一、耕地占用稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕第6號)第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。。。。”由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地繳納的耕地占用稅屬于“土地征用及拆遷補償費”范疇，應當允許土地增值稅稅前扣除。

二、契稅。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2010〕220號）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

應當注意：舊房轉(zhuǎn)讓不得扣除受讓時所繳納的契稅?！敦斦?、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定:轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。對于能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。之所以轉(zhuǎn)讓舊房在計算土地增值稅時不允許扣除契稅，是因為重置價中已包含了契稅。

三、受讓土地繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地使用權(quán)是為了在購入使用權(quán)的土地上建造構(gòu)筑物再連同土地使用權(quán)一起出售，土地使用權(quán)與其地上的建筑物一起構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品—不動產(chǎn)的成本。因此，為取得土地而繳納的印花稅應該計入成本并應該計入“開發(fā)成本”中的“土地費用”明細科目。取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。因此，簽訂《土地出讓合同》所繳納的印花稅，在土地增值稅政策上并未明確計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。為謹慎起見，對受讓土地繳納的印花稅不予土地增值稅稅前扣除。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)期間繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅是否允許土地增值稅稅前扣除并無明確規(guī)定，但有的省份進行了明確，如《海南省地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知》（瓊地稅函〔2007〕356號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費用列支按規(guī)定予以扣除。按照該省規(guī)定，因為管費費用在土地增值稅扣除是按照土地成本和開發(fā)成本兩項之和的一定比例扣除，因此對繳納的土地使用稅不應當單獨扣除。但在筆者看來，對于房開企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中繳納的土地使用稅可以作為開發(fā)成本進行扣除。原因是：一是根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)財稅文件的相關(guān)規(guī)定，并無明確條款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的過程中繳納的土地使用稅不能進行扣除。二是房開企業(yè)繳納的土地使用稅與其他非房開企業(yè)繳納的土地使用稅性質(zhì)上有本質(zhì)的區(qū)別。按照企業(yè)會計制度的相關(guān)規(guī)定，房開企業(yè)建造的開發(fā)產(chǎn)品（房屋）或取得的土地使用權(quán)在財務上應按存貨制造進行財務處理，而其他非房開企業(yè)購置的房屋在財務處理上應作為資產(chǎn)（固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）進行財務處理。一般情況下，無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)不得隨意進行初始成本的調(diào)整，而土地使用稅在土地權(quán)屬持有期間（持續(xù)經(jīng)營的前提下），會一直繳納這個稅收，理所當然不能因繳納了土地使用稅而調(diào)整其賬面價值，因此財務上將非房開企業(yè)將應繳納的土地使用稅計入管理費用核算是正確的。房開企業(yè)繳納的土地使用稅只是短期擁有這個土地的權(quán)屬，且其繳納的土地使用稅是隨著房屋的銷售逐漸減少。首先，該部分土地使用稅不符合資產(chǎn)的定義，其次，而土地使用稅是財產(chǎn)稅性質(zhì)，立法初衷是對持有這個財產(chǎn)的征收的一種稅，而房開企業(yè)在會計核算上是將土地作為存貨進行處理，而不是長期占用這個財產(chǎn)，其產(chǎn)生的收益表現(xiàn)為主營業(yè)務收入，配比成本對象應為土地開發(fā)成本及相關(guān)費用。雖然財務會計制度或準則沒有明確歸集應計入開發(fā)成本，但是我們根據(jù)會計核算準則的“相關(guān)性原則”，房開企業(yè)持有土地并不是為企業(yè)長期帶來的經(jīng)濟利益的流入，而是與收入直接相關(guān)的成本，因此與該成本相關(guān)的稅收配比計入當期成本是符合會計核算相關(guān)性及配比原則的。會計處理上，房開企業(yè)應將土地持有至房屋產(chǎn)品未交付使用前繳納的土地使用稅歸集計入開發(fā)成本中的“土地征用費及拆遷補償費” 子目。稅收法規(guī)一般不會規(guī)定企業(yè)應如何進行財務處理，相反，如果稅收法規(guī)沒有特殊規(guī)定的情況下，應按照企業(yè)會計制度的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。因此，房開企業(yè)繳納的土地使用稅須歸集計入開發(fā)成本，開發(fā)期間繳納的土地使用稅應當予以土地增值稅稅前扣除。

