīng)進行土增稅清算，哪些稅局可要求進行土增稅清算？

（4）土增稅如何計算；應(yīng)納稅額的計算：應(yīng)納稅額=增值額×適用的稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

（5）土增稅涉及的稅收優(yōu)惠政策；

【教材變化】    新增“企業(yè)改制重組過程中土地增值稅政策”。

第一節(jié) 概述

啥叫土增稅？？？

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。

土增稅的特點？？？

1. 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；

2. 征稅面比較廣；

3. 采用扣除法和評估法計算增值額；

4. 實行超率累進稅率；

5. 實行按次征收，納稅時間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。

【話外音】土增稅是一種行為稅，即發(fā)生轉(zhuǎn)移了。類似于“出租”行為、“評估增值”行為、“抵押”行為，并沒有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不可能產(chǎn)生土增稅；并且賣方才會交，看誰增值了；

第二節(jié)  征稅范圍、納稅人和稅率

（一）征稅范圍（★）

土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

【提示】

① 土地增值稅的征稅范圍僅指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（二級市場）而不是出讓（一級市場）；

② 轉(zhuǎn)讓的必須是國有土地使用權(quán)，不能是集體土地使用權(quán)；

③ 產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)移；

④ 必須獲得收入（特殊情況除外）。

出售方+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移+國有

2. 特殊征稅范圍（★）

注意：對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅，免征；

因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅；

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，免稅；

企業(yè)以房地產(chǎn)抵債，征稅；

政府向國有企業(yè)劃轉(zhuǎn)土地使用權(quán)（×）；

【鏈接】關(guān)于不動產(chǎn)涉及的稅種：

（1）在不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，即產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的：涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅（出租）、城建稅、教育費附加和地方教育附加等；

（2）在不動產(chǎn)流通環(huán)節(jié)，即產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的：涉及增值稅（出售）、城建稅、教育費附加和地方教育附加、土地增值稅、契稅、印花稅等。

（二）納稅義務(wù)人

  土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。

【提示】不論法人與自然人；不論經(jīng)濟性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)；不論行業(yè)與部門。

（三）稅率——四級超率累進稅率

**背誦稅率，可以畫個軸

第三節(jié)、第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計算

（一）計算步驟：

1. 計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入A；

2. 計算扣除項目金額B；

3. 計算增值額C＝A-B（增值額＝收入—扣除項目）

4. 計算增值額C占扣除項目金額B的比例，確定適用稅率；

5. 應(yīng)納稅額＝增值額C×適用稅率－扣除項目金額B×扣除系數(shù)

（二）增值額的確定（★★）

增值額=應(yīng)稅收入（不含增值稅）-扣除項目金額

1. 應(yīng)稅收入

包括：包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

【提示】營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

2. 扣除項目金額（★ ★★ ）

（1）新建房扣除項目

① 取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括地價款和相關(guān)費用。

【提示】納稅人取得土地使用權(quán)時繳納的契稅計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，是扣除項目的組成部分。

② 房地產(chǎn)開發(fā)成本：

A. 土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

B. 前期工程費

C. 建筑安裝工程費

D. 基礎(chǔ)設(shè)施費

E. 公共配套設(shè)施費

F. 開發(fā)間接費用等

【鏈接】增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外）銷售額=全部價款和價外費用—受讓土地時向政府部門支付的土地價款。

③ 房地產(chǎn)開發(fā)費用：銷售費用、管理費用、財務(wù)費用——計算扣除（★）

分兩種情況：

A. 納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

【提示】利息扣除的限定：不超過銀行同類同期貸款利率，不包括加息、罰息。

B. 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

【提示】

（1）在計算土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用時，要按照標準扣除，而不按照實際發(fā)生數(shù)扣除，這是與企業(yè)所得稅稅前扣除的本質(zhì)區(qū)別。

（2）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（★）

城建稅、印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無此項）、教育費附加和地方教育附加（視同稅金）——“兩稅兩費”

