房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容

扣除項(xiàng)目
土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用；(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：
1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。
3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。
6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。
附：本章內(nèi)容易出計(jì)算題，主要是各房地產(chǎn)稅種的稅率要記牢。同時(shí)最可能出計(jì)算題的是有關(guān)土地增值稅的計(jì)算。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。
計(jì)算土地增值稅，首先、要熟悉土地增值稅扣除項(xiàng)目的構(gòu)成中為取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；土地開發(fā)成本、費(fèi)用；建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等4個(gè)方面。
其次、要學(xué)會(huì)計(jì)算土地增值額，土地增值額=土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值-扣除項(xiàng)目。
再次，要記住土地增值稅速算公式：
土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×30％；
土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40％一扣除項(xiàng)目×5％；
土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50％一扣除項(xiàng)目×15％；
土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×60％一扣除項(xiàng)目金額×35％。