“投資人 EPC模式”浮出水面某企業(yè)中標(biāo)200億園區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

跳墻佛 2019-10-10

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據(jù)公開(kāi)資料，該項(xiàng)目位于某地級(jí)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，合作區(qū)域包括東部生態(tài)城和中心區(qū)兩大片區(qū)。東部生態(tài)城片區(qū)東至沭河，南至錦州路，西至東外環(huán)，北至三官?gòu)R大橋，規(guī)劃面積約20.3平方公里；中心區(qū)片區(qū)東至香港路，南至臨工路，西至濱河?xùn)|路，北至?xí)怪行?，?guī)劃面積約2.9平方公里?？偼顿Y約200億元。

項(xiàng)目采用“投資人 EPC”模式實(shí)施，中標(biāo)方為某央企牽頭的聯(lián)合體。

項(xiàng)目主要建設(shè)中心區(qū)和東部生態(tài)新城的市政道路與公用設(shè)施工程（市政道路、橋涵、排水管、道路附屬設(shè)施等）、安置房工程、公共服務(wù)設(shè)施工程（包括會(huì)展中心、文化館、學(xué)校、醫(yī)院、消防站等）、綠化景觀工程（主要包括景觀綠化、城市開(kāi)發(fā)空間、河道生態(tài)提升等）、水環(huán)境工程（包括駁岸改造和重建、水系調(diào)整、河道疏浚、水質(zhì)改善、水生態(tài)環(huán)境重建）等。

本項(xiàng)目暫定合作期20年，建設(shè)期15年，其中中心區(qū)建設(shè)期3年，東部生態(tài)城建設(shè)期15年。

“投資人 EPC模式”是個(gè)什么東東？在當(dāng)前的政策和市場(chǎng)背景下可行嗎？

“投資人 EPC模式”并不是一個(gè)新概念，在我們“地方政府合規(guī)籌資的25條路”方案中，對(duì)于“F EPC模式”的改進(jìn)建議中，就有這一部分內(nèi)容。此模式現(xiàn)已公開(kāi)報(bào)道，我們就來(lái)說(shuō)一說(shuō)。

眾所周知，“F EPC”是融資工程總承包，也就是工程總承包企業(yè)同時(shí)負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資，因有施工企業(yè)墊資工程款的嫌疑而被認(rèn)為違規(guī)。其實(shí)，在國(guó)際工程項(xiàng)目中，“F EPC”是很常見(jiàn)的模式，只是國(guó)際項(xiàng)目里，F(xiàn)的概念比較寬泛，既指工程總承包企業(yè)帶資建設(shè)，也指總承包企業(yè)協(xié)助所在國(guó)項(xiàng)目業(yè)主融資，還可以是總承包企業(yè)出資在當(dāng)?shù)爻闪㈨?xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司籌集資金建設(shè)運(yùn)管項(xiàng)目并獲得回報(bào)。

“投資人 EPC模式”即中標(biāo)企業(yè)作為工程總承包企業(yè)建設(shè)本項(xiàng)目，同時(shí)該項(xiàng)目也由中標(biāo)企業(yè)投資并獲取投資收益。

其合規(guī)要義在于：

既然中標(biāo)施工企業(yè)是投資人，項(xiàng)目資本金由企業(yè)出資，那就是企業(yè)投資項(xiàng)目，不是政府投資項(xiàng)目了。《政府投資條例》規(guī)定“政府投資項(xiàng)目不得由施工企業(yè)墊資實(shí)施”，而政府投資項(xiàng)目的定義是“政府采取直接投資方式、資本金注入方式投資的項(xiàng)目”。

此外，央行在房地產(chǎn)行業(yè)管理的文件中，有銀行不得為墊資的施工企業(yè)發(fā)放貸款的規(guī)定。在“投資人 EPC模式”下，施工企業(yè)是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體，銀行給其貸款屬于給項(xiàng)目主體的開(kāi)發(fā)貸，從而規(guī)避了上述規(guī)定。

“投資人 EPC模式”的難點(diǎn)在于：

1、施工企業(yè)的資金實(shí)力。

由于政府不出資，由施工企業(yè)出資，所以對(duì)施工企業(yè)的出資能力和融資能力要求比較高，加之，片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資體量比較大，所以，目前我們看到的此種模式的中標(biāo)人均為央企等實(shí)力雄厚的企業(yè)集團(tuán)。