【注意】營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。

凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除。

⑤ 財政部規(guī)定的其他扣除項目（★）

加計扣除費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

【提示】僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)）。

【表1】房地產(chǎn)土增稅扣除項目匯總表

**如果是房企，扣除項有5項，如果是非房企賣新房，則扣除項目只有4項，不含第5項加計扣除；

**如果是房企，扣除稅金不含印花稅，非房企含印花稅

【表2】土地增值稅測算表

【例題】2018年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī)定補交土地出讓金2 840萬元，繳納相關(guān)稅費160萬元；住宅開發(fā)成本2 800萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構(gòu)證明）；當年住宅全部銷售完畢，取得不含增值稅銷售收入共計19 000萬元；繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加495萬元；繳納印花稅4. 5萬元。

已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅。

【答案】（1）住宅銷售收入為19 000萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

① 取得土地使用權(quán)所支付的金額為：2 840＋160＝3 000（萬元）② 住宅開發(fā)成本為2 800萬元③ 房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3 000＋2 800）×10%＝580（萬元）

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：495＋4.5＝499.5（萬元）⑤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3 000＋2 800＋580＋499.5＝6 879.5（萬元）

（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：19 000－6 879.5＝12 120.5（萬元）

（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%

（5）計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：12 120.5×50%－6 879.5×15%＝5 028.33（萬元）

（2）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項目（存量房的扣除項目）

【提示】何為存量房，何為增量房？

① 取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括地價款和相關(guān)費用。

② 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

③ 評估價格：  評估價格=重置成本價×成新度折扣率。

評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

因納稅需要，支付的評估費用允許扣除，但納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格所發(fā)生的評估費用，不允許扣除。

【提示】

A. 年份的確定：從購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

① 營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）；

② 營改增后取得的增值稅普通發(fā)票：發(fā)票所載價稅合計金額；

③ 營改增后取得的增值稅專用發(fā)票：發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和。

B. 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（3）舊房及建筑物需要評估的幾種情形

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：（多選）

① 出售舊房及建筑物的；

② 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

③ 提供扣除項目金額不實的；

④ 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

（三）應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)（必須記住的公式！?。。?/span>

應(yīng)納稅額計算步驟：

1. 計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入A；

2. 計算扣除項目金額B：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房5項，非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房4項，存量房產(chǎn)3項，未經(jīng)開發(fā)的土地2項；

3. 計算增值額C＝A-B（增值額＝收入—扣除項目）

4. 計算增值額C占扣除項目金額B的比例，確定適用稅率；

5. 應(yīng)納稅額＝增值額C×適用稅率－扣除項目金額B×扣除系數(shù)

（四）特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法

1. 適用情形：

（1）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；

（2）采用預(yù)售方式出售商品房。（根據(jù)預(yù)收款，預(yù)征土增稅和增值稅）

2. 征稅方法：先按比例預(yù)征，再清算。

預(yù)征率：東部地區(qū)省份不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

3. 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤。

若按此辦法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

扣除項目金額＝扣除項目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）

【注意】可扣項目金額的配比原則：出售部分才可以扣，未開發(fā)、未出售的不得扣除！

第六節(jié)　征收管理

一、納稅申報

  根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，同時向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，然后在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

二、納稅時間和納稅方法

1. 以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

主管稅務(wù)機關(guān)可在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。

2. 以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限。

3. 項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

三、納稅地點——房地產(chǎn)所在地（坐落地）

具體情況分為兩種：

1. 法人納稅人——轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

2. 自然人納稅人——轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與居住所在地一致時，在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅。當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理

（一）基本規(guī)定（★）

（二）清算時相關(guān)問題的處理

（三）清算審核方法

1. 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

考題：視同銷售？

其收入按下列方法和順序確認：

① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

② 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊費用處理

（四）土地增值稅的核定征收

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)該按照核定征收率不低于5%對房地產(chǎn)項目進行清算：

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

（五）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

★★★單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積