五、增值稅（營業(yè)稅）。營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅，允許作為“與取得有關(guān)的稅金” 扣除。但實行營改增后，增值稅屬于價外稅，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。相應繳納的增值稅不允許土地增值稅稅前扣除。但確認土地增值稅應稅收入時，應當換算為不含稅收入。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）的規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。下面舉例說明：

例1：A房地產(chǎn)公司銷售一套房屋，含稅銷售收入為1090萬，假設A公司適用增值稅簡易計稅方式，則A公司的土地增值稅應稅收入為=不含增值稅應納稅額=1090/（1+5%）=1038.09萬元。

例2：A房地產(chǎn)公司銷售一套房屋，含稅銷售收入為1090萬，假設對應的地價款為400萬， A公司適用增值稅一般計稅方式，則A公司增值稅銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9%=（1090-400）/（1+9%）×9%=56.97萬，土地增值稅應稅收入=不含增值稅銷項稅額=含稅銷售額-增值稅銷項稅額=1090-56.97=1033.03萬。

六、城建稅、教育費附加。國家稅務總局公告2016年第70號規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。下面舉例說明：

例1：A房地產(chǎn)公司開發(fā)多個項目，采用增值稅一般計稅方式，其中甲項目含稅銷售收入1090萬元，采用增值稅一般計稅方式，預繳增值稅30萬元，則甲項目土地增值稅清算時，按照預繳增值稅對應的城建稅、教育費附加扣除，即：30×（7%+3%）=3萬元。

例2：A房地產(chǎn)公司只開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，采用增值稅一般計稅方式，A公司除該項目的開發(fā)銷售外無其他業(yè)務，項目的含稅銷售收入為1090萬元、土地成本400萬元，A公司應計的銷項稅額為56.97萬元。A公司購入建筑安裝勞務300萬，取得增值稅專用發(fā)票，進項稅額為27萬。則A公司進行土地增值稅清算時，按照實際繳納增值稅對應的城建稅、教育費附加扣除，即：（56.97-27）×（7%+3%）=2.997萬元。

七、地方教育費附加。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金在計算土地增值額時可以扣除?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除?！边@里，沒有規(guī)定地方教育費附加可以視同稅金予以扣除，也沒有授權(quán)省級稅務機關(guān)作出補充規(guī)定，并且在2016年修訂版的土地增值稅納稅申報表，即《國家稅務總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）地方教育費附加均不應計入土地增值稅扣除項目。因此，從原則上講，地方教育費附加在計算土地增值稅時是不得扣除的。但在實務中，有的?。ㄊ校┮呀?jīng)就地方教育費附加在計算土地增值稅時允許扣除作出規(guī)定。地方教育費附加與教育費附加的性質(zhì)一樣，均為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按照固定比例繳納給政府的費用，只是財政收入分成的區(qū)別，應參照教育費附加在土地增值稅稅前扣除。如《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》（北京市地方稅務局公告2016年第7號）規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

八、銷售環(huán)節(jié)印花稅。《企業(yè)會計準則——會計科目和主要賬務處理》“6403營業(yè)稅金及附加”第一條規(guī)定：房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”科目核算。根據(jù)財稅字〔1995〕48號第九條規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除；其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的印花稅是因為計入管理費用，而管理費用在土地增值稅的扣除上是實行按比例扣除，所以，房地產(chǎn)公司繳納的印花稅不允許再次單獨扣除。

現(xiàn)行政策，即《財政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》（財會〔2016〕22號）規(guī)定，全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費。根據(jù)上述規(guī)定，營改增前列入“管理費用”科目的相關(guān)稅費，營改增后全部列入“稅金及附加”科目。不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的印花稅，營改增后不再列入“管理費用”，而是列入“稅金及附加”。但在計算土地增值稅時，仍然不允許扣除轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。這是因為：在土地增值稅政策制定的當初，是根據(jù)立法當時的會計政策，會計政策的調(diào)整，并非意味著土地增值稅政策一并隨之調(diào)整。