2、“兩標(biāo)并一標(biāo)”的問(wèn)題。

工程總承包的中標(biāo)方同時(shí)獲得片區(qū)開(kāi)發(fā)權(quán)，是否存在“兩標(biāo)并一標(biāo)”的問(wèn)題？可能要援引PPP的有關(guān)規(guī)定，明確“社會(huì)資本的中標(biāo)人如具備施工資質(zhì)的，可不再進(jìn)行二次招標(biāo)”

3、項(xiàng)目的投資回報(bào)問(wèn)題。

不同于單純的施工掙工程款，“投資人 EPC模式”下，由于施工企業(yè)自身就是投資方，沒(méi)有誰(shuí)給它支付工程款，投資資金連同融資資金、利潤(rùn)，要通過(guò)項(xiàng)目自身的建設(shè)運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售得到回收，故項(xiàng)目的投資回報(bào)方式很重要。

一是市場(chǎng)化投資回報(bào)，項(xiàng)目要有市場(chǎng)價(jià)值，能夠產(chǎn)生市場(chǎng)回報(bào)。

本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容為市政道路與公用設(shè)施工程、安置房工程、會(huì)展中心、文化館、學(xué)校、醫(yī)院、消防站、綠化景觀工程、水環(huán)境工程等等，這些工程基本是是沒(méi)有商業(yè)效益的。那么，項(xiàng)目投資如何回收呢？

請(qǐng)注意，本項(xiàng)目合作區(qū)域包括東部生態(tài)城和中心區(qū)兩大片區(qū)，合作期20年，建設(shè)期15年，其中中心區(qū)建設(shè)期3年，東部生態(tài)城建設(shè)期15年?？梢院侠硗茰y(cè)，本項(xiàng)目以東部生態(tài)城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入來(lái)平衡項(xiàng)目投資資金平衡，以15年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入回收整個(gè)項(xiàng)目的投資。

二是政府的補(bǔ)助補(bǔ)貼。

投資項(xiàng)目如有政府的補(bǔ)助補(bǔ)貼并不能認(rèn)定為政府投資項(xiàng)目，其屬于使用政府投資資金的項(xiàng)目。當(dāng)然政府的補(bǔ)助補(bǔ)貼應(yīng)合法合規(guī)，要搭建合理的模式。政府還得具有相應(yīng)財(cái)力。

4、信任問(wèn)題。

我們看到，“投資人 EPC模式”下，項(xiàng)目的回收期限是比較長(zhǎng)的，以配套資源（如土地）商業(yè)開(kāi)發(fā)獲得資金平衡，在較長(zhǎng)的期限內(nèi)，合作條件是否會(huì)變化？投資人比較關(guān)注。所以，投資人應(yīng)在早期以合法合規(guī)方式明確獲得商業(yè)開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

由于項(xiàng)目體量較大，地方政府也擔(dān)心施工企業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)能力，所以，這些因素也導(dǎo)致了片區(qū)“投資人 EPC模式”中標(biāo)人多為央企等實(shí)力雄厚的企業(yè)集團(tuán)。

5、土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)的問(wèn)題。

片區(qū)開(kāi)發(fā)“投資人 EPC模式”下，開(kāi)發(fā)主體既承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的任務(wù)，又要通過(guò)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)獲得商業(yè)回報(bào)，可能存在土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)規(guī)避土地招拍掛的問(wèn)題。好在各地的片區(qū)開(kāi)發(fā)實(shí)踐以及國(guó)土部關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)低效土地利用的有關(guān)政策，已經(jīng)部分解決了這個(gè)問(wèn)題。

悶聲發(fā)大財(cái)。之前有“F EPC”項(xiàng)目，其實(shí)質(zhì)是“投資人 EPC”模式，被稱為“F EPC”帶來(lái)了很多麻煩，還是正本清源好。當(dāng)然，“投資人 EPC”模式要成功，除了要解決上述問(wèn)題外，最主要的還是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)和財(cái)政經(jīng)濟(jì)環(huán)境要比較好。

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來(lái)自：跳墻佛 > 《投資融資》